集体所有制下的“小产权房”经济学成因探析

作者简介：秦国强（1986年——），男，汉族，河南三门峡人，经济学硕士研究生，单位：中共乐山市委党校经济学教研室，研究方向：政治经济学。

摘要：“小产权房”问题日渐凸显，反映了我国在经济发展与社会改革中的诸多矛盾，其产生有多方面原因，本文从经济学维度进行分析，以期从经济发展层面来重新认识“小产权房”，为协调“小产权房”利益矛盾提供思路。

关键词：集体所有制；“小产权房”；成因

一、“小产权房”定义

“小产权房”是中国社会经济发展中一个特殊的产物，近年来学者们对“小产权房”进行了充分的研究与分析，对其作出的定义也很多。从占用的土地来看，“小产权房”通常为集体土地所有制下的耕地、建设用地、宅基地。从价格上来看，“小产权房”没有交土地出让金，没有经过国家的相关法定程序，相对市场上流通的商品房，价格低廉。从产权说来看，“小产权房”主要有三种说法：一是“有产权说”，二是“不完全产权说”，三是“无产权说”。从交易上来看，从交易对象上，“小产权房”是出售给本集体经济组织外的组织或者个人，从交易时间上，“小产权房”在交易出售前，是静态不动产房屋，在交易出售后，由于其没有国家颁发的正规房产证，才会有“小产权房”之说。

笔者认为，“小产权房”是在集体土地所有制下建造的，未履行相关合法程序，没有国家颁发的产权证的，销售给本集体组织以外成员的房屋建筑。

二、“小产权房”经济学成因探析

（一）当前城镇化进程中土地增值

我国改革开放三十五年来，在国家土地所有和集体土地所有的制度下，国有土地得到了有效流转和增值收益，与之形成鲜明对比的是集体土地，集体土地因自身权能的限制，无法向国有土地一样流转。

随着市场经济的发展与城镇化进程的加快，城市土地及周边用地日渐紧缺，地价越来越高。在这种情况下，市场的需求将用地人的目光转移到了集体土地，由于土地资源的有限性，过大的需求导致了集体用地价格的不断上涨。一方面，社会经济不断发展造成了土地利用过程中地价增值，城镇化进程产生的土地溢出效应，为原本具有潜在价值的土地转变为实际高地价创造了客观条件，即聚焦效应造成了土地增值。另一方面，近年来在城市房地产市场中，商品房价格基本呈上升趋势，房产与地产不断增值。

（二）现行集体土地无法分享土地增值

在土地不断增值的经济形势下，集体土地所有者无法也不能享受到土地增值的合理收益权。

1.集体所有制的性质决定其无法进行市场交易。集体土地受权能的约束，无法在市场上进行自由的流转和交易，而国有土地凭借公共权力可以在土地市场上方便自由的交易。在土地市场化运作中，农民作为集体土地所有权的主体，两个方面的权益被严重地忽视了，第一是农地处分权与所得收益权被政府给架空了，应该得到的不能得到或者被变相侵吞了，第二是集体所有制下的农民在土地市场的主动权被不合理地压制。

2.非市场化的集体土地不能分享土地增值。相对城市建设用地来讲，农村实际集体用地存在着相对宽裕现象。在城镇化进程中，国家迫于公共利益需要，对被征占的集体土地进行补偿，但被征占者通常感觉补偿标准偏低。在土地开发利用过程中，农民仅获得不到百分之十的土地增值收益，其余的溢价都被流走了。

3.农民要求分享土地增值的收益。市场经济催醒了农民的经济理性，农民要求合理分享自身的土地权益，这促成了在全国范围内“小产权房”的大规模开发。按当前土地法律法规，国家垄断了土地供应，集体土地只有通过转化为国有土地，再转化为商业用地的转化过程才能在市场上自由流转。农民从自身利益考虑，避开政府环节，绕开土地转化路径，去追求自身利益的最大化。从中国的千年传统来看，农民的命运紧紧和土地联系在一起，土地是农民最有保障的实物资产。但城镇化进程中，农民的土地收益权却不能得到实际的保障，“小产权房”为农民寻求土地利益最大化提供了方向，集体所有制下的“小产权房”的开发建造，无疑是农民去获取土地增值及利益最大化的一种工具载体。

（三）“小产权房”的产生是集体土地增值分享的自我选择

市场经济充满了竞争与选择。从某种程度上讲，“小产权房”的产生是市场对资源配置的选择，是集体土地增值分享的自我选择。

1.高房价刺激了“小产权房”的需求。近些年来，随着房地产市场的开放和发展，城市房价疯狂上涨，每几年翻一番，导致大量城市低收入家庭与城市外来流动人员无力购买。而“小产权房”的一大优势是价格低廉，高房价直接刺激了“小产权房”的需求。

2.购房者购买推动了“小产权房”的产生。面对城镇望而生畏的高房价，结合自身的实际经济收入，许多城镇居民顶着高风险购买“小产权房”。城镇居民的购买强有力地推动了“小产权房”的产生。从某种意义上讲，这也是城镇居民的“理性”经济选择

3.住房保障体系不完善催化了“小产权房”的发展。虽然中央政府为解决住房问题做出了极大的努力，但我国的住房在巨大的市场需求下依然不能满足居民要求，从客观上讲，不完善的住房保障也催化了“小产权房”的发展。

（四）“小产权房”的产生是相关主体利益行为博弈的结果

“小产权房”的产生涉及到社会多方面的利益，其中最主要的有五个方面：一，政府利益；二，村集体利益；三，农民利益；四，开发商利益；五，购房者利益。

中央政府站在全局利益的角度，对“小产权房”做出明确的态度，禁止“小产权房”发展；地方政府是土地财政的受益者，站在自身利益角度，地方政府没有明确表态；基层政府显然是“小产权房”的利益收益者。村集体在“小产权房”问题上，他们与农民的利益是站在一起的，默许或纵容其发展。农民为获得自身的土地增值收益权与利益最大化，冒风险建造“小产权房”。开发商分为大开发商与小开发商，从各自的利益角度出发，大开发商反对“小产权房”，小开发商追捧和支持“小产权房”。购房者在购买时，很多购买者心知肚明地冒风险购买，追求的也是自身的低价购买利益。“小产权房”的产生就是这些相关主体利益行为在市场条件下相互博弈的最终结果产物。

三、协调“小产权房”利益矛盾的思考

“小产权房”问题是我国社会经济发展到一定阶段的特定产物，从根本上看，是我国经济社会发展中对土地的利益分配问题，协调“小产权房”利益矛盾问题需要考虑社会各方的利益问题。但要从源头上治理“小产权房”，笔者认为要从四个方面去考虑。一是要正确认识国有土地和集体土地的二元土地结构，二是要明确集体土地的产权主体，三是要完善集体土地流转制度和土地的价格体系，加强集体土地的监管力度，四是要进一步完善社会住房保障体系，加强对房地产市场的宏观调控。（作者单位：中共乐山市委党校）

参考文献：

[1]秦国强. 集体所有制下的“小产权房”利益问题研究[D].四川师范大学硕士论文，2012（07）.

[2]章合运，张松.小产权房成因、困境与演化趋势研究——基于城乡居民联合产权住房的实证分析[J].农村经济，2012.