小三房后遗症

如果不是住了将近5年的时间，如果不是为了将来能让父母到成都也能过上真正的舒居生活，如果不是如此深刻直接地感受到眼下这处76平米的套二户型住起来是有多逼仄，余洋也不会如此急切地想要在成都的房地产市场上重新觅一处套三的房子。

“65平米能做出紧凑型套三？88平米可以打造舒居套三？”近期犹如雨后春笋般铺天盖地的“小三房” 广告，着实让饱受“蜗居”之苦的余洋有些摸不着头脑，“之前的房子76平米，除去20%的公摊套内面积只有60.8平米，近几年开发商在户型打造上都有‘客厅大，卧室小的共性，之前的房子也是不能免俗地将客厅做到了近28平米，剩下的30余平米要由两间卧室、厨房、卫生间、生活阳台等基础设施分摊。”回忆起当初装修时的光景，余洋更是用“苦不堪言”来形容这段经历，为了让那两间加起来还不足20平米的小卧室利用空间最大化，破墙、改线、封阳台、做柜子……“几乎是把能经历的装修流程全部走了一遍。”

65平米的套三户型？赠送面积即使能达到充抵公摊的20%，“这套内的65平米又该怎么分？厨卫和阳台怎么也要10平米吧，客厅20平米，剩下的三个卧室均摊每个11平米，放张1.5米的双人床基本上就放不下其他东西了。”舒居之说从何说起？尚未下手的余洋尚对小三房存如此疑虑，那已经收房，着手装修的“小三房”购房者又将是怎样的一番光景？

曾经让众多购房者竞相追捧、业界交口称赞的“小三房”产品，其无法规避的后遗症已是初现端倪了。

可变空间VS小三房：调控催生的“市场新贵”

也许是数年来从事房产媒体的“职业病”，当初第一次见到“小三房”产品时，记者总会不由自主地想到前些年同样是“70、90”的房产调控政策下应运而生、且风靡一时的“可变空间”。

同为特殊时间背景下的“市场新贵”，或许我们可以把“可变空间”与“小三房”出现背景、产品属性等多重因素重叠后细加梳理，更能直观生动地了解“小三房”这一特殊产品形态的前世今生。

可变空间：“小三房”的前身名词解释

“可变空间”，又称“偷面积”、“灰空间”，是在规划报批确定项目控制性详规的经济技术指标后，从空中、从地上扩张的建筑面积，占用的大多是公共空间。】

政策背景

2006年，为进一步遏制房价的上涨势头，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其第一点中有如此描述：（二）明确新建住房结构比例。“十一五” 时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

这即是业界俗称的“9070新政”，新政出台不足半年时间，楼市的创新与应变在这段时间体现得淋漓尽致。2007年，新建商品房项目中所谓“可变空间”户型便开始大行其道，尤其是2008-2009年之间，赠送面积的风气在楼市愈演愈烈，得房率超过100%项目频频出现。时至2010年3月1日，《成都市建设项目容积率计算规则》对赠送部分进行了较详细的规范，按规定，可赠送面积远比过去的“不超过20%”更少。

权衡利弊

所谓“可变空间”，最开始的赠送面积主要以阳台、飘窗为主，慢慢就从室外走进了室内，设计师在可变户型的赠送上可谓煞费苦心。赠送范围已从赠送景观阳台、采光飘窗、入户花园发展到赠送地下室、挑高卧室、入户客厅等空间，形式多样，手法各异。得房率也水涨船高地从30%～40%一路上扬到了100%～150%，甚至更高。

与现下风靡市场的“小三房”颇有“异曲同工之妙”的是，大多数开发商在做前期设计时，都会提出各式各样赠送的方式，并且研究这些赠送面积如何过规划，如何演变成为卖点。一时间，60余平米的套二，80余平米的套三等产品形态犹如过江之鲫，在房地产市场大行其道。

“这也许就是现下小三房产品的前身了。”四川省社科院社会科学研究所副所长胡光伟表示，“可变空间”对于购房者，尤其是刚需的吸引力尤为强大。对于刚需购房者来说，多花几万元，即可在功能上多得一个房间，如此性价比着实诱人。

然而，天下毕竟没有免费的午餐。“这样的产品缺陷也是显而易见的。”原成都市房屋产权监理处某工作人员表示。而这些缺陷，往往在购买后的使用过程中才会体现出来，变成刚需购房者的麻烦。

最明显的缺陷有两个。其一，可变空间与“小三房”的某些赠送部分属于业主共有，最为常见的一种形式为屋顶的露台，之后又出现底层架空送给二层业主，这些搭建后的空间，将面临拆除或罚款的风险；楼盘其实是变相提高了容积率：由于没有计入地块规划容积率，致使实际建筑容积率大大提高，比如一个社区的容积率为5.0，如果赠送空间达到40%，容积率将提高到7.0。这些偷出来的面积，开发商并不支付土地成本，没有报规、报建等费用，会降低实际成本。这不仅会导致小区的建筑密度增加，还将严重

影响居住的舒适性。

其二，可变空间的改建费用往往昂贵，在后期使用过程存在一定的质量和安全隐患。比如挑两层高的客厅，通常情况下面积就是20-30平方米，如果改为跃层，加结构板和楼梯的费用往往高达10万～15万元，而装修公司的施工质量难以和正规土建施工队伍相提并论，可能出现漏水、裂纹甚至倒塌的可能。这一“后遗症”，在现下的“小三房”产品中，甚至体现得更为明确。

小三房：麻烦，从入住后开始名词解释

小三房，相对于面积总体较高的“大三房”，是指有三间小型卧室，一般建筑面积在90平米以下，功能实用，总价相对不高的新兴产品形态。

政策背景

2013年3月20日，国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

限购范围逐步扩张至一线城市的郊区（市）县及更多的二、三线城市、二套房贷款首付六成甚至七成、二套房贷款利率为基准利率或是同期利率的1.1倍，三套房停止放贷……随着房产调控政策的不断升级加码，换房成本与二套房购买成本也是水涨船高。

早在4月，本刊就在《单房时代 你准备好了吗》一文中明言：在各种房产调控政策的综合作用下，买房、卖房、换房的成本都大幅上涨，持有一套房屋将逐渐成为最近5～10年内最合理的置业方式，中国房地产市场的“单房时代”已经到来。自持资金少、家庭压力较大、不堪承受一日千里的换房成本......“单房时代”的换房压力下，越来越多的刚需购房者为了能达到置业一步到位的目的，将“小三房”产品作为了初次置业的不二首选。

权衡利弊

不可否认的是，仅需要多支出数万元便可多出一间房，无论是父母和未来的孩子都能有自己的独立空间，“小三房”产品为刚需购房者提供的便利有目共睹。然而，与 “可变空间”类似， “小三房”产品的弊端在收房后也是接踵而至。与当初在售楼部看到华丽美观的样板间大相径庭的是，拿到手中的房子，已全然没有当日看到的那般“高端、大气、上档次”，购房者不得不请设计师重新设计、砸墙、改线、甚至为了满足居住功能不得不将两间小卧室合二为一......林林总总的后续动作着实令人头疼不已。

“原本打算买了这套房子，至少5年内省去了换房成本和办理相关繁琐手续的奔波之苦，现在才刚交房，我们就已经开始想着换房了。”一对才收房的林姓小夫妻向记者如是抱怨。

这对夫妻购买的这处仅64平米的“小三房”地处成都的西三环外，当初买房参观样板间时，两人没有注意到开发商在装修时大面积采用了落地镜，显得使用空间较为充裕，结果收房后才发现效果远不是那么回事。“我们自己在装修时不可能用到那么多的落地镜来装饰，直到收房时，才体会到这样的房间再装修究竟要花多大的气力。”两人无奈之下，只有将能动的墙体全部打掉、水电全部换线改完，他们所期盼的那种时下年轻人想要的“自由空间状态”，才勉强完成了冰山一角。后期装修成本高、装修时间长，梦想和现实冲突多，是小三房、小两房不得不面对的问题。

这对八零后的小夫妻还告诉记者，收房后才发现这套小三房的厨房非常狭窄，想要个L型操作台，就必须把生活阳台和厨房打通，原本想要在生活阳台安放洗衣机的想法就此化为泡影；而另一处与阳台联通后形成的近9平米房间，除了放置一张1米5的床以外，“连衣柜都只放得下布艺的，要是勉强把木质衣柜放进来，我这个1米83的大个子就只得从此过着头顶床沿，脚踩衣柜的生活了。”小林不无辛酸的自嘲。更为悲催的是，这个接近9平米的房间竟然是三个“小卧室”中最大的一个，其中最小的一个仅为5.4平米，这样的空间就连放置榻榻米都尤显逼仄，除了当婴儿房、杂物间外确是别无他法。更让小林头疼的还有即将到来的麻烦： “如果父母来帮着带小孩，即使房间勉强足够，卫生间只有一个，非常不方便。”

业内人士分析，随着年末“小三房”交房潮的日益临近，类似的“后遗症”发作将呈愈演愈烈之势。

“小三房”之四宗罪

时尚简约、甜蜜温馨、一步到位满足全家人的居住梦想......听着平面、网络、户外广告等各类媒体在宣传“小三房”产品时的甜言蜜语；看着倾其所有购得住房、想要从此安居乐业的刚需们在收房后欲哭无泪、愁眉深锁的表情，委实让人有天壤之别的感觉。

如此反差的始作俑者，是“唯销售论”主导下的房屋设计理念。作为特定市场环境和政策背景下的产物，很多“小三房”产品显然难逃设计不合理之罪。这一点，孰是孰非，市场业界自有公议。

一宗罪居住舒适度较低

5平米究竟有多大？最直观的表述应该就是一处能勉强放置马桶和洗漱台的卫生间而已。卫生间也能算是一间卧室吗？在现下的成都楼市中大行其道的“小三房”户型中，5平米是作为“卧室”定位的存在。

业界曾有人用这样一番不太中听的言论为“小三房”的户型设计写下了生动注脚：“同样大小的布料，原本是要做成一条长裤，但裁缝却煞费苦心地将它做成了三条短裤，到往外卖时却想卖出两条长裤的价格和一条长裤的舒适度。最后才发现，三条短裤始终是三条短裤，即使价格再怎么变化，也达不到一条合身长裤那般的舒适。”

60余平米的面积，不管你再怎样包装和打造，它始终只有60余平米的面积，做成套一能达到现代都市的舒居标准，做成套二还能说是紧凑经济型小户，做成套三就基本上是为了炒作项目，拉近与刚需距离的手段了。

二宗罪基础配套大都不完善

曾经有幸在8：30～9：00这一时间段在东大街的一处号称“五星级甲级写字楼”中，体验了一把排队15分钟才能上电梯的感受，当时的情境历历在目：人声鼎沸、接踵摩肩的“侯梯大厅”里，看着或大牌、或大众的白领们手持豆浆油条、牛奶包子等形状各异，气味迥然的早餐排队等候上电梯，套用星爷的一句话：“场面何其壮观。”

究其根本：需求旺盛，供给太少。说白了就是人多梯少，“小三房”的资源配置又何尝不是这样。有些项目甚至能做到两梯六户、三梯八户。试想，一栋33层的住宅，如果5楼以上的住户均有在上班时间搭乘电梯的需求，按两梯六户、每户三人计算，上班高峰期将有504人跟你争抢这宝贵的一席之地，按每部电梯最多搭载10人，每次上下楼需要2分钟计算，你在等候电梯的时间极有可能超过20分钟。长期以往，睡眠少了是小事，经常迟到产生的不良后果却是无法估量的了。

三宗罪迁入户口受到限制

随机采访的近30位刚需购房者中，超过九成的购房者之所以会选择“小三房”，其根本原因是想给老家的父母、未来的孩子留下独立的居住空间，让辛苦了大半辈子的父母老有所依，孩子们能在更为广阔的天地中自由发展、茁壮成长。然而，坐享天伦之乐的同时，绝大多数的刚需却忽略了一个至关重要的问题——购房入户。

根据成都市的现行购房入户政策，凡在成都市购买商品房（含二手房）面积在70平方米以上的市外人员，可申请本人、配偶、未成年子女的常住户口，但迁入人员人均住房建筑面积不低于上年度我市城镇家庭人均住房建筑面积（27.89平方米/人）水平。即70平米以下的商品房（含二手房）只能迁入一人的户口而已。

即使是“小三房”产品暂时满足了全家人的居住需求，然而70平米的购房门槛，令众多的“小三房”业主想让孩子享受到更为权威优良的教育，想让父母享受到周到优质医疗服务的念想，成了可望而不可即的镜花水月。

四宗罪装修手续繁多 成本居高不下

根据2011年10月1日起正式施行《成都市房屋使用安全管理条例》中明文规定：实施房屋装修、改造和维修加固的，应当向房产行政管理部门备案，并保证原有的整体性、抗震性和结构安全，不得擅自拆改房屋结构，不得危及毗邻房屋的使用安全。确需拆改房屋结构、增加夹层，以及其他可能危及房屋整体性、抗震性和结构安全的行为，应向房产行政管理部门提出书面申请，取得《房屋结构安全批准书》，违反该规定的，住宅可处三千以上一万以下罚款。

“小三房”收房后务必要“大动干戈”的情况几乎已是板上钉钉的事实。重金聘请的设计师几乎需要将室内布局重新设计，破墙改线，手工衣柜的制作......“小三房”的室内装修，哪一样不是价值不菲。有过装修经验的购房者一定会对装修过程中“日出斗金”的流水账记忆犹新，更何况是这样一套甚至需要重新设计布局的小三房。

正在装修新房的小林告诉记者，刚开始预计8万将新房装修出来，“现在甚至连做柜子的木料等材料都还没有买就已经花去了近7万元，光是改线改水电就花了两万余元。”一位装修现场的潘姓负责人告诉记者，如果是同样面积的套一小户型，同样的装修标准，“小三房” 的装修成本比套一户型高出了一倍有余。

专家支招 刚需选“小三房”有诀窍

尽管“小三房”后遗症风险颇多，但也有一些“小三房”产品是值得消费者选购和考虑的。作为市场的又一创新产品，刚需人群的首选置业类型，“小三房”还是有自己灵活多样、可塑性强的优点。随着竟争加剧，开发商也纷纷给小三房增加不同的设计元素，例如增加了入户花园、或者赠送面积较大的阳台等，给有限的空间增加了不少附加值，增加了居住的舒适度。

而面对市场上鱼目混杂、种类繁多的“小三房”产品，不免让刚需购房者感觉有些“乱花渐欲迷人眼”的不知所措。一些形形色色的，并不是成熟有价值的居住产品，仅停留在华而不实的概念包装上，空有房间却毫无实用性。

在此，业界专家们给想要购买小三房的刚需们支招，在购买小三房产品时务必注意几大诀窍：

诀窍一：户型要方正 客厅开间不得小于3.5米

空间怎么才合理，怎么选才不至于使用过程中觉得浪费？专业人士认为，挑选小三房要特别注意看客厅开间的宽度，一般情况下，为了把三间房的面积做大，开发商往往会缩减客厅的面积，使客厅开间变窄，过窄的客厅就只能量身订造家具，给业主增添不少麻烦。一般来说，客厅的开间最少要达到3.5米，主卧室最小也不得小于12个平方米，客房以及书房最好也能达到8个平方米左右。

无论是样板间还是清水房，选小三房，就看最小的房间。户型最好方正，大小以能放得下儿童床为标准。不少购房者并不计较作为书房的小房面积，但其实对于一家三口来说，建议小房还是能摆下一张床的位置为好，以增加小房的多功能用途。

诀窍二：房型紧凑 南北通透是首选

房型要紧凑，过道、阳台等面积控制合理，客厅的进深不宜太小，一切从实际需要出发，避免无谓的面积浪费。从市场上的产品面积段来看，小三房普遍集中在90平方米以下的区间段，户型有的是“2+1”户型，有些是三房设计，但普遍表现为户型十分紧凑，相对于大三房来说，其每个房间和客厅都显得相对袖珍一些，但是可以实现主人房、儿童房和多功能房的功能，部分高实用率户型还可以做到两个洗手间。因此，对于三口之家来说，能够满足基本的日常需求就足够了。

此外，挑选户型时南北通透很重要，有良好的通风条件，居住起来会舒适很多。

诀窍三：采光很重要 明厨明卫最相宜

除了南北通透外，采光也是“小三房”户型选择中的重中之重。市面上有一些小三房户型做不到南北通透，但一定要保证厨房和卫生间容易产生气味的区域有窗户。

诀窍四：不要轻信样板间 实地测量是王道

购买“小三房”尤其不能一味轻信置业顾问的表述及样板间的华丽，一定要亲身前往现楼实地踏勘。“小三房”从在设计伊始，便将每一个功能区间缩小至最低限度，购房者最好能拿着皮尺到现场量度清楚，实地厨、卫、厅、房是否适合使用，购房时应根据自己的实际情况量体裁衣地选择“小三房”产品。