土地登记规范化

缪育田

摘要：加强土地登记规范化建设，规范土地登记行为，是实现土地交易安全，维护社会和谐稳定的重要保障。本文对加强土地登记规范化提出几点建议，以期对我国的土地登记规范化建设略尽绵力。

关键词：土地登记；规范化

土地登记是指将依法需要登记的土地使用权、抵押权、地役权等各类土地权利记载在土地登记簿并予以公示的行为，这是一项重要的土地管理制度，能有效保障土地权利人的合法权益，防止国有资产流失，维护土地管理次序，促进社会稳定。土地登记在促进我国的国民经济发展及社会生活和谐稳定方面起到非常重要的作用，因而加强土地登记规范化建设，规范土地登记行为，强化土地权属争议的调处力度，提高土地登记的公信力，是实现土地交易安全，维护社会和谐稳定的重要保障。国家及各地土地管理部门极为重视土地登记的规范化建设，近年来的土地登记规范化水平也得以不断提高，但存在不同程度不够规范的问题，本文对加强土地登记规范化提出几点建议，以期对我国的土地登记规范化建设略尽绵力。

一规范土地登记工作程序

根據《土地登记规则》的要求，对土地登记的程序环节加以细化，将其分为申请登记、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发证书这几项程序，对各个程序环节的具体工作要求、任务及操作流程加以明确。严格执行土地登记资料受理程序，参照《土地登记办法》的规定，审慎查阅土地登记申请人所提交的资料，看是否齐全并符合法定形式，申请人所需资料包括地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等，此类资料可由申请人委托有资质的专业技术单位开展地籍调查后获得，如资料不齐全，可要求申请人提交补正申请材料，对资料齐全且符合法定形式的，可当场受理土地登记申请。依照土地管理局《城镇地籍调查规程》的要求进行地籍调查，如有界址需要相邻方指界的，可以当地国土资源厅的名义按要求通知相邻方予以配合，到现场指界。指界人未按规定予以配合时，可按缺席指界的有关规定处理。地籍调查结束后，由登记站草拟土地公告，送至地籍处审核，一旦公告有异议，登记站将异议情况及其处理意见送至地籍处，由地籍处与有关处室进行处理。

二严格执行土地登记审核程序

土地登记审查人员严格执行土地登记审核程序，按照《物权法》、《土地登记办法》等法律、规章要求，在受理后三日内完成土地登记审核。审慎查看申请人提供的相关材料原件的主体、客体是否合法有效，对土地登记申请人的主体资格，申请主体行为的有效性，地籍调查资料是否经由专业技术人员认定，可酌情就有关登记事项询问申请人，或是实地查看。重点审查土地登记材料和土地权属来源、土地范围、面积、数据是否正确、界址是否准确、宗地用途、权属纠纷是否排除、税费是否完整等。一旦发现有以下情形的，不准许登记：一是出让土地没有支付全部土地使用权出让金，二是经营性土地没有按招、拍、挂方式出让，三是协议出让地介明显低于出让底价，四是违反规划改变土地用途，五是未办理土地使用权登记而设定抵押。土地登记过程中发现的疑难问题，及时召开业务会，实行集体研究、集体决策。务必确保申请主体行为有效、权属合法无争议、界址清楚、面积准确等，才能通过审核。审查结束后工作人员提出审查意见，并填写土地登记卡，进入注册批准程序。由相关科室会审、国土资源部门领导审核、政府领导批准。严禁不经批准就直接注册登记，发放证书的行为。

三规范土地登记资料管理及查询

土地登记资料应以以宗地或共有人个体为单位组卷，由土地登记机构统一进行归档管理，由专人专门负责管理。规范土地资料的收集整理、提供利用、安全保管等制度。实行纸质登记资料数据电子化，建立电子登记簿，将登记资料保存到电子数据库中，便于电子登记薄的提取。电子登记薄的建立能实现全国土地登记信息的共享，为全国范围内的统计分析提供基础数据，在地籍数据库的基础上，建立，建成以土地登记和信息服务为主要内容的地籍管理信息系统。更新并维护数据，及时与日常土地变更登记同步，更新地籍数据库，并实现在线监管。土地登记管理部门认真落实《土地登记资料公开查询办法》，开展土地登记资料公开查询的工作，实现查询程序规范化，推行丰富的查询方式。建设土地登记信息动态查询系统，还可运用互联网、配合相应的身份证识别系统，可实现查询者的信息化查询、异地查询，节约资源、减少损耗，以拓展土地登记信息应用的范围，提升土地登记部门的办事效率、监管能力及社会化服务水平。建立查询规范制度，严格区分查询对象，查阅人必须与被查人有直接关系，设置查询权限，不允许查询人查阅与其无关的信息，严格管理涉密的土地登记资料查询情况。明确规定土地登记资料的查询范围，严格查询程序，做好查询的受理工作，认真审查查询人的相关证件、查询目的及查询需求，并做好其查询结果的审核工作。

四加强土地登记队伍建设，提高其服务水平

从事土地权属审核和登记审查工作的土地登记工作人员必须取得由国土资源部门颁发的《土地登记上岗资格证》，并在签发审查意见时填写其上岗资格证号。土地登记部门应根据工作业务的需要，及时调配人员，创新用人机制，加强对年轻干部的培养力度，拓宽培养渠道，充实队伍力量，同时加强土地登记持证上岗人员的继续教育，开展岗位业务学习培训活动及岗位廉政教育活动，鼓励工作人员加强学历水平，引导其参加各类函授班，优化土地登记队伍知识结构，并进一步提高培训教育的效果和质量，提高登记人员敬业意识，增强服务意识和效能意识，加强监督与考核力度，建立规范化检查机制及考核监督机制，切实提高规范化水平。土地登记工作人员自身也应当本着终身学习的态度，跟上时代步伐，不断加强自我学习，不断完善自我，提高自身的业务能力和正确执行政策和规范开展业务的能力，培养自身沟通协调的能力以及解决实际问题的能力，以土地登记规范化严格要求自己，提高依法行政、廉洁从政的自觉性，扎实干事，严格规范自身的工作作风，实现高效服务、廉洁服务，不断提高自身的土地登记服务水平，以提高土地登记公信力，以规范化的工作实现保障权利人的合法权利的目的。

参考文献：

[1]邓志强.从物权法论我国土地登记问题[J].国土资源导刊.2008

[2]廖焕国.论土地登记程序的不足与完善[J].暨南学报（哲学社会科学版）.2009