宅基地上建筑物所有权属于谁？

金姬

2010年12月，原告余更与被告刘红登记结婚。2011年8月，因夫妻间的矛盾不断加深，感情破裂，原告余更向xx省xx县人民法院起诉，请求与被告刘红离婚。被告刘红在答辩状中对原告余更提出的离婚请求表示同意，同时主张夫妻存续期间，原告余更在其住所地兴建的一栋价值十余万元的三层楼房系夫妻共同财产，应当依法予以分割。原告余更针对被告刘红的上述主张，以房屋是其兄余加建造为抗辩理由进行反驳。双方争议的房屋没有颁发房屋产权证，只有宅基地使用证，登记的宅基地使用权人是余更，但该宅基地是余加因已建房，不能再申请宅基地，所以借用余更的名义申请并登记为余更的；且申请建房用地、购买建房材料、雇请民工施工、支付工匠工资均系原告余更之兄余加出面所为。因此，原告主张系争的楼房不是夫妻共同财产，不应予以分割。

宅基地权属应以土地管理部门登记的权属为准。由于系争房屋下的宅基地使用权人登记为原告，争议房屋的宅基地权属应为原告余更。房屋的所有权人应系原告余更，但该房是原告与被告婚姻关系存续期间建造的，依《婚姻法》相关规定，该房系原被告双方共有的夫妻财产，离婚时应予以分割。

案外人余加非系争房屋下的宅基地权利人

第一，一户拥有两处宅基地违反法律禁止性规定。按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，余加本已有自己的宅基地，若意图以本案原告余更的名义再次申请获得另一处宅基地违反了法律的规定，依法不能取得该处宅基地的使用权。 第二，宅基地使用权人的认定。宅基地使用权属物权法上的不动产物权。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第一款：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯；” 第四条第二款：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”本案中，尽管实际申请登记的所有事宜都由余加操办，且事后在该宅基地上实际建房的人是余加，但宅基地使用权证登记的权利人是本案原告余更。故此，宅基地的使用权人应为原告余更。

房屋所有权的认定问题

依照《物权法》规定，不动产所有权应属登记的权利人享有，但是本案中，系争房屋并没有房屋产权证。事实上，在我国农村一般只有宅基地使用权证而无房屋所有权证。那么如何认定该房的所有权人是否是夫妻双方的共同财产呢？土地与附着的房屋是天然的连在一起的，一般法理认为，为确保“物尽其用”的物权法理念，一般采取“房地一体主义”，即房屋的所有权人就是土地的权利人，而土地的权利人即房屋所有权人。这种精神体现在《物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”但是按《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，宅基地使用权不存在建设用地使用权那样的房与地人为分离的情况。所以基于宅基地使用权与地上建筑物所有权具有不可分离性的原理，在“房随地走，地随房走”的“房地一体主义”下，宅基地使用权人余更即房屋所有权人。另一方面，该房的建造是在原被告婚姻关系存续期间，且又不属于《婚姻法》第十八条所规定的应归于夫妻一方的财产。因而房屋应归原被告共同所有。

综上，法院作出该三层楼房属于原、被告的夫妻共同财产，应当平等分割的判决有其法律依据。但是，本案在法理上却存在如下争议：

争议一，本案讼争房屋是否属于夫妻共同财产？

笔者认为，本案的事实是争议房屋的宅基地是余加以余更的名义申请登记的，虽然余加的行为违法，但其承担的只是《中华人民共和国土地管理法》第七十七条第一款“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”的法律责任，并不能否认该宅基地是由余加申请用于建房的事实，而且争议房屋从申请建房用地、缴纳地皮费，到购买建房材料、施工、支付工资，均为余加完成，可见该房屋属于余加出资兴建。另外，即使该房屋不属于案外人余加所有，也不属于《婚姻法》第十八条规定的归属于原告余更一方的财产。虽然建房发生在原被告夫妻婚姻关系存续期间，但是房屋修建所需的建材以及相关的工人工资费用等都属于余加所出，原被告夫妻二人没有付出他们的人力、财力和物力来建造该房，也不属于《婚姻法》第十七条所规定的属于夫妻共同的财产。

争议二，土地使用权与房屋所有权的关系究竟该如何处理？

从自然属性上来看，房屋是不可脱离土地而存在的。但在法律上，对土地和建筑物的权利是否可以分开，即土地和建筑物是否可以作为相互独立的不动产，历来存在两种不同的立法体例。一是以德国、瑞士民法为代表，认为建筑物应为土地的一部分，不能构成独立的不动产；另一种观点以日本民法为代表，认为土地和建筑物都为独立的不动产，建筑物可独立于土地而存在，并不是附着于土地的财产。就以上分析可以看出，我国现行立法采纳了土地和建筑互不分离的观点。同时，物权的变动原则在世界各国的立法例上，一般都采用“动产以交付，不动产以登记”为公示公信原则。我国物权法也采用此原则。因而，即使宅基地使用权的申请人是余加，其他也不是宅基地的使用权人。本案的宅基地使用权人是余更，而且目前我国农村并未实行房产登记制度，故认定房屋归宅基地使用权人所有，符合我国现行法律的规定。

虽然传统物权法理论认为，实际建造也是民事法律行为以为取得物权的原因之一，但是本案余加的建造是不合法的，并且房屋的建造不仅仅涉及到房屋本身的物权归属，也关系到房屋下土地。由于我国实行的是社会主义国家，在土地的所有权的规定上，只存在国有土地和集体所有土地两种类型，不存在私有土地。然而，对于土地之上的附着物，包括房屋，我国法律认同私人所有。这就可能出现“集体的土地，私有的房屋”这一矛盾现象。为解决这个问题，我国法律巧妙地设定了具有中国特色的国有土地的建设使用权和农村集体土地的宅基地使用权等用益物权。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”这样就以“私人的土地使用权”解决了与之相对应的私人的房屋所有权问题。

争议三，如何处理案外人余加投资损失呢？

按照上述分析，余加既不是宅基地使用权人，亦不是房屋的所有权人。尽管从《婚姻法》第十七条来看，也无法直接得出系争房屋是原被告的夫妻共同财产，但是在排除十八条规定的夫妻一方财产的可能性下，适用十七条的兜底条款，亦能得出夫妻共同财产的结论。实际上，这里主要解决的是余加对于建造房屋投资损失的问题。因为余加投资了大量钱财建房，但却不能得到房屋的所有权，这有违公平。余加可以基于《民法通则》第九十二条 “没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”不当得利之规定，向原被告主张相应的返还责任。

案例启示

本案出现在中国城乡二元化现实之下，城市工业经济发达，而农村劳动力大量富余。很多农民外出至沿海或大城市务工，但是受户籍限制以及养老、医疗、教育等公共福利二元化差异限制，很多打工者在赚钱后，一般把钱寄钱回家，把建房任务交给父母兄弟姐妹等亲戚负责帮忙建造。由于不了解其间的法律风险，在申请宅基地时，有的人把宅基地使用权人登记为负责帮忙的亲戚。还有的人，本来有一个“老房子”，在建新房时，不想放弃对旧房屋的使用就借用在外务工亲戚或他人的名义申请宅基地，以供自己建造房屋。事实上，这违反了“一户只能拥有一处宅基地”的规定。在当下法律框架内，这些情形都致使当事人的初衷落空，并导致纠纷的发生。所以，建房者一定要把握住“宅基地归登记在册的权利人享有“、“宅基地权利人又是宅基地之上建筑物的所有权人”这两点，切切实实保证房屋的权属适法。

（作者单位：中南大学法学院）