农村宅基地管理存在的问题及解决措施分析

文翠玉　吴其生

摘 要 我国农村宅基地管理现状令人堪忧，探讨农村宅基地管理中存在的问题，有针对性地提出了治理对策及方法具有一定的现实意义。

关键词 农村宅基地 管理问题 解决措施

近几年来，随着经济社会的发展和新农村建设的不断深入，农村生活水平不断提高，以及农村“村村通”工程的实施，农民建新房的热情高涨，同时农村低廉房价也吸引了城里人的目光，向农村迈进，农村宅基地管理出现了一些新情况和新问题。因此，农村宅基地的管理在新形势下尤为重要，是农村土地亟待加强管理的问题。

一、农村宅基地管理现状

近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

1、村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大

据国土资源部显示，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

2、宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势

随着土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。

3、宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异

城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃。

4、居民点布局混乱，村容较差

个体上表现为占地规模大，村内结构疏松，布局混乱，占用耕地较多，环境质量低劣，多数村庄建设缺少科学合理的总体规划。

5、用地行为违法多

选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》相关规定。

二、当前农村宅基地管理存在的问题

1、法律法规不健全

有关规定滞后，加大了宅基地管理难度，关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。

2、缺少村庄规划

农村宅基地管理必须严格按照镇、村土地利用总体规划、年度计划和农民申请宅基地条件有序管理。采取“疏”、“堵”相结合的管理办法。“疏”就是把符合土地利用规划、年度计划和农民申请建房条件的对象按程序办理手续，使其能合法用地；“堵”就是把不符合土地利用规划、年度计划和农民申请建房条件的对象，以经济杠杆调节加以限制，或用法律手段坚决制止其建房。

3、宅基地使用权转让受到限制

随着我国城市现代化步伐的加快，农民进城的趋势不可阻挡，用宅基地使用权不可流转的方法把农民束缚在农村是与社会大潮背道而驰的。现实中大多数宅基地使用权转让还是为了满足和改善生活、生产的正常需要；农村的社会保障体系在现阶段确实存在很多问题，但不应该也不可能通过限制宅基地使用权转让来实现和改善其社会保障状况

4、监管力度不到位

一方面，农村宅基地范围广且比较分散，基层国土管理部门力量薄弱，且执法装备缺乏，工作经费不足，很难对辖区内宅基地利用变化管理到位。另一方面，为了解决经费紧缺问题，基层部门故意对宅基地放任不管，待造成违法占地事实后，以罚代批，再补办手续，使农民们认为，只要交了钱就可以建房，给制止违法占地行为带来了负面影响。

三、加强农村宅基地管理的对策措施

1、完善农村宅基地管理制度

首先，要完善农村宅基地管理法律法规和政策，尽快出台宅基地管理的操作性规定；其次，对农村宅基地要进行动态监测，严格实行科学管理。乡镇国土所应对需要申请建房的农户统筹安排，并严把审查关。土地行政主管部门应建立农村个人建房用地全程跟踪监管制度，对农村宅基地的使用情况了如指掌。再次，宅基地审批要做到“四公开”和“四到现场”，即建房用地指标公开、审批宅基地程序公开、申请建房条件公开、审批宅基地结果公开以及勘察定址到场、测量放线到场、开挖基础到场、竣工验收到场，并明确办结时间，提高办事效率；最后，要加强宣传，强化全民土地法制观念，增强依法用地、依法管地的意识。

2、坚持规划先行，编制科学合理、切实可行的村庄建设规划

在今后新农村建设中要按照统筹安排城乡建设用地总要求和控制增量，合理布局、集约用地、保护耕地的总原则制定实施规划，严把新村建设选址关。按照规划确定区域，进行切合实际的“旧村改造”和“空心村”改造。对没有编制村庄建设规划的，一律不予审批建房用地，严格控制农村居民点无序外延式发展。

3、建立规范、有序的农村宅基地市场体系

为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

4、建立宅基地有偿使用制度

对符合法定标准的农户，不收宅基地有偿使用费，对于超占部分，按一定标准由政府逐年收取宅基地有偿使用费。宅基地有偿使用费所有权归农民集体，专项用于村庄整理、土地开发和农村基础设施建设。同时，应建立宅基地有限期使用制度。

参考文献：

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[2]魏美玲.对当前农村宅基地管理的思考和探索[J].农村.农业.农民（B版），2010（01）.

[3]陈矫健.谈农村宅基地管理制度的改革与创新[J].浙江国土资源，2011（06）.

[4]沈彭.改进农村宅基地管理思考[J].中国土地，2011（07）.

（作者单位：江西省地产总公司）