地王回收

龚小锋

地王，一直是土地市场最具争议也最有代表性的现象。在好戏连台的地王争夺战中，不乏志在必得的布局远见，也不少孤注一掷的鲁莽冒险，开发商们各怀心思、各显身手，演绎着行业最为波澜壮阔的一幕，成为房地产行业前瞻和躁动的最好注脚。

上半年，各地仍然地王频出，连“好学生”万科也在半月内连拿下3个“地王”，调控政策在人们眼中更显得扑朔迷离。

但近期，南京、杭州等地先后收回多块曾经风光的“地王”，市场哗然。不管是地方政府清理闲置土地的铁腕行动，还是开发商资金难以为继的无奈之举，在持续的楼市调控发酵之下，中国楼市“只赚不赔”的神话早已破灭。

比“面包”还贵的“面粉”，毕竟不是那么好“和”。高额的拆迁成本，资金短缺、大盘开发操作能力等原因相继考验地王制造者们。业内人士预计，随着国内融资渠道收紧，下半年，地王被收回的闹剧，或仍将上演。

烫手的地王

南京中冶地王被收回一事沸沸扬扬。7月5日，南京市国土资源局突然在其网站上发布了一条公告：“经市政府批准，下关滨江江边路2号地块因故终止出让程序。”南京官方解释收回的原因为，一为西站货场异地复建工作复杂，影响了交付土地期限。另外，则是由于优化下关滨江商务区功能，完善商务区规划布局。

7月8日，中冶置业发布公告详解“退地”原因，认为造成这一局面的责任在南京市国土资源局：“公司在整个过程中不存在任何责任，2号地终止出让程序对项目公司南京下关滨江1、3 号地块的开发会造成重大影响”。

公告中的南京下关滨江江边路 2号地块，即2012年11月，中冶置业创下的全国总价地王。而1号地和3号地于2010年9月份同时出让，该地块曾因未能在预计动工时间内动工一直备受关注。至此，三块土地连成一体，总面积达到236万平方米，中冶成为南京下关区的头号地主。

2012年12月18日，就在中冶拿下南京地王半个多月后，国土资源部土地利用司突然介入，要求公开调查该地块的“违规供地和违约房地产用地”问题。这次调查令土地出让陷入停滞，调查进展与结果一直没有对外公布。如今，结果才浮出水面。

“中冶拿下2号地块后受到了批评，国土资源部公开调查这块地，这也给公司带来很大压力。”7月10日，据媒体报道，中冶置业一位高管透露，该地块被收回不失为一种“体面”的退出方式。

记者查阅到的最新资料显示，7月12日，中国中冶与中冶置业官方网站同时发布公告称：“经过与南京市国土资源局沟通，2号地块竞买保证金11.3亿元及相应财务费用已于2013年7月12日到账”。这意味着，地王被回收，中冶“毫发无损”。

在中冶地王被回收的议论中，不少是关于企业无力开发的声音。“一方面政府确实有意对该地块重新规划，但不排除中冶资金难以为继主动退地的可能。”南京一家房企高层告诉记者，中冶置业母公司中国中冶大幅亏损无力支援地王项目，在年初的时候，市场就已经有传闻说中冶要转让地王的消息。

中国指数研究院南京分院总经理曹旭东表示，除了中冶自身财务原因外，今年融资渠道收紧，尤其是近期银行流动性的收紧，这对中冶地王项目也会形成考验。

弃车保帅

实际上，不仅是南京，这股 “地王”回收之风早已席卷全国。 6月底，服装企业雅戈尔因无力开发，宣布退出杭州城西申花板块两幅地块，这两块地是2010年杭州市的“地王”项目之一。2010年11月30日，雅戈尔分别以12.56亿元和11.65亿元的价格拿下这两块地。

但与中冶“毫发无损”不同的是， 雅戈尔损失惨重。除了被罚4.84亿元保证金外，雅戈尔公告还显示：若申花地块重新出让后的成交总价低于原土地总价款的80%，公司将按协议补足地块成交总价款与该金额之间的差额。

雅戈尔在近期公告中坦陈，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化。综合权衡后，公司决定终止开发申花地块。2010年11月拿地后，雅戈尔只支付了4.8亿元定金，后续款项迟迟未能到位。由于公司现金流紧张，雅戈尔只能选择“断臂”自救。

此外，多地回收闲置土地的案例也屡见不鲜。5月，武汉市国土资源局发布公告，宣布无偿收回4宗黄金地段地块。其中，精武路一商业服务业用地闲置20多年。

北京市场上亦有多个相似例子。今年5月份，北京大龙地产解除合作开发“大龙新都”项目，以回笼资金。在此之前，2009年11月，大龙地产以50.5亿元的总价竞得北京顺义天竺地王，随后便因无法按时缴纳土地出让预付款而被收回地块，并被罚款2亿元。去年年中，华美地产旗下北京雅居乐公司所属的百子湾地王也被收回。

中房信研究总监薛建雄表示，地王收回不外乎两种原因，一是 2009年到2010年房价暴涨后，房企大幅拿地，如今资金周转难以为继，而且高溢价模式不可持续，地王变得烫手，不得不“弃车保帅”；二是随着房地产调控的深入，监管部门力度加大了，对地王项目格外关注，给地方政府造成一定压力。随着政府清查囤地力度增加和房企资金问题，未来或许还有更多“地王”被收回去。

新一轮地王预警

尽管地王命运坎坷，但是下半年以来，房企拿地王的高潮仍是一波接一波。7月26日下午，卓越地产以123.79亿元的价格夺得前海两宗土地，创造了深圳最高“总价地王”。7月23日，中粮地产竞得北京孙河乡西甸村HIJ地块，扣除配建的保障房，楼面价高达48444元/平米，再次刷新北京单价“地王”。

连承诺“不当地王”的万科也分别在重庆和广州、上海等地都夺下地王。另根据北京中原地产研究中心监测数据显示，截至7月25日，十大标杆房企权益购地293亿元，金额创年内新高。

“地王”热的背后，显然是房企不缺钱且对房价上涨的乐观预期。根据近期发布的2013年上半年房企业绩公告显示，万科以超过800亿元的销售额处于领先低位，而绿地、保利和中海等房企上半年销售额也超过600亿元。

近期中粮拿下的北京孙河地王，扣除配建的保障房，楼面价高达48444元/平米，业内普遍预计项目建成后售价至少8万元/平米才能盈利，而目前区域在售的龙湖双珑原著平均售价在45000-60000元/平米。由于宏观经济及房地产的不确定性，面对龙湖、泰禾等强大对手，豪宅经验不足的中粮能否豪赌成功，还是一个问号。

“多数房企还是能量力而行，没有过度不理性的拿地现象。”在曹旭东看来，拿下地王项目，就一定要做高溢价产品，这对开发商资金实力和操盘技巧的要求相当高，拿项目之前，一定要对自己实力和项目进行衡量。如今，快钱越来越不容易赚，拿到土地就能赚钱的黄金期已经过去，拿地王项目对开发商是很大的考验。

据记者了解，雅戈尔申花地块楼面价就高达1.8万元/平米，就陷入了“面粉贵过面包”的尴尬。记者从位于申花板块的绿城慧园售楼处了解到，作为区域内的“高价盘”，该项目均价也只有3万元/平米，而开盘较早的西域年华、万家花城等楼盘均价约2.5万元/平米。而以雅戈尔的拿地楼面价测算，开盘至少要在4万元才有盈利。

在北京，远洋也由于地王的影响，近几年日子“难过”，以至于北京公司改组。其旗下的远洋万和公馆更是由于定价难等多重原因，几番拖延入市。

监管力度将加大

或许未来还有更多“地王”被收回。根据《闲置土地处置办法》规定，土地闲置超过1年将征收土地出让金20%的闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。

7月11日，国土资源部副部长胡存智强调，国土部已经选择284宗情况“特殊”的土地进行调查分析，将在全国范围内建立土地利用动态巡查制度。而根据国土资源部法律中心公布的数据显示，截至2012年底，中国未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。

基于各方面考虑，地方政府倾向于大面积出让土地，但大面积地块也是滋生总价地王的温床。未来，监管部门或将严控土地供地控制出让规模。胡存智即表示，国土部将把已经供应的“特殊”大地块作为今、明年的监管重点。此前，国土资源部在2012年的《限制用地项目目录》中明确要求不同城市出让住宅用地的上限，大城市不能超过20公顷。

在薛建雄看来，要控制单价地王，扼制高溢价地块，就必须改革土地招拍挂制度中“价高者得”的单一模式。尽管今年北京试行了多种配建保障房方式，压低楼面价，但由于保障房面积走高，最终成本还是转移到商品房上。

业内人士认为，政府应有让利精神，不可再走土地财政模式。如相比“限房价、竞地价”，“竞配建”等，“限地价，竞房价”的模式，是在政府地价既定的前提下竞房价，价低者得，似乎更能体现政府部门让利的诚意。