浅议信赖利益保护下的违约赔偿责任

邹尚忠

摘 要：除《合同法》规定的特定情形外，一房数卖的数个买卖合同都属于有效的债权债务合同，在地位上是平等的。出卖人可以选择其中某一买受人交付房屋、办理过户登记手续而移转房屋所有权。买受人可以依据实际情形选择请求撤销合同、请求出卖人办理过户登记手续或请求解除合同、赔偿信赖利益损失等。按信赖利益原则来赔偿买受人的损失，能较好地保护买受人的利益，抑制一房数卖行为。

关键词：违约赔偿责任；信赖利益；一房数卖

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）07-0065-04

基于近年来房价上涨，出卖人为追逐经济利益，一房多卖现象不断出现，一定程度上影响了交易安全和导致了诚信危机。从法律角度而言，一房多卖涉及合同法范畴，也涉及物权法的范畴。目前，这类案件不断涌向法院，由于当事人起诉的请求权基础不同，救济方式也不一样。买受人如何选择有利的保护方式保护自己的利益，以及法院如何有效抑制出卖人过分追求不正当利益、减少一房数卖的发生是一个棘手的问题。

一、“一房数卖”的法律性质分析

一房数卖是指出卖人先后或同时签订数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人的行为。一房数卖有以下几个基本法律特征：（1）出卖人与多个买受人订立了多个房屋买卖合同；（2）以同一房屋为标的物：（3）只能有一个买受人能取得房屋所有权。鉴于我国对不动产物权变动的立法模式采取的是债权形式主义的物权变动模式，不存在物权变动的无因性，须以债权合同加上过户登记手续来实现物权变动。房屋买卖合同体现的是权债务关系，债权是相对权，对人权，一般情况下不能对抗合同外第三人。房屋过户登记是物权行为，直接导致房屋所有权移转。但依我国《物权法》第十五条规定，①房屋过户登记与否不影响合同效力。签订房屋买卖合同而未办理过户登记，出卖人仍然是房屋所有权人，享有所有权的权能，出卖人实际上有权一房数卖。买受人没有办理过户登记手续，不可以主张房屋所有权，但这并不影响合同的效力，其享有对房屋的期待权，可以主张债权。

按照民法一般原理，债权不具对抗性，不能成为侵权行为的对象。侵权的对象只能是如物权、人身权等具有对世性的绝对权。我国《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原因就在于债权不能成为侵权行为的对象，债权不具有对世性。但是标的物具唯一性，对某一买受人履行合同后，出卖人对其他买受人就会发生事实上给付不能，也即一个合同履行的同时也意味着其他合同的违约，因而，他对其他买受人受到损失是明知的，可以依违约责任追究出卖人的责任。但哪一份合同应当实际履行，法律无明确规定。

二、“一房数卖”的救济方式

（一）先买受人的救济方式

1.合同无效请求权。一房数卖，上文已经阐述，一般情况下都是有效的，但我国《合同法》第五十二条规定的五种情形除外。②依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，③如买受人能证明出卖人与第三人间存在恶意串通的情形，买受人可以提起确认之诉，请求法院确认出卖人与第三人之间签订的房屋买卖合同无效。只要买受人有足够证据，法院就应该支持该请求。但在审判实践中，一方面，买受人一般难以找到令人信服的证据证明有《合同法》规定的五种情形之一存在，他们没有足够能力去完成举证责任，因此，请求确认合同无效之诉在审判实践中很难得到支持。另一方面，这类案件在一房数卖中也只占极少数，绝大多数的一房数卖都是属于数个合同都有效的情形。

2.行使撤销权。撤销权是债权人享有的对债务人所为的危害债权行为，可以申请法院予以撤销的权利。对撤销权，我国《合同法》第七十四条有明确规定。④但在一房数卖中，如出卖人以明显偏低的价格将同一房屋又卖给其他买受人并办理了过户登记手续，先买受人能否行使撤销权以保全自己的合同债权值得研究。因行使撤销权的目的在于恢复债务人的责任财产，而不是保障债务人能给付某一特定物。但在出卖人移转该房屋所有权导致其责任财产减少、其资产不足以清偿买受人的债务时，买受人应该有权行使撤销权以保障其债权。

（二）未取得房屋所有权的买受人的救济方式

1.请求交付房屋或办理过户登记手续。在房屋买卖合同有效的情形下，如下买受人提起给付之诉，要求出卖人履行合同，办理房屋过户登记手续的，法院应当支持。其一，一房数卖的买受人都未办理房屋过户登记手续，已合法占有该房屋的买受人可以请求出卖人履行办理过户登记手续等合同义务的；其二，一房数卖的买受人都未办理房屋过户登记手续，也没有合法占有该房屋的，已支付购房款的买受人可以请求出卖人履行办理过户登记手续等合同义务的；其三，一房数卖的合同都未实际履行，任意买受人都可以请求出卖人履行办理过户登记手续等合同义务的。出卖人则可依物权排他胜、对世性、绝对性等原则自主选择决定履行哪个合同。即出卖人可以选择履行合同，还可以选择违约。其四，一房数卖的合同中某一买受人办理了过户登记手续，某一买受人因实际交付占有了该房屋，已办理过户登记手续的买受人可以请求出卖人履行交付房屋的义务。有效合同的各买受人的利益保护顺位，一般按照已办理过户登记手续、合法占有房屋、买受人已支付价款和合同成立先后等顺序来确定。⑤

2.请求双倍返还房款、赔偿损失。对于出卖人是房地产开发企业，一房数卖并过户给某一买受人后，其他买受人可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，⑥向出卖人主张违约赔偿请求权。出卖人对一房数卖的某一买受人履行过户登记手续都可以视为是对其他买受人默示的拒绝履行，其他买受人可以依法请求出卖人因债务不能履行而产生的责任，包括解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。⑦

3.请求信赖利益的违约损失。在一房数卖中，因出卖人违约给买受人造成损失的，买受人可以要求出卖人赔偿房屋升值的损失，这在国内部分法院已经得到了支持。⑧支持的法律依据是《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。”但房屋升值的损失，是否是属损失赔偿范围，以及该损失即使属于损失赔偿范围，它是属信赖利益损失还是属履行利益损失，尚存在一些争议。笔者认为，将房屋升值损失归于信赖利益损失是比较妥当的。强调对信赖利益的保护，有利于维护诚信秩序，对于构建完善的违约责任体系有积极意义。

从上述的救济方式可得出，保护买受人权益的较佳方式是赔偿未能取得房屋所有权的买受人的房屋升值损失，即赔偿信赖利益的违约损失，这也是抑制出卖人一房数卖和构建良好违约责任体系的有效办法。

三、信赖利益保护下的违约赔偿责任

（一）信赖利益保护的适用范围

信赖利益是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。⑨它是大陆法系和英美法系法学原理和判例在确定合同损害赔偿范围时使用的一个概念。但大陆法系学者主要是从缔约过失责任的角度来考量信赖利益，认为信赖利益损害赔偿一般只适用合同不成立或者无效时，而不适用合同违约的情形。英美法系学者则认为，违约同样可以适用信赖利益损害赔偿问题。美国合同法专家富勒等上世纪30年代就撰写了《合同损害赔偿中的信赖利益》一文，全面阐述了合同损害信赖利益以及其赔偿问题。富勒等在该文中将合同损害赔偿的利益分做三种：返还利益、信赖利益和期待利益。富勒等虽未明确限定信赖利益是适用于合同无效还是适用于违约，但综观《合同损害赔偿中的信赖利益》全文，信赖利益是指合同一方当事人违约时，另一方当事人因信赖合同得以履行而所遭受的损失。换句话说，富勒等认为信赖利益能够适用于合同有效时的违约赔偿。然而随着理论和实践的不断发展，两大法系不断相互融合与借鉴，大陆法系许多学者开始持信赖利益损害赔偿可以适用于合同成立的情况。如台湾林诚二先生认为信赖利益赔偿的前提是“法律行为的无效”，兼指因撤销、解除、终止而发生之无效行为。⑩我国学者李克武、傅丽萍也认为，信赖利益是指信赖合同能实际履行而合同未能实际履行所遭受的损失。11 可见，信赖利益不仅能适用于合同不成立、无效以及可撤销的情形，还可以适用于违约的情况。信赖利益适用于违约的条件为：一是合同有效；二是一方当事人违约；三是一方当事人因信赖合同能履行而遭受损失。这种理解是对英美合同法理论的有益吸纳，弥补了违约赔偿中区分期待利益、履行利益等繁琐概念。将信赖利益引入违约赔偿能更周全地保护守约方的利益，有利于构建诚信社会，较好地解决一房数卖问题。

（二）信赖利益赔偿范围

大陆法系学者认为信赖利益赔偿范围应该是信赖合同有效成立所受的实际损失，即缔约过失损失，但美国富勒主张：信赖利益是指因信赖合同能履行而未能实际履行所受损失，包括订约费用、准备履约支出的费用以及其他缔约机会的丧失等等，但是不包括守约方依据合同向违约方所做的交付本身。我国王利明教授认为，信赖利益损失的范围是当事人在合同缔结以前的状态与现有状态之间的差距。将这一“差距”补齐，才能将赔偿恢复到合同订立前的状况，实现信赖利益赔偿的目的。所以，凡守约方因信赖合同而减少的财产，都应当属于信赖利益范围，信赖利益赔偿范围应包括：因订约而支出的必要费用；准备履约而支出的必要费用；根据约定向违约方交付的财产；因信赖合同履行而丧失的其他缔约机会等等。上文提及的房屋升值损失属于“因信赖合同履行而丧失的其他缔约机会”，因出卖人如守约，增值财产部分肯定属于买受人，增值财产部分是完全可以评估计算出来的。

（三）信赖利益保护下的违约赔偿限制

对信赖利益赔偿范围的限制，两大法系存在两种不同的观点：一种观点是限制信赖利益赔偿范围，将赔偿数额限制在合同总价金之内，对信赖利益的补救不得超过被告允诺的整个合同价值。12 主要理由是：期待利益是履约后获得的全部利益，保护期待利益就能最大限度让违约方承担合理责任。同时，期待利益是合同当事人的意志体现，超出此范围的保护，有违当事人意志。另二种观点是认为不应该限制信赖利益的赔偿范围，反对只能在合同总价金范围内赔偿信赖利益损失。如富勒等学者反对限制信赖利益赔偿范围，其认为不利于守约方利益的保护。我国王利明教授也主张限制信赖利益赔偿范围，但“认为法律上没有必要规定信赖利益的赔偿不得超过履行利益”。将信赖利益赔偿范围限制在合同总价金内是不适当的。主要理由是：其一，信赖利益主要是信赖合同能履行而遭受的实际财产损失，理应全额赔偿，而不应该受限于合同总价金；其二，信赖利益赔偿的目的在于对守约方利益的充分保护。

笔者认为，虽不可将信赖利益赔偿范围限制在合同总价金内，但可以通过相当因果关系限制信赖利益赔偿范围，参照侵权法中损害赔偿的界定思维来判断。诚如著名学者史尚宽所言：“损害赔偿之范围，毕竟依相当因果关系而定。”13 因为，造成守约方信赖利益损害并非合同有效和无效，而是合同一方当事人违反了应当履行的信赖义务才导致守约方的损失发生，可以在损害结果发生和义务不履行之间建立一种因果联系。可见，我国《合同法》第一百一十三条关于赔偿的规定中也是存在缺陷的。该条规定：“违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“但书”部分是违约损害赔偿的“预见规则”，但在实际计算合同违约损害赔偿时，就会疑惑：是以守约方为标准，抑或以违约方为标准？如不能全部赔偿守约方因违约方的违约行为而遭受的损失，而是受制于“预见规则”，就是只让违约方承担了部分违约责任，让守约方也承担了违约方的部分违约责任，这种分配显然是不公平合理的。况且，许多时候，预见具体的损失数额是困难的，甚至是不可能的。在预见富于弹性、甚至不为的领域，违约方容易主张无法预见这些损失而免除责任，从而逃避法律制裁。这时，对预见程度的界定不具备太多实质意义。在一房数卖中，除非是精准的预言家，出卖人与买受人都难以对房产的升值空间精确地预见。因而，我国《合同法》第一百一十三条有前后矛盾的地方，它一方面承认守约方可在合同履行后获得利益，另一方面又赋予双方当事人一个在订立合同时不可能完成的任务。但违约之时，违约方能够清楚算出违约带来的利益，换个角度，守约方因违约方违约带来的损失最终也是可以计算的。因此，违约害赔偿应该以对损害后果的全部赔偿为原则，凡因损害行为导致的损害后果，即二者之间有直接因果联系的，都可算在赔偿范围之中。

注 释：

①《物权法》第十五条做了这方面的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

②根据我国《合同法》，这五种情形是：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

③《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

④《合同法》第七十四条对撤销权有明确规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”

⑤广东高级人民法院认为：恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。参见广东省高级人民法院2012年6月26日印发的《全省民事审判工作会议纪要》。

⑥《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

⑦事实上，一些地方的法院并不支持双倍返还房款的请求。参见广东省高级人民法院2012年6月26日印发的《全省民事审判工作会议纪要》。

⑧参见《开发商一房二卖，业主要求赔偿房屋升值损失获支持》，载http：//www.tianjinwe.com/tianjin/tjcj/201204/t20120426_5582731.html；于2012年11月1日访问；《一房被二卖，法院判决双倍返还定金并赔偿房屋差价》，载http：//cyqfy.chinacourt.org/public/detail.php？id=1450，于2012年11月1日访问。

⑨余立力.论信赖利益损害的民法救济.现代法学，2006（1）.

⑩林诚二.民法债编总论.中国人民大学出版社，2003.454.

11 李克武，傅丽萍.论信赖利益之违约赔偿.河南省政法管理干部学院学报，2008（1）.

12 参见《合同法重述》第333（A）条规定。

13 史尚宽.债法总论.中国政法大学出版社，2000.303.

（责任编辑 张海鹏）