房地产公司融资的风险与控制

赵荻

摘要：房地产公司融资是房地产公司开展项目开发的重要保证，而房地产公司融资的风险是其客观存在的。本文从房地产公司融资的特点入手，对房地产公司融资过程中的风险识别、风险评估和风险控制进行了探讨。

关键词：房地产；融资；风险控制

进入21世纪以来，随着我国融入全球经济的步伐加快，我国经济取得了快速发展，投资额度大幅增加，我国房地产企业投资步伐加快，但和我国GDP增长速度以及城市化快速发展的进程相比，房地产公司资金供给和资金需求不相配合，造成房地产公司资金来源渠道较为单一。为解决房地产公司的“资金瓶颈”，需要采用吸收社会资金，多途径融资的多元化投资的方式，来加快我国房地产公司投资的步伐，但与此同时，也不可避免的带来了一定的风险。基于此，本文对房地产公司融资的风险与控制进行了探讨。

一、工程项目融资管理

从定义上来看，融资是指从自身经营状况和资金运用状况角度出发，根据企业未来经营战略的发展需要，经过科学的测算资金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式来进行资金的组织的过程，其主要是保障企业经营所需资金的一种行为。融资过程包括了融资渠道、方式和数量结构等问题，现代融资行为拓展了传统的融资概念，其不但包括了实体有形资本的融通，也包括了虚拟无形资本的融通。融资过程是一种社会资源的重新配置过程，和投资关系密切，投资行为直接决定了融资的过程，所以说，没有投资的需求也就没有融资的需求。同时，投资主体的财务状况、行业背景以及投资项目预期风险和现金流量情况都决定了企业的融资数量、结构和方式等等。融资的过程也直接决定了投资的过程，一般来说，投资者无法筹集足够数量的资金，那么相应的投资量以及投资结构等也将发生变化。从以上论述可以看出，投资活动和融资活动是一个整体的活动，从这个角度看，投资和融资活动也可以称为投融资。

二、房地产公司融资风险管理的特点

1、以风险的识别为融资结构依据

房地产公司的融资是根据项目的实际状况进行定位的一种结构性融资，重点是融资结构的确定。成功的房地产公司需要项目的各参与方进行合理的风险分配。但首先需要对项目的风险进行识别，进而确定项目风险管理的目标，为项目风险控制提供重要的参考途径，以实现企业在风险分担情况下合理的融资结构的确定。

2、以项目当事人为风险分担主体

房地产公司管理重点还是需要人去完成，项目的风险更是需要人的参与，通过建立合同管理的形式，来对风险环节以及风险管理人进行约束，进而保证项目融资结构的稳定。在此基础上，需要对项目各个风险因素进行分析，需要考虑到项目建设中各个参与人以及贷款人进行风险分担。成功的房地产公司的融资结构需要各参与方来进行风险责任的共同承担，一旦房地产公司融资结构确立以后，需要各方对可能发生的风险进行提前预计并进行承担准备。

3、以合同作为风险处置手段

对房地产公司融资的的风险识别和管理以后，落实环节是进行风险的处置。在房地产公司融资中，对各个风险进行具体化后，需要通过合同的形式来对房地产公司风险进行量化，同时通过合同的形式来确定各个项目参与人的风险承担容量，以及以何种形式来承担项目合同、融资合同，并作为风险处理来在项目周期中进行贯穿，并确保彼此相互衔接，进而实现风险规避的目的。

三、房地产公司融资与风险管理

1、风险识别

风险管理的基础环节是风险识别，对于房地产公司融资的风险识别因依据标准不同而存在着差异。首先是项目融资的利率风险，是指项目在经营过程中，由于利率变动直接或间接地造成项目价值降低或收益受到的损失。房地产建设项目通常是采用银团或集团贷款的融资形式，而项目的建设周期一般较长，在此期间没有收入，项目的总利息数将有可能占整个项目融资费用的大部分，而项目的实施方一旦付息有困难，所产生的后果多半会是项目完成的延误，这将会对贷款方的资金回报产生直接的影响。财务风险是指在一定的成本下维持产品质量下，市场上可能带来的价格波动风险。完工风险，项目的融资完成和工程完工存在本质的区别，不仅仅是按照项目计划去进行项目实施完成，而是要在项目完成后达到项目预期的生产能力。因此，完工风险还包括了技术等原因而导致的项目建设期延长，以及项目未到达预期的经济技术指标等等。

2、风险评估

项目融资风险管理是复杂的系统，存在很多定性和定量的因素可以去对项目进行效果评价。而这些因素多是相互影响和相互作用的，这些影响是导致项目变化的重要因素。为了进行科学的项目融资风险管理，不能仅仅只依靠定性分析的手段，还需要通过复杂的定量方法进行项目融资风险评价模型，通过系统分析的方法来进行了解，进而客观分析出项目融资风险水平。由于定性评估具有较强的针对性，一般根据房地产公司实际来加以使用。而定量分析法师利用数学模型对经济指标中的利率风险、财务风险等进行定量评估。定量分析分为经济法和非经济法。经济法是利用现金流量模型求出项目的财务净现值（NVP），进而进行风险评估。其次，要对项目融资期间现金流量进行客观计量，进而为融资决策提供风险评估数据准备。此时主要选取了累计债务覆盖率和项目债务承受比率两个风险评价指标（财务指标）对风险进行评价与衡量。非经济法主要有模糊评价法。模糊评价体系分为初级和多级评价体系，初级是根据各风险因素等级进行分类评价，其向量评价结果为Bk。多级评价体系是将初级评价体系的结果进行归一化处理，并组成合成矩阵，再进行评价向量的计算，并进行逐级评价，最终形成在评价集合基础上的隶属度矩阵的模型。在进行判断时，要遵循加权平均和最大隶属度原则对评价体系的结果进行最终的判断。

四、房地产公司融资风险控制

融资风险的控制是在对融资风险进行识别的基础上，对风险进行事前预测，进而通过一定的控制手段，来降低房地产公司风险的发生以及发生的损失概率。项目融资风险包括了可控和不可控两方面的因素。可控风险因素，可以通过组织实施和协调的方式进行控制。而对于不可控因素，比如市场需求等导致等系统风险，由于难以避免，因此可以采用风险分散或者风险转移措施来降低風险。

风险控制是处置风险的最重要工具，风险损失控制比其他风险控制工具更为有效。主动预防可能要比风险发生后进行风险转嫁等采取的措施更为有效和有意义。从全面角度出发，损失控制要优于转嫁风险。从风险转嫁的角度出发，风险转嫁不是风险消失，而只是将风险从一个地方转嫁到另外一个地方，并没有减少风险的整体，U型瓶效应突出。例如：对项目开展保险就是一种风险转嫁措施，是通过对项目发生损失后进行的财务补偿，对于风险控制而言，风险转嫁是一种被动的风险承担措施。而风险控制虽然不能对风险进行完全的消除，但作为一种积极主动的风险防范手段，其对风险防范的措施非常有效。与风险转嫁和风险控制相对应的还有一种风险管理工具，即损失融资方式，这种风险控制方式不是对风险进行转移，而是自留风险损失以及因此而发生的损失后果。风险自留和风险处置不同的是，风险自留并不能起到风险控制的作用，它不是以对风险的积极主动防范为目的，而是明确知道项目风险后进行主动的风险损失承担，并接受因此而产生的不利后果，是一种主动的计划和准备活动，风险自留情况下发生的风险都是企业通过自我资金承担的。

对待不同的项目风险，在进行项目融资中，要积极采用不同的措施进行控制和规避可能发生的风险，进而达到风险控制和规避的效果。首先，房地产企业要建立融资战略，建立多层次的融资渠道。如创业期从担保公司获取创业启动资金，成长期可以通过银行借款来取得拓展业务发展所需资金，成熟期甚至可以引入风险基金或上市融资等等。其次，房地产企业可以开发民间融资渠道，目前国家正通过多种政策形式为民间借贷行为松绑。所以，房地产企业应该充分运用国家的金融政策和对民间资本合法化的有利政策空间，改变过去房地产企业只能通过银行融资或等待机会上市融资的狭隘融资观念，应该把民间借贷阳光化、规范化，拿到地面上来。通过拓展工作思路，努力拓宽融资渠道，不断壮大房地产企业的资金实力。

总之，房地产公司融资风险是客观存在的，需要企业正确认识其风险来源，并采用有效方法加以规避，不断提高企业项目融资的效率，降低企业融资风险，提高企业风险管理水平。

参考文献：

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