城市最佳实践区的后世博转型实践

龚峥

世瞩目的2010上海世博会降下帷幕后，后续利用成了政府、市民关心的热点所在。根据已公布的土地利用规划，整个世博会地区后续利用将形成“五区一带”的功能结构（五区为：世博浦东会展商务区、国际社区、后滩可持续发展预留拓展区、浦西文化博览区、城市最佳实践区；一带为：滨江生态休闲景观带）。其中，浦西城市最佳实践区（以下简称“实践区”）将延续世博会期间的基本格局，传承世博会的“美好城市”理念，充分依托现有建筑和设施，打造成为集创意设计、交流展示、产品体验等为一体，具有世博特征和上海特色的文化创意街区。

创意功能如今已成为国际大都市着力培育的重要功能。它既是支撑国际大都市产业发展的新增长点，又是城市发展的灵魂所依和魅力所在，文化、文化产业、创意空间是城市“软实力”的最佳体现，对提升城市品质，形成城市发展独特竞争力具有重要意义。一方面，实践区地处浦江文化创意集群带中心位置，是世博会后永久保留的片区场馆之一，具有城市中心的独特区位优势、世博会的后续效应优势和文化传承优势、文化创意产业驱动的战略定位优势，以及与区域内经济发展同步并轨的整体联动优势，发展优势较为明显，起步较高。另一方面，从产业布局而言，实践区应该充分借助上海在文化创意产业方面已形成了先发优势和引领地位，积极打造文化创意产业聚集区的产业龙头，提升上海文化创意产业在国内外的影响力和带动力。

因此，在世博会刚刚结束的2011年初春，实践区的商业定位研究在“先定位、后规划，在新的更高起点上谋划新发展”的理念基础上开始了。

实践区作为2010年上海世博会的一大创新项目，会中集中展示了全球具有代表性的城市为提高城市生活质量所进行的各种具有创新意义和示范价值的最佳实践。项目由两个街坊组成，总用地面积为15.08公顷。从总体布局上来看，可分为北、中、南三个部分。北部区域由8栋永久性单体建筑（汉堡馆、上海馆、罗阿馆、马德里馆、澳门馆、阿尔萨斯馆、伦敦、UBPA办公楼）和1个室外景观案例（成都活水公园）组成；中部区域由位于半淞园路南北两侧的四组联合展馆组成，共7栋单体建筑；南部区域主要由世博期间的城市未来馆（由原南市发电厂主厂房改造而成，现为上海当代艺术博物馆）和城市广场组成。园区容积率较低，北部建筑风格多样，姿态各异；中部老厂房层高较高，地下基础复杂，改造难度大。这些展馆大多是根据世博会短期会展需要建设的，户外公共空间尺度较大（为满足世博会大人流疏散需要），不能满足服务经济运作需要。此外周边缺少成熟商圈覆盖、配套相对不足。因此既要创出品牌，吸引优质企业到这里长期发展；又要同步解决建筑设施综合改造、提升配套能级、与周边社区有机融合等一系列问题，有不少困难要克服。

我们认为，实践区后续开发不适于照搬传统模式，对已有文创园区项目进行简单复制；需要因地制宜，充分依托世博会后的存量建筑和设施，以对现状资源的最大程度利用谋求区域建设新一轮发展。实践区不仅要建成为文化创意产业的办公场所，还要包含产业发展所依赖的商务洽谈、产品展示、社会交往、文化休闲等相关设施，形成具有协同效应、互补效果的复合功能街区。

借助专业机构和专家智库的力量，在大量深入的前期调研和分析策划工作的基础上，围绕世博园区整体开发战略，我们细致谋划了本区域的后续发展定位。有别于传统创意产业园纵向单一的同业聚集群，实践区将秉持“一业为主、多业融合、魅力元素嵌入”的原则，横向融合不同文化创意产业，打造多种业态汇聚的综合体——通过聚焦“花园城市总部、文化创意食尚、特色主题零售、乐活展示中心、世博创意秀场、零碳精品酒店、智慧体验市集、活力互动娱乐”这八大业态，涵盖设计、制作、消费、展示、体验等产业链的各个环节，并将产业链的整合发展与实践区的战略定位有机衔接，加强、优化、提升产业集聚效应，打造具有世博特征和上海特色的文化创意街区。它具有如下几个基本功能：

园区集聚功能—在上海现有创意产业聚集区发展规模的基础上，进一步培育自身特色、树立自我品牌，积极打造一个新兴的、富有人本气息的、文化创意聚集地龙头，培植地区的文化创意产业发展的沃土。

创意设计功能—汇集城市规划设计、建筑设计、机械设计、工业设计、时尚设计、品牌设计等各个设计门类，形成具有一定规模的创意策源地。

产品体验功能—融合展览展示、特色主题零售、品牌发布和互动活动等新型产品体验功能，不仅为产品提供更多样化的演绎舞台，也促使人们提升对产品及产品文化的认知，培养新型消费理念和消费习惯。

国际交流功能—传承世博会融通各国文化、促进国际交流的使命，弘扬上海大都市的开放性和国际性。

落实到具体规划中，北面街坊可现状出租的永久性建筑加上两栋加层改造后的创意办公楼，业态以商务办公为主，打造低密度的花园办公环境，适当插建一些商务配套服务设施；南面街坊以两个加层改造后的围合式建筑组团为核心，业态以特色商业和文化休闲、展览活动为主。南北形成动静相宜、协同互补的空间布局。在业态划分和功能配比方面实施总量控制，规划商务办公建筑面积约占40-50%，商业服务建筑面积25-30%，文化娱乐建筑面积25-30%，以实现区域的复合功能效益。

在项目落地环节我们也讲求一个先后关系。首先是落实招商。围绕世博集团整体发展规划，结合实践区所处地理位置和现有建筑和设施资源，我们于2011年6月完成了招商策划，将招商目标群体确定为具有核心竞争力的国内外城市级文化创意交流展示机构，以及知名创意设计类企业和工作室。通过与其建立长期的合作关系，共同打造升级的商务社交和创意交流空间。在与意向商户的广泛接触中，我们注重把眼光放得更长远，从实践区的发展远景出发，对商户的业态、规模、发展前景及与实践区定位的契合度等进行甄别比较，不为短期利益牺牲区域持续发展的后劲。我们坚持“寻找可长期合作的与实践区定位相匹配的优质商户”的招商原则，综合考虑商户资质和每栋建筑的适宜用途，将确保后续入驻项目与区域整体开发品质的一贯性。

在招商完成的基础上再根据租户需求量体裁衣，对展馆实施改建。实践区以现状保留建筑为主，我们没有急于对存量建筑实施批量改造，相反，展馆改建方案都是在我们与租户的沟通谈判过程中反复琢磨、共同研究确定的。如此先招商、后改建的项目开发步骤，不仅让我们少走弯路，减少了很多不必要的投资浪费，也使展馆在改建后更能贴合商户的实际运营和使用需要。同时，由于改建方案需要我们与租户共同认可、满足两方面的标准，改建工程由双方共同监管实施，也使得项目建设质量得到了双重保障。

根据现阶段工作进展统计，实践区一期营运面积的75%已完成招商。目前，一批知名城市规划设计、建筑设计、时尚设计、机械设计、低碳环保企业已相继入驻，或已进入实质性入驻方案实施阶段。世博创意秀场作为公司主要自营项目，自2011年以来也已举办了一系列品牌宣传活动，各类活动的举办对不断聚集人气、提升区域知名度起到了积极作用，有利于促进实践区高端社交场地品牌的树立。另外，一批国际文化交流机构的入驻使得城市最佳实践区逐渐成为国际城市间文化交流的重要场所。

2012年3月，世博发展集团携手黄浦区政府，决定共同打造由世博浦西园区和周边地区共同组成的世博滨江文化博览商务区，这是上海中心城区未来发展的重要增长极之一，也是支撑黄浦长远发展的重要空间。根据双方签署的《战略合作协议》，浦西世博文化博览商务区将在更高的起点上，打造为集博览、文化、创意产业为一体的上海市高能级品牌示范区域。世博城市最佳实践区作为滨江文化博览商务区的先发项目，承担着重要的目标与使命：打造世界文化创意产业的独特聚集区，世博文化遗产的重要承载区，低碳生态发展的最佳实践区，充满活力的复合街坊和彰显魅力的城市客厅。作为世博史上的“最佳实践”已成为过去，实践区的新篇章刚刚开始。

（作者系上海世博城市最佳实践区商务公司）