收益还原法在物业维修经济决策分析中的应用

陈志芳 褚延芳

摘要：伴随着社会经济的飞速发展，城市居民的人均居住条件也逐渐提高，小区住宅、花园式住宅越来越受到人们的推崇。其中，物业是同人们接触越来越频繁的部门。物业维修也逐渐受到人们的关注。然而，其经济性分析长期以来都没有一种相对较好的办法进行解决。收益还原法是房地产评估中较为常用的一种方法，其原理同物业维修的经济性相符合。本文简要探讨了收益还原法在物业维修经济决策分析中的应用，供相关人士参考。

关键词：收益还原法 物业维修 经济决策

伴随着我国经济建设的不断发展，建筑企业也将工作的中心由众多的生产建筑方面转变到了对建筑的维护工作方面来。这种改变在西部的发达国家早已形成。例如：在1983年的瑞典，其房屋的改造及维修方面的资金投入就约占全国总建筑投入的一半以上。在1992年的英国里丁大学中，其存在的一份研究资料显示了建筑行业的未来动向：国家关于建筑的维修及改建比例会伴随着经济的增长及城市的进步而逐渐提高，新工程建筑的数量将相对降低。

物业维修指的是把物业的现存能力情况维持着还原到以前或指定能力情况的全部活动。以经济的层面看来，物业维修是将现存物业的价值及未来预计价值进行维护及提升；以技术层面看来，物业维修就是物业部门对新建项目的后续工作。因此，物业维修的本质就是一项经营投资类的行为。其旨在确保物业条件同人民的需求相符合，在维修的经费上同现存的经济条件相适应。所以，在物业维修中，经济决策占有相当重要的位置，物业维修的经济决策也是人们一直以来极为关注的事情。

长时间以来，相关人士对物业维修的经济决策研究更偏重于对使用年限、折算费用等方法，此类方法虽然在物业使用年限及决策方面存在一定理论价值，但是，因为此类方法对资料的收集方法要求较高，在现实物业的维修工作中极少应用。那么，对于物业中的大修、中修工程，就需要探寻一种科学、高效的方法进行施工。

一、收益还原法的定义

收益还原法又称为收益现值法、收益资本化法等，指的是估算被评估的资产其以后的收益，并将其折算成现金数值，进而对评估的资产价值进行评定的一种方法。从购买者的角度看来，其购买资产应用的数额应低于资产未来的收益数值。

收益还原法是较为常用的房地产评估方法之一，其公式为：

其中，P代表物业的评估价格；an表示未来物业的纯收入；rn代表未来物业的资本变化。

如果物业在以后的每一年纯收入相同，各资金的变化率相同，则公式可以转变为：

二、在物业维修经济决策分析中收益还原法的应用

物业维修投入的本质就在于将现存的物业进行又一次投资，同时将其同物业周期费用相融合，对经济进行分析。应用收益还原的方法分析物业的价值，对于购买一方来讲，其是在对物业的投入数量进行计算。所以，在房地产评估方面应用的收益还原法一样也适用在物业维修经济的决策中。

物业在维修决策中存在两种情况，其一为马上维修；其二为无法维修。对于这两种情况，物业同样在经济收益方面也存在两种形式，其一为维修前的收益；其二为维修后的收益。因为物业的维修操作能够提升使用寿命，增强功能的安全性，所以，维修后的物业经济收益要高于维修前的物业经济收益。高出的数值就是进行维修时的投入最大额。依据上述的方法总结其计算公式为：

其中，P、rn的含义同收益还原法中的含义相同；F代表物业一次能够应用的费用；n代表物业不用进行维修的年数。

应用上述公式就能够求出维修费用的最高数额及维修以后的使用年限，从而以获取的结果为基础，对物业维修的经费进行限定，对决策进行分析。假定，某小区物业在维修以前的纯利润为8万元/年，能够使用的年限为15年，通过维修，其每年的纯利润收益为10万元/年，资本化率为6%，那么，其能够使用的年限及维修的最大数额详见表1及图1。

表1：物业维修使用以后的使用年限及费用对比

图1：物业维修使用以后的使用年限及费用对比

假如维修的使用金额大于表中的数值，则维修不合理。从图中可以发现，伴随着维修使用年限的增加，后期的利益收入增长减缓，但维修的难度及区域则相应增加，可行性下降，那么，就不用在进行维修工作了。

三、收益还原法在物业维修经济决策分析中应重点关注的几点事情

（一）维修施工前使用年限及维修结束后使用年限的确定

从公式中我们可以发现，物业维修在前后阶段的使用年限是一个较为敏感的数值，对维修结果有着决定性的作用。物业的使用年限也是长期以来研究频繁的内容，重点侧重于建筑的时变基础上。然而，因为建筑的时变同很多条件都有关联，具备极大的不定性，所以，在进行建筑使用年限评估时，应以更多的数据做基础进行计算。

（二）维修经济决策公式的适用性

在物业维修的经济决策公式中，主要是对物业中大修及改进的工程进行反应。由于物业中一些中小型的维修及日常的维护资金投入较为频繁，并且一次应用的资金数额较小，在公式中无法进行反应，所以，相关人员在利用公式进行计算时，应对其适用性进行仔细考量。

（三）纯利润的计算

在房地产的评估中，收益还原的方法一般较为常用于计算有收益或者存在潜力的房地产物业中。这里的利润指的是能够利用一般货币进行衡量的资金数额，并不包含买房自用所消费的机会成本。然而，在物业维修的经济决策分析中，计算利润的目的就在于对现存的物业维修资金使用数量进行分析与决策，而不是对市场的交换价格开展的决策。因此，依据替换原则，全部物业的类型都能够应用市场比较的方法对物业的利润、潜在性进行估算，进而为维修经济决策分析提供帮助。

（四）还原化率的确定

还原化率指的是把房地产的纯收益数额利用价值比率进行替换，其本质是一项投资资本的收益比率。物业的维修也是一项投资的操纵，当然要对其还原化率进行确定。在收益还原法中，对物业价值的计算利用还原化率的方法较常见，但物业维修因为受到很多条件的作用，是一项综合性的决策内容，经济决策只能代表其中某一方面。在现实生活中，物业的维修工作还会受到相关政策、安全性、折旧率、历史文化、周边自然环境等条件的限制。因此，物业维修经济决策不可片面的对经济收益进行考量，不能照本宣科，盲目进行，而是应转化思路，利用物业的维修基金利率或公积金利率作为物业的资金还原化比率。其是由于除了特殊用于经营或出租的建筑以外，很多建筑的作用是来自行入住或生产，经济利益性不高，应用银行存款方法具有保本的价值；另外，假如物业不开展维修工作，进行拆建的资金投入会超过一次大修的费用，从而降低了资金收益。同时，物业维修的经济性分析仅能对决策前期进行分析，对后期的约束条件相对较弱，应用银行的存款利率当做分析的还原化比率可以突出限定的意义。物业的更新改造及大修就像对物业进行装修一样，是对物业的进一步投资，因此，物业购买决策的重要方法之一—收益还原法一样也可以在物业的维修经济决策中进行应用，而且具有很高的操作性及实用性。

四、总结

总而言之，随着社会经济的不断发展，物业维修的经济决策分析必将会更加趋于完善。将收益还原法应用到物业维修的经济决策分析中可以更好的保证其决策的准确性。因此，对收益还原法在物业维修纪念馆及决策分析中的应用进行探讨是值得相关人员深入思考的事情。

参考文献：

[1]刘青宪.收益还原法在物业维修经济决策分析中的应用[J].兰州石化职业技术学院学报，2005（02）

[2]何厚全.收益还原法在物业维修经济分析中的应用探讨[J].基建优先，2012（06）

[3]王晓明.住宅可靠性与维修决策理论及其应用[D].武汉：武汉工业大学，2009

[4]柴强.房地产评估[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2013