他们为什么去纽约买房？

纪振宇 李强 赵萌

最近，菲尔茨女士来中国时，发现客户们挂在嘴边的字眼正在发生变化。“5年前我第一次来中国时，人们言必谈回报率；两年前，讲回报的人就越来越少；现在，人们只问我能否保值。”

2008年，当次贷危机让美国房地产一路狂跌之时，纽约索斯比国际房地产公司决定派出最优秀的经纪人菲尔茨到亚洲开拓生意。此后的几年里，菲尔茨每年定期来中国4次，每次会见的客户都不多——对于索斯比这样专营高端房地产的公司来说，质量大于数量。

去年，菲尔茨在中国只会见了37名客户，就成功卖出了纽约曼哈顿的9所豪宅，房价从350万美元到5000万美元不等，大多数都属于同一个楼盘——One57。这栋纽约市最高的住宅今年即将落成，它位于全球金融中心曼哈顿的核心区，装修奢华程度和高度一样在纽约首屈一指。楼盘顶上9层都是独占一层的豪宅，据说卡塔尔首相已经花费1亿美元买下了最顶层，剩余8层的房主当中，至少有两位中国人。

《华尔街日报》近日报道，一位中国妈妈为了将来方便女儿上学，斥资650万美元在该楼盘购入一套豪宅，而她的女儿今年只有两岁。从售价上看，这位女士买到的，或许只是面积最小的户型。

中国富人最喜欢的纽约楼盘

中国人在美国一掷千金的劲头，吓坏了为房贷而担忧的普通美国人。年初，一对中国夫妇在洛杉矶比佛利山庄买下一栋凡尔赛宫殿般的巨宅，花费3450万美元，住在隔壁的邻居也是中国人，他早出手1年，少花了600万。过去半年里，有十多位中国人出手购买One57大厦的豪宅，此外，像海航这样的企业也购入该大厦房产作为投资。

曼哈顿的另一处豪宅特朗普国际大厦，有72层高，但电梯标出的数字是90层。这栋建于20年前的大楼依然是美国人心目中高不可攀的豪华居所，但房产中介反映，中国人对这栋楼不感兴趣：“富人们喜欢买新楼盘，一手盘。”

从纽约到洛杉矶，从旧金山到迈阿密，怀揣现金的中国买家们快速消化了美国的房地产存量。纽约去年夏天还有近7000套公寓的存量，到年初已经下降到5875套。位于纽约华人聚居区法拉盛的一家地产中介公司经纪人黄女士告诉本刊特约记者，最近一段时间，尤其是今年以来，前来咨询购房的华人越来越多，而且多数是以全款购买，基本每出一套住宅都会吸引好几个人竞购，稍微犹豫一点，便被其他买家“抢走”，楼市火爆可见一斑。

美国国家房地产经纪人协会的数据显示，2012年中国人在美国房地产市场的全年购买力为90亿美元，购买量仅次于加拿大人。纽约市去年成交房屋中，平均每25套就有一套被中国人买走。怪不得有些美国媒体惊呼：“中国人催高了美国房价。”

莱恩·瑟汉是纽约最知名的房产经纪人之一，也是电视真人秀《百万美元楼盘》的明星嘉宾。他的地产经纪公司今年1月完成了价值7000万美元的交易，其中30%的客户是中国人。他预测：“在接下来的12至18个月里，纽约房价会涨到每平方米21600美元，但比起香港、上海、北京这样的城市，这并不算贵。”

瑟汉曾帮助21岁的中国女留学生高小姐在曼哈顿购买了一套公寓。2010年10月，高小姐到纽约上学后不到一个月，父母就替她买了一套价值80万美元的公寓，现在这套公寓升值了10万美元。

高小姐一家是“另类”的中国买家。虽然她的家庭完全负担得起全款，但最终还是决定贷款买房，首付20万美元。汇丰银行美国部给他们的贷款利率是3.875%，只相当于中国贷款利率的六成。这是一笔精打细算的好买卖，高小姐的父母即便把省下来的60万美元作为定期存款存在中国的银行里，获得的利息也比在美国损失的贷款利息高。

在纽约买房的不单单有个人，还有不少中国公司。甚至连专业的房地产网站搜房网都在2011年斥资4600万美元，从身陷次贷危机影响的保险巨头AIG集团手中买下了位于华尔街的一整栋大楼。这栋大楼总面积近3万平方米，算下来每平方米不到1万元人民币，和中国二线房屋均价相当。

为什么要到纽约买房？

在纽约最繁华的曼哈顿岛或长岛购置豪宅的中国人，主要有两类，一类是在纽约工作，有一定收入基础的高级人才，他们通常在纽约工作生活多年，多在高档的生活区周边购置独栋别墅，价格基本都在百万美元以上。

另一类则是来自国内的富人，他们的身份较为神秘，来纽约的目的很明确，就是买房，而且基本上看准了就下手，并不过过多考虑房价和实用性。为2岁孩子购买百万美元高档公寓的故事便是其中的一个极端例子。

纽约法拉盛的中介黄女士告诉本刊记者，还有很多在皇后区的法拉盛、埃尔姆赫斯特、布鲁克林的中国城以及长岛购买普通公寓的中国买家，是为了自己的孩子在这里上学方便，在比较了租房和买房后，多数人还是决定买房。对于很多华人来说，每月两三千美元的租金，还不如自己买一套房来得实惠。

一位前来咨询买房的林女士就表示，自己的孩子刚刚被纽约城市大学录取，考虑到孩子要在这里读两年书，而曼哈顿岛上的租金昂贵，在综合考虑后，她决定在纽约布鲁克林区的日落公园附近买一个一室一厅的公寓。“从那里去学校交通也还方便，即使以后孩子毕业了回国，房子也可以租出去，”林女士说。

她购买的这栋公寓面积约60平方米，格局为一室一厅，总价20万美元左右，相对曼哈顿岛上动辄上百万美元的高档公寓，这一价格已经非常令人满意了。

根据搜房网发布的《2012年中国购房者海外购房趋势报告》，美国仍是最受中国购房者青睐的国家，在1200万参与调查的潜在购房者中，43%称移民是海外置业的主要目的；其次是教育，占25%；投资占比为23%。从这个比例来看，中国人纽约买房，投资看涨只是附属产品。

还有一个原因不可忽视。纽约集中了全球顶尖的人才和最报酬最丰厚的工作岗位，但本地人当中只有34%拥有房产。或许用国际流行的房屋租售比概念可以解释为什么纽约本地人不买房。著名华裔球星林书豪在纽约尼克斯队打上主力之后，才在曼哈顿找了一套月租金8900美元的公寓。那套公寓房主此前曾挂牌出售，标价231万。租金扣除房产税和物业费之后，房东每年拿到手8.4万美元左右，大概27.5年的租金能买下这套公寓。而国际公认的“适宜买房”标准是租售比低于20，也就是说房价不到20年的租金，就可以考虑买房了，否则还是租房合算。

因此对于大多数美国人来说，纽约的房子太贵了，不值得购买。但中国大多数城市的租售比都在30左右，北京和上海甚至高达50，因此按照中国人的心理标准，纽约的房子买比租合算。

搜房网首席执行官刘坚指出，美国的房价在次贷危机之后已经回归到合理价位，再加上人民币升值，现在是中国人对美国房地产购买力最强的时候，他认为中国人对美国房地产的需求还远没有全部释放。

社科院发布的2013年《投资蓝皮书》也提出，投资中国楼市不如去美国买房地产。蓝皮书认为，中国楼市上涨空间有限，且《国五条》对投资需求有诸多限制，而美国正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，该上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间，所以投资中国楼市不如去美国买房地产。

《华尔街日报》也在一项调查中提到：由于房产限购，在理财渠道与经验同时匮乏的中国，富人们往往只有股票、金银、艺术品和茶叶等有限的几种投资途径，而且这些投资领域都充满了泡沫。因此他们更有理由将大量的钱投向海外。而发达国家金融产品的设计与销售与国内差别巨大，在这个时候，房子往往会最先得到中国人的青睐。

房子涨价，当地人不高兴

“‘中国人推高纽约房价这种说法大概是中国媒体猜测的。美国地产经纪人、开发商都非常欢迎并重视中国客户，如果说对中国买家有偏见，就是因为他们生活习惯不好，影响了其他人，”（这个是什么中介公司说的？）

纽约的哈林区可能是受影响最大的一个。东哈林区是纽约曼哈顿的一部分，居民以黑人和西班牙裔为主，龙蛇混杂、治安不佳，但不断涌入的华人正在悄悄地改变它的面貌。

上世纪80年代，黑人帮派分子、毒品贩子和抢劫犯曾是东哈林区的代表，而现在，越来越多的华裔来到这里安家，理由只有一个：房价便宜。大量中产阶级的涌入，使得东哈林成为2012年纽约房价增长幅度最大的区，也正改变着这里的面貌。

哈林区本来就有便利的地理位置和交通，随着新房产项目的开发，环境越来越好。但联合安居协会的老人服务副主管简·理查森却觉得这并不是件好事。她的登记簿上有许多华裔老人的姓名，但日常活动中却看不到任何华裔的身影，这些老人不愿学习英语，不与其他族裔交流，不愿参加集体活动，只有发放免费午餐和医学院学生免费上门提供治疗的日子他们才会集体出现。

最近几年，凡是华人聚居的社区，房价都大幅上涨，但很多沾了光的美国邻居却并不领情，很多人还非常愤怒，这到底是为什么？

为了让孩子能在好学区接受教育，美国土生土长的布朗夫妇12年前在纽约买下一幢50 万美元的房子，与克林顿退休隐居的地方在同一个社区，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们的房产市价一度高达100万美元，他非但没因为房产升值而高兴，反倒总是愁眉苦脸的。原来美国的房产税是根据同一地区和社区的房屋均价年年上涨的，原来每年只要交1.5万美元的税，现在房价100万，就要交3万美元的税。

典型的美国中产家庭，理想中的生活是按部就班，上学、结婚、生子，然后养孩子、养狗，工作、付账、看电影、旅游，在他们的观念里，人生就该这样。但中国人可以不进电影院、不看球赛、不买书、不出去旅游，一心一意攒钱买房子，没钱借钱也要买，买了一套就想两套，一开盘就去抢购，搞得房地产价格上涨，所有邻居都跟着受罪。

有这种想法的美国人现在毕竟还是少数，但许多人正担心纽约变成第二个温哥华——由于大量华人涌入炒房，温哥华房价几年翻倍，甚至由于房价过高导致很多加拿大人认为，这座城市不再宜居。