人物访谈（谈）

世邦魏理仕办公楼与代理服务部华西区副董事戴晖：

成都是西部发展的中心，几年来商业地产也成为发展的重头戏，各种商业综合体、写字楼大量出现，各种写字楼百花齐放，因此也造成了写字楼水平层次不齐，租金水平高低不等差异巨大。对于写字楼的评判分析有很多因素，我们主要从以下几个方面进行考核：位置，产权，便捷性，设计，硬件标准，配套，物业管理，租户品质等。

上述几个因素对于写字楼的市场表现有着至关重要的影响，而租金水平也与上述因素有着密切的联系，受到影响。例如城南某双塔写字楼，位置品质、硬件等完全一样，但由于产权不同，一座销售散卖，一座单一产权，就造成了最后两座平均租金差异最高达50%。当然，产权只是其中重要的一个方面，上述提到的所有因素将成为写字楼租金水平高低的决定点。单一产权，位置优越，且硬件标准高端、配套完善的写字楼在租金方面有着更好的表现，而软件方面的完善也会使得租金表现更加出色，专业的物业管理，优质的租户配比等无一不影响着写字楼的租金水平。例如市场知名的百扬大厦，国际金融中心，这些写字楼良好的租金表现，都是得益于其自身在上述几个方面的完善。

西南财经大学经济学院副教授刘璐

成都经济正在以年均13-14%的速度高速发展，2012年底GDP已经突破8000亿，在全国副省级城市中仅次于广州、深圳，排第三，所以成都对写字楼的需求也是同步增长的，从总量上来看，目前成都写字楼的总体供应量不一定就是过量的，而且写字楼的建设本身就需要一定的超前性。

目前成都写字楼市场总体的特征是总体供应量是很大的及空间分布非常不均匀。当前成都新增写字楼供应最多的区域主要有两个，即市区CBD（特别是东大街区域）和南延线。其中又以南延线最多，很多新建和在建的写字楼项目。可以说，成都的写字楼供应在空间上分布严重不均，已经对写字楼租金的差异带来了严重的后果。具体来说，就是市区尚可，但南延线供应在短时期内严重过剩，而其他区域（城东、城西、城北）又很少。

写字楼的租金就是反应一个区域的写字楼在一定时期内供需状况的最好指标。举两个例子就可以说清楚这个问题。南延线的新世纪环球中心，号称亚洲最大的单体建筑，城南地标，但由于其本身和周边的写字楼的写字楼供应太多，使得业主竞相压价，租金很低。据说最低的租金已经喊到20元每平米每月。再看城西，二环边的仁和春天的写字楼，和西单那的万瑞中心，招租都非常好，租金已经基本上100元每平米每月 了。要说质量和配置来说，与这两座写字楼的品质类似的写字楼在南延线多了去了，但为什么这两座写字楼的租金可以远远高于南延线呢？原因就是空间上的稀缺性。由于城西二环以外有品质的写字楼太少，所以稍微品质高一点的物业都非常抢手，使得租金也一路高涨。

从以上两个案例的对比可以看出，稀缺性才是决定写字楼价值的根本因素。投资写字楼，还需要注意一个问题，就是写字楼的硬件配置更新换代很快，比如电梯和各种智能配置，等等，基本5年就会换代。这其实和买电脑是一样的，今天几万元买的高档电脑，5年后可能送人都没人要了。所以写字楼的这种属性和住宅和商铺等物业是有本质区别的。一方面，作为地产物业来说，写字楼会增值。但另一方面，写字楼的使用价值在交房的那一天开始就开始贬值，这和买电脑和买车时一样的。所以投资者一定要清楚的判断投资的写字楼物业的价值，看准其真正的稀缺性。