区域因素对我国房地产行业获利能力影响研究

摘要：本文选取东、东北、中、西部四个区域共48家房地产上市公司作为研究对象，收集2006-2010年48家公司总资产报酬率、总资产利润率、净资产报酬率和销售净利率这四个指标的数据，以及各公司五年的季度财务报表，对区域因素对我国房地产行业获利能力影响进行方差分析。结果表明，东部、东北部、中部、西部这四个发展不同的区域对房地产上市公司的各项获利能力的指标都不具有显著性差异。也就是说明区域的分布和贫富程度并不影响到房地产公司的获利能力。

关键词：区域 获利能力 方差分析

1 概述

我国经济的快速发展和城市化进程逐步成熟，为房地产业的发展奠定了一定的基础，房地产业已逐渐成为支柱性产业。近几年，我国实施了一系列房地产业的宏观调控政策，用以更好的促进房地产业的平稳、健康、快速发展。然而，地区发展不平衡导致了区域发展不平衡的情况，这样的不平衡严重影响了社会的发展，所以必须促进各区域的平衡发展，形成东中西东北各个区域的互动，来以此缩小各区域间的差异。

目前对“区域”概念的界定，无论国内还是国外都没有形成一个统一的观点。由于区域经济学家的学科背景不一样，每位学者从自身理解的角度对“区域”进行定义。有按照经济带划分的，也有按照行政区域划分的。无论按照哪种方法，我国的区域划分还是比较零乱的，经过多年的划分原则的改变，我国还是比较接受将区域划分为东、东北、中、西部地区，所以本文采用此分类方法。

本文用以分析区域对房地产上市公司获利能力各指标的影响，通过对我国四大区域的分析来研究区域发展对获利能力各指标的影响程度，以此来做出正确的决策，更有利于我国各区域的政府制定相应的应对政策来促进公司的良好发展。

2 实证分析

2.1 指标的选择以及数据的选取

获利能力也称为企业的盈利能力，它是指企业在固定的时期内赚取一定利润的能力。是企业的一项重要的财务指标。采用科学的评价方法分析企业的获利能力，可以用来对企业盈利状况做出正确的判断，发现企业本身存在的问题，判断企业资本运营的实际效果，用以作出正确的决策，最后用正确的决策做出相应的调整，最终目的则是提高企业资本运营成果。反映企业获利能力的指标有很多，通常是从总资产报酬率、总资产利润率、净资产报酬率、销售净利率等指标进行分析。

本文先将我国划分为东部、东北部、中部和西部四个不同区域，再由各区域中选取具有代表性的房地产公司。在对房地产公司的选取中，由于各区域房地产公司数量不同，导致各区域的样本公司的数量不一致，但是这并不影响最后的结果。本文选取四个区域共48家房地产上市公司2006-2010年不同财务指标的数据，以及各公司五年的季度财务报表，利用SPSS软件对这些数据进行具体的分析，分析结果如下。

2.2 数据分析

2.2.1 总资产报酬率分析

从表1可以看出，方差齐次性检验计算出的P值为0.066，因为0.066>0.05，所以我们可以用齐次性检验的方法。

从表2可以看出，F=0.117，因为p=0.950>0.05，所以可以认为不同区域对上市公司获利能力不存在显著性差异。

在此基础上，采用了LSD和TamhaneT2的检验方法对两两区域之间的总资产报酬率均值进行检验。在显著性水平为0.05的前提下，因为表1中结果已确定用方差齐次性检验的方法，所以采用LSD方法，最后的结果证明了各个区域之间对上市的房地产公司的总资产报酬率之间不具有显著性差异。

2.2.2 总资产利润率结果分析

从表3可以看出，方差齐次性检验计算出的P值为0.151，因为0.151>0.05，所以我们可以用齐次性检验的方法。

从表4可以看出，F=0.450，因为p=0.719>0.05，所以可以认为不同区域对上市公司获利能力不存在显著性差异。

同样采用了LSD和TamhaneT2的检验方法对两两区域之间的总资产利润率均值进行检验，但由于篇幅的原因，在此省略相应的表格。在显著性水平为0.05的前提下，因为表3中结果已确定用方差齐次性检验的方法，所以采用LSD方法，最后的结果证明了各个区域之间对上市的房地产公司的总资产利润率之间不具有显著性差异。

2.2.3 净资产报酬率结果分析

从表5可以看出，方差齐次性检验计算出的P值为0.011，因为0.011<0.05，所以我们可以用非齐次性检验的方法。

从表6可以看出，F=1.270，因为p=0.297>0.05，所以可以认为不同区域对房地产上市公司获利能力不存在显著性差异。

同样采用了LSD和TamhaneT2的检验方法对两两区域之间的净资产报酬率均值进行检验。但由于篇幅的原因，在此省略相应的表格。在显著性水平为0.05的前提下，因为表5中结果已确定用方差非齐次性检验的方法，所以采用TamhaneT2方法，最后的结果证明了各个区域之间对上市的房地产公司的净资产报酬率之间不具有显著性差异。

2.2.4 销售净利率结果分析

从表7可以看出，方差齐次性检验计算出的P值为0.001，因为0.001<0.05，所以我们可以用非齐次性检验的方法。

从表8可以看出，F=0.337，因为p=0.799>0.05，所以可以认为不同区域对房地产上市公司获利能力不存在显著性差异。

同样采用了LSD和TamhaneT2的检验方法对两两区域之间的销售净利率均值进行检验。但由于篇幅的原因，在此省略相应的表格。在显著性水平为0.05的前提下，因为表7中结果已确定用方差非齐次性检验的方法，所以采用TamhaneT2方法，最后的结果证明了各个区域之间对上市的房地产公司的销售净利率之间不具有显著性差异。

3 结论

根据以上我们得到的论据，即对总资产报酬率、总资产利润率、净资产报酬率和销售净利率这四个指标分别计算的结果中可以得出：东部、东北部、中部、西部这四个经济发展水平不同的区域，对房地产上市公司的各项获利能力的指标都不具有显著性差异，也就是说明区域的分布和贫富程度并不影响到房地产公司的获利能力。不论是繁华的大都市还是偏远的欠发达地区都不会影响到房地产公司的获利多少。

参考文献：

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作者简介：赵金玉（1980-），女，辽宁抚顺人，沈阳理工大学应用技术学院教务处，讲师，研究方向：电子商务、应用统计、市场营销。