房产面积测算应注意的几点问题
2013-04-29郑金玉李宏伟
郑金玉 李宏伟
房产测绘是一项政策性、专业技术性较强的工作,其测绘成果质量直接关系到相关方的切身利益。准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍等合法权益的重要依据,也是进行城市建设和管理必不可少的基础资料。目前,房屋面积测算中存在的难题较多,结合在实际工作中的体会,对进行商品房预售面积计算时应注意的问题进行粗浅探讨。
一、签订商品房面积计算委托书
商品房面积计算往往开发企业要求在很短时间内完成,开发企业目前对这一环节的重要性认识不够,出现了问题之后,又把责任推给测绘部门,在房屋开发的过程中房屋的结构变化在所难免,那么房屋销售面积也就随之变化,有时开发商一个电话,你得重新计算一次。因此,签订委托书(合同),可以清楚地明白双方的责任和义务,避免许多不必要的纠纷。
二、执行标准的区别
面积计算执行的是GB/T17986.1—2000《房产测量规范》,各地在执行时部分有《实施细则》,这就造成了各地在计算面积时不一致的问题。但有时在房产面积测算过程中,正好碰上“实施细则”的修订,导致房屋面积“预测”和“实测”引用的条款不同,发生较大差异,这要求我们在签订“协议”时增加这部分的条款,如:可增加“在房屋面积测算过程中,当国家有关技术规定发生变化时,以发布的新的技术规定为准,由此产生的面积差异的责任,不由测绘部门承担”。因此,在执行“规范”时必须注意。
三、面积误差的约定
误差主要是在“预测”和“实测”之间的差异,主要是由于设计图纸在施工中发生变更。其次是施工造成的误差,都会发生面积变更。根据商品房买卖的合同文本,合同面积与产权面积误差应在±3%,如果是開发商的原因,变更了设计图纸,改变了套内面积和公共面积的大小而引起的误差超过了±3%,应不属于测绘部门的责任。
四、关于有柱走廊与有柱阳台
《房产测量规范》上规定,有柱走廊按柱外围的水平投影面积计算,而阳台是按封闭与不封闭来确定建筑面积的,封闭阳台按其外围的水平投影面积计算,未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半计算,即使有柱阳台不封闭也应按其外围的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中掌握哪种情况是有柱阳台,那种是假柱阳台。
对于斜面房屋怎么测算?《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位,按其外围水平投影面积计算建筑面积,直接丈量2.20米的高度也方便计算,遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了,这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20米,两侧逐渐斜下又低于这个高度,可计算的面积并不大,且结构错综复杂,测算起来十分麻烦。房屋建筑面积与套内建筑面积是两个不同概念,笔者认为,这种斜屋面房屋的窗顶超过2.20米的部分可以不予考虑。
五、房屋面积的计算
近几年,在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板,围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样,当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时,例如:隔层有顶盖,与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上,隔一层以上的有顶盖,利用其它构件作为顶盖的,这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积?笔者认为,对于部份覆盖的顶盖不计算面积,阳台计算执行《房产测量规范》的规定。
六、收缩缝面积的计算
国家标准《房产测量规范》规定,不论伸缩缝的宽度,考虑是否与室内相通,来决定是否计算建筑面积。因此,伸缩缝.沉降缝等变形缝,不论其宽度,只要其与两边房屋中任一边相通,具有房屋的一般条件,又能正常利用的,则可以计算房屋的建筑面积。
一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大,若计算其面积也是商业部分。一种观点认为:只要是通行的伸缩缝,均应全部计算建筑面积,虽然没有通行的部分没有使用到,然而,作为伸缩缝具有的功能,此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为:这种算法是不合理的,“三缝”(伸缩缝、沉降缝、变形缝)是结构上的要求,用户没有利用上是不应计算面积的,如果用户利用上了是可以计算面积的,且利用多少计算多少,还是比较合理的。笔者同意后一种观点。
七、费用的约定
在合同中,收费的约定是最重要的内容之一。但商品房预售面积的测算有其特殊性,通常一栋房屋(特别是综合性楼房),从施工、装修、销售到办理产权证这一过程中,其面积可以变更好几次,每变更一次应如何收费,必须有一个明确的约定。
八、房屋边长数据的采集
计算面积必须要有房屋边长数据,采集这些数据的依据是现场勘察,结合设计图纸、变更说明、销售方案等。因此,要注意:
(一)设计图纸资料
要求我们要将开发企业提供的预测算的图纸必须保留一套,发生房屋某部位变更,改变使用性质的房屋说明书必须要有开发企业书面认可。特别注意设计图上的文字注释,如:平台、楼空阳台、入户花园、架空层等等如何与房产测量的有关性质的界定一致。
(二)看懂设计图
房屋边长的数据,有的可以直接从设计图上读取,有的须经过换算,有的还须通过比例尺量取,这要求我们能看懂设计图,包括平面图、立面图、剖面图,了解设计图的各类符号、各类线段的含义,了解各层之间连接关系,如何换算至我们所需要的房屋边长数据。
九、成果资料的整理、归档
商品房预售面积的计算也应该像房产面积测量一样,成果资料经过整理,书写技术总结报告,经过二级检查,一级验收后,才能正式地向委托人提交成果资料,归档使用。这里的二级检查,主要是指作业小组人员互检和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员重点抽检,预测算的分户界线,房屋使用性质,与共有面积相关的建筑是否与图上一致,设计图上的名称标注与技术规定的名词类比是否合理,房屋边长数据的采集有没有错误,面积的计算是否正确,共有面积的分摊计算是否符合规范要求等。
归档备案,除了测绘队计算的成果资料以外,还应该对合同、开发商提供的各种图纸资料、变更说明、收费的票据复印件等也一并归档备案,在发生纠纷时能及时地分清责任。
总之,上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中经常遇到的,考虑得不够成熟,个人之见。也希望通过业界的广泛探讨,把房产面积的测算提高到一个新的水平。
【作者单位:林州市房产测绘队】