买方需求信息传递对住房搜寻影响的实验研究

张红　张洋

摘 要：采用实验经济学方法研究买方向中介传递住房需求信息对住房搜寻结果和过程的影响.基于信息不对称理论和多属性逆向拍卖理论，提出关于买方需求信息传递对住房搜寻结果和过程影响的两个理论假设；依据现实住房搜寻过程的特点，以检验理论假设为目的，在实验室中设计和实施了3组，共6局住房搜寻实验；并根据统计指标采集和整理实验数据，采用非参数检验方法分别对两个理论假设进行了检验.检验结果表明：买方需求信息传递与买方需求和住房的匹配程度正相关，与中介之间的属性竞争激烈程度负相关；此外，买方需求信息传递对买方收益、中介收益、住房搜寻时间、中介之间的价格竞争激烈程度均无显著性影响.买方充分传递需求信息有助于其搜寻到更合适的住房，且无其他负面影响.

关键词：住房搜寻；信息传递；需求信息；实验经济学；实证研究

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

Effects of Buyer Demand Information

Transmission on Housing Search： An Experimental Study

ZHANG Hong， ZHANG Yang

（Dept of Construction Management， Tsinghua Univ， Beijing 100084， China）

Abstract：The experimental economics method was utilized to examine the effects of buyer demand information transmission on the results and process of housing search. Firstly， based on the asymmetric information theory and the multiattribute reverse auction theory， two hypotheses with reference to the effects of buyer demand information transmission on the result and process of housing search were proposed for test. Secondly， according to the characteristics of actual housing search process， three treatment housing search experiments were designed and conducted in laboratory. Thirdly， utilizing the experimental data， nonparametric tests were implemented for the best of two hypotheses. The findings indicated that the match degree has positive correlation with the buyer demand information transmission while the attribute competition has negative correlation with the amount of buyer demand information transmission. Besides， there is no significant effect of buyer demand information transmission on the buyer's earnings， the broker's earnings， the search duration and the price competition. In conclusion， the transmission of buyer demand information can help buyers to search more suitable houses without negative effects on the search results.

Key words：housing search； information transmission； buyer demand information； experimental economics； empirical study

買方需求信息包括买方的住房属性偏好、支付能力和支付意愿等信息.买方向中介传递住房需求信息可能对住房搜寻的过程和结果产生显著影响.研究买方需求信息传递对住房搜寻的影响，有助于为买方提供搜寻住房的理论指导.

住房搜寻受到中介和买方的双重影响.Huang等学者分别研究了中介努力程度、从业经验和佣金等对住房搜寻结果的影响^{[1-4].相比之下，关于买方对住房搜寻影响的研究较少，仅有Anglin等少数学者分析了买方购房经验对住房搜寻结果的影响[5].从内容上看，既有研究主要集中在各因素对住房搜寻结果的影响方面，缺少对住房搜寻过程的分析.从方法上看，主要采用计量经济学方法，受研究数据缺乏的影响较大.针对以上问题，本文采用实验经济学方法对买方需求信息传递对住房搜寻结果和过程的影响进行研究.}

实验经济学方法针对研究问题构造出一个可控的、可观察的、与实际市场“平行”的实验市场，挑选被试（实验测试的对象）参与实验，并对被试在不同实验环境下的行为进行观察、记录和分析，根据实验数据开展研究^{[6].在实验中，研究人员能够直接观察和记录整个实验过程，可以获得大量现实环境中难以收集到的有效研究数据，有助于研究人员开展“过程性”研究.}

实验经济学方法起源于上世紀60年代^{[7].实验经济学家Smith被授予2002年诺贝尔经济学奖，极大地促进了实验经济学的发展.2012年诺贝尔经济学奖再次授予实验经济学家Roth，进一步推动了实验经济学的发展和应用.目前，能够检索到实验经济学方法应用于房地产领域的成果寥寥无几，仅有Northcraft和Neale通过实验研究房地产市场价格的锚定效应[8]；Ong等运用实验研究市场需求对寡头开发商行为的影响[9]；Ikromov和Yavas实施实验对比了房地产市场和资本市场的繁荣与衰败机理[10].}

本文基于信息不对称理论和多属性逆向拍卖理论，提出关于买方需求信息传递对住房搜寻结果和过程影响的理论假设；根据现实住房搜寻过程设计和实施了3组住房搜寻实验；基于实验数据和非参数检验方法对理论假设进行了检验.

1 理论基础与假设

1.1 买方需求信息传递对住房搜寻结果的影响

信息不对称（Asymmetric Information）指市场各主体拥有信息的种类和数量的不同.关于买方需求信息，买方与中介之间存在信息不对称，中介对买方的需求信息知之甚少.因此，中介要尽可能地获取买方需求信息，以便针对性地推荐住房，提高成功率，缩短搜寻时间，减少双方的搜寻成本，增加双方的收益和买方对住房属性的满意度.基于此，提出理论假设H1：买方需求信息传递与买方收益和中介收益正相关，与住房匹配程度正相关，与买方的住房搜寻时间负相关.

1.2 买方需求信息传递对住房搜寻过程的影响

中介参与下的住房搜寻过程可视为多属性逆向拍卖过程.多属性逆向拍卖（Multiattribute Reverse Auction）指除了价格属性外还含有其他属性的拍卖方式^{[11].多属性逆向拍卖过程分三个阶段：买方对所采购商品的要求和属性偏好进行描述；卖方根据这些信息提供符合要求的投标；买方根据评标准则选择.与之对应，住房搜寻过程可划分为：买方向中介传递其住房需求信息；中介根据住房需求信息向买方推荐住房；买方根据评价准则选择住房.}

根据多属性逆向拍卖理论，拍卖的信息反馈系统显示出买方属性偏好，各中介都了解买方属性偏好，缩小了中介利用偏好信息获利的空间，使中介竞争更集中于价格方面^{[12-13].基于此，提出理论假设H2：买方需求信息传递与中介之间的价格竞争的激烈程度正相关，与属性竞争的激烈程度负相关.}

2 实验设计、实施与数据

2.1 实验设计

在应用实验经济学的研究中，市场交易类实验的设计一般包括：实验市场设计、交易机制设计和激励机制设计等.

2.1.1 实验市场设计

实验市场设计的内容主要包括：主体、客体和交易机制.主体是1名住房买方和4名中介.买方由计算机程序控制，中介由被试担任.客体是住房，除属性A和B之外，住房的其他属性都相同，属性A和B可以代表住房的楼层、朝向、年代等属性.属性A和B都分为10个等级.交易机制为多属性逆向拍卖机制，即买方通过不同方式向中介描述其住房需求，然后由中介推荐住房，最后买方根据评价准则选择住房.其中买方的评价准则为：

Ebu（A，B，P）=abu×Aa′bu+bbu×Bb′bu-P（1）

其中abu和bbu分别为1单位属性A和B能给买方带来的效用值；Aa′bu和Bb′bu分别为住房能为买方提供的属性A和B的单位数；P为住房成交价格.

买方在以下两种情况下停止搜寻：一是某中介推荐的住房持续60 s为买方最满意的住房，则买方停止搜寻并购买该住房，这表示买方因在一段时间内没有发现比当前最满意住房更满意的住房而停止搜寻并购买；否则买方在5 min交易期结束时购买当时最满意的住房，这表示买方受结婚、搬迁等日期的限制，需要在某截止日前购买住房.

本文根据测试实验结果设计持续时间为60 s和交易期时长为5 min.通过对测试实验过程的观察和与被试进行访谈，发现60 s持续时间和5 min交易时间既能够保证被试从容地进行决策，又能避免无向被试推的住房、纯粹等待实验结束的现象.

实验采用瑞士苏黎世大学授权的实验软件zTree^{[14]来构建住房搜寻的平台，在实验室中实现搜寻过程，实验的操作界面如图1所示.}

2.1.2 实验组设计

实验共分3组，每组包含2局，每局包含7轮实验.除被试不同外，两局实验的其他设置相同.3组实验中，买方传递需求信息种类不同，第1组买方只传递当前最满意住房的价格和属性信息；第2组买方除传递第1组传递的信息外，还分别向中介反馈自己对推荐住房的支付意愿，中介只能了解到自己推荐住房的买方支付意愿；第3组买方除向中介传递前两组传递的信息外，还向中介传递对所有住房的最高支付意愿和买方的住房属性偏好信息.

2.1.3 激励机制设计

激励机制包括固定工资和实验表现收益.固定工资为现金酬劳50元人民币.实验表现收益根据中介在实验市场中的盈利确定，实验中以“点”为货币单位计算中介的表现，实验后中介可按照1点兑换1元人民币的比例兑换现金.中介收益函数为：

Ebr（A，B，P）=P-abr×Aa′br-

bbr×Bb′br-0.1×N （2）

其中abr和bbr分别为卖方对1单位属性A和B的出售底价；Aa′br和Bb′br分别为卖方住房包含的属性A和属性B的单位数；P为住房成交价格；N为中介推荐住房的套数，0.1×N表示中介的推荐成本.

相关实验参数见表1.

2.2 实验实施

实验在2012年4月至5月期间实施.实验被试是从清华大学和北京建筑工程学院的房地产经济专业公开招募的24名研究生.每局实验随机分配4人.这里选择房地产经济专业的研究生代替现实中介作为被试，一是因为研究生和现实中介都具有独立思考和决策能力，都是在物质激励的影响下进行决策，都具有一定的房地产专业知识和社会经验，且大量研究表明学生被试与现实社会职业人群被试的实验结果差异性较小，尤其是以高年级本科生或研究生作为样本的实验结果差异更小或无差异^{[15-17]；二是因为研究生容易招募，便于实验的组织和实施.}

2.3 实验数据

为检验理论假设H1和H2，设定如下6个指标以表示实验中的买方收益、中介收益、买方需求与住房匹配程度、住房搜寻持时和中介竞争等因素.

指标1 买方收益比（Buyer Earning Rate， BuER），指买方实际收益值与理论可得的最高收益值之比，用于衡量买方收益的高低.

指标2 中介收益比（Broker Earning Rate， BrER），指中介实际收益值与理论可得的最大收益值之比，用于衡量中介收益的高低.

指标3 欧几里德距离（Euclidean Distance， ED）.该指标用于衡量买方需求与住房匹配程度，ED越小，匹配程度越高.

ED=（At-Aa）2+（Bt-Ba）2（3）

其中Aa和Ba为实际成交住房属性等级；At和Bt为买方理论最满意住房的属性等级.

指标4 搜寻持时（Search Duration， SD），指在一轮实验中，从实验开始至停止搜寻的持续时间.

指标5 价格竞争次数（Number of Price Competition， NPC），指中介推荐的住房与买方公布的当前最满意住房属性都相同的推荐次数.NPC越多表示中介之间价格竞争越激烈.

指标6 属性竞争次数（Number of Attribute Competition， NAC），指中介推荐的住房与买方公布的当前最满意住房至少有一种非价格属性不相同的推荐次数.NAC越多，中介之间属性竞争越激烈.

根据以上指标计算整理后的实验数据见表2.

3.1 买方需求信息传递对住房搜寻结果影响检验

选取BuER，BrER，ED和SD的实验数据对H1进行检验.BuER，BrER，ED和SD的正态分布检验和方差齐性检验结果显示这4个指标不全服从正态分布，且没通过方差齐性检验，所以选用多独立样本检验方法KruskalWallis H检验对H1进行非参数检验.当检验结果的伴随概率（P值）大于显著性水平时接受零假设.零假设及检验结果见表3.

由表3知，在5%的顯著性水平下，应接受零假设1、零假设2和零假设4，拒绝零假设3.买方需求信息传递对BuER，BrER和SD没有显著性影响，但对ED有显著性影响.采用MannWhitney U检验对各组实验的ED数据进一步分析，检验结果见表4.

表4显示，在5%的显著性水平下，接受零假设1，拒绝零假设2和零假设3.这表明：1）买方向中介传递其支付意愿信息没能降低ED值；2）第2组与第3组、第1组与第3组均有显著性差异，结合3组实验中买方需求信息传递的差异，可知住房属性偏好信息，能够显著降低ED值.综上，买方需求信息传递对买方收益、中介收益和买方的住房搜寻时间无显著性影响，与买方需求和住房的匹配程度正相关，H1部分被证实.

3.2 买方需求信息传递对住房搜寻过程影响检验

选取NPC和NAC的实验数据对假设H2进行检验.检验方法和步骤同H1，结果如表5所示.

表5显示，在5%的显著性水平下，接受零假设1，拒绝零假设2.这表明买方需求信息传递对NPC没有显著性影响，而对NAC有显著性影响.采用MannWhitney U检验对各组实验的NAC数据进一步分析，检验结果见表6.

表6显示，在5%的显著性水平下，接受零假设1，拒绝零假设2和3.这表明：1）第1组与第2组实验的NAC没有显著性差异，买方向中介传递其支付意愿信息，没能显著减少NAC值；2）买方向中介传递其对住房属性偏好信息，能够显著减少NAC.综上，买方需求信息传递对价格竞争无显著性影响，与属性竞争程度负相关，H2也未完全证实.

4 结 论

基于实验数据实证研究了买方需求信息传递对住房搜寻结果和过程的影响.发现买方需求信息传递对买方收益、中介收益、住房搜寻时间、中介价格竞争的激烈程度无显著性影响，与住房的匹配程度正相关，与中介属性竞争的激烈程度负相关.建议买方应充分向中介传递住房需求信息，这既有助于减少买方实地踏勘住房的次数，节约搜寻成本，又有助于买方搜寻到更符合其需求偏好的住房.

受研究条件的限制，本研究的实验规模较小，后续研究可在完善实验设计的基础上扩大实验规模，以便于得出更具有说服力的结论.

参考文献

[1] HUANG B， RUTHERFORD R. Who you going to call？ Performance of Realtors and Nonrealtors in a MLS setting[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics， 2007，35（1）：77-93.

[2] TURNBULL G K， DOMBROW J. Individual agents， firms and the real estate brokerage process[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics， 2007，35（1）：57-76.

[3] WALLER B D， JUBRAN A M. The impact of agent experience on the real estate transaction[J]. Journal of Housing Research， 2012，21（1）：67-82.

[4] FEREIDOUNI H G. The role of real estate agents on housing prices and rents： the Iranian experience[J]. International Journal of Housing Markets and Analysis， 2012，5（2）： 4-25.

[5] ANGLIN M. Determinants of buyer search in a housing market[J]. Real Estate Economics， 1997，25（4）： 567-589.

[6] MULLAINATHAN S， THALER R H. Behavioral economics [R]. NBER. Working Paper， 2000， 7948.

[7] SMITH V L. An experimental study of competitive market behavior[J]. The Journal of Political Economics， 1962，70（2）： 111-137.

[8] NORTHCRAFT G， NEALE M. Experts， amateurs， and real estate： an anchoringandadjustment perspective on property pricing decisions[J]. Organizational Behavior and Human Decision Processes， 1986，39（1）： 84-97.

[9] ONG S， CHENG F， BOON B， et al. Oligopolistic bidding and pricing in real estate： experimental evidence[J]. Journal of Property Investment and Finance， 2003，21（2）： 154-189.

[10]IKROMOV N， YAVAS A. Asset characteristics and the boom and bust periods： An experimental study[J]. Real Estate Economics， 2012，40（3）： 603-636.

[11]謝安石，李一军.拍卖理论的最新进展——多属性网上拍卖研究[J].管理工程学报， 2006，20（3）：17-22.

XIE Anshi， LI Yijun. New research advancement of the theory： Multiatrribute auction online [J]. Journal of Industrial Engineering/Engineering Management， 2006， 20（3）：17-22.（In Chinese）

[12]STRECKER S. Information revelation in multiattribute english auctions： a laboratory study[J]. Decision Support Systems， 2010，49（3）：272-280.

[13]TEICH J E， WALLENIUS H， WALLENIUS J， et al. A multiattribute eauction mechanism for procurement： theoretical foundations [J]. European Journal of Operational Research， 2006，175（1）：90-100.

[14]FISCHBACHER U. ZTree： Zurich toolbox for readymade economic experiments[J]. Experimental Economics， 2007，10（2）：171-178.

[15]MESTELMAN S， FEENY D. Does ideology matter？ Anecdotal experimental evidence on the voluntary provision of public goods[J]. Public Choice， 1988，57（3）：281-286.

[16]DYER D， KAGEL J， LEVIN D. A comparison of naive and experienced bidders in common value offer auctions： A laboratory analysis[J]. Economic Journal， 1989，99（394）：108-115.

[17]CROSON R， DONOHUE K. Behavioral causes of the bullwhip effect and the observed value of inventory information[J]. Management Science， 2006，52（3）：323-336.