我国廉租房租金补贴价格形成机制实证分析

摘要：本文采用实证对比分析方法，选取国内18个大中城市2000至2009年面板数据建立廉租房租金补贴定价模型和租金补贴价格形成模型。研究表明：在长期均衡关系中，地区经济发展水平对租金补贴标准的边际影响系数最大，其次是存量房价格和增量房成本的影响，政府边际补贴支出倾向相对较小；在短期内，住房面积和住房成本的波动对补贴标准变动的影响居于首位。可见，我国廉租房租金补贴标准基本受制于住房市场面积、价格和成本影响，并没有发挥出救济性住房的保障职能。

关键词：廉租住房；租金补贴定价模型；租金补贴价格形成机制；平衡面板计量

中图分类号：F2933 文献标识码：B

收稿日期：2013-03-11

作者简介：张月玲（1969-），女，河北沧州人，福州大学管理学院博士研究生，研究方向：技术进步与经济增长。 一、引言

自1998年我国提出廉租住房建设以来，至今已有十几年的实践经验。各地廉租住房制度实施效果如何？保障水平与当地的经济发展水平是否适应？地方政府应如何将有限资源进行合理配置？一系列问题引起各界广泛关注。

国外对公共住房问题的研究起步较早，已经形成较为完善的理论基础。但由于制度及国情不同，消费观念差异，国内学者的研究主要利用国外相关理论，基于社会保障制度健全与发展的视角，关注住房保障政策的国际比较与经验借鉴，以及对制度实施过程中具体规则的研究和评价。其中，在廉租房保障制度的影响因素方面，各学者出于不同的研究目的和视角提出了各有差异的影响因素，总体上经历了从可观测的宏观经济影响因素到引入经济个体行为偏好及经济社会环境等不可观测影响因素的逐步完善过程。目前，由于相关数据收集的难度，对廉租房租金定价模型及对租金补贴价格模型的实证研究还很不够。本文选择从廉租房租金补贴价格形成机制的角度切入，收集18个城市2001-2009年面板数据，首先利用主成分分析筛选出主要影响因素，其次通过对租金补贴价格机制形成过程的分析，建立反映长期均衡和短期波动两个模型，甄别并发现廉租房配租标准制定过程中存在的问题与不足，为地方政府根据经济社会发展实际设置适宜的配租标准提供一定的参考。

二、指标及计量模型选择

（一）利用主成分分析法筛选主要影响因素

廉租房租金补贴标准的实质是住房使用价值的体现，故其形成机制同样应遵循价格理论。在基本价格理论中，马歇尔的均衡价格理论将供求函数、生产费用和边际效用融为一体，供给和需求相等时就决定了均衡价格。根据均衡价格理论，不管是从效用最大化出发的代表性个人模型，还是从市场供需均衡出发的存量-流量模型，都可归纳为住房价格和相关经济指标之间关系的缩约模型：

本文也使用這种缩约模型，对我国廉租房租金补贴标准的价格形成机制进行实证分析。

当然，廉租房是一种保障性政策住房，影响其价格形成的因素与商品房价格的影响因素有所不同。参照我国《廉租住房保障办法》“每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。”结合数据可获得性，将租金补贴标准的影响因素分为需求、供给和环境因素三大类。

初选需求因素有城镇居民人均可支配收入、人均消费支出、城镇居民户籍人口数和最低生活保障人数。供给因素主要是地方财政收入和土地交易价格指数。环境因素包括地区人均GDP、城镇居民人均居住面积、房屋租赁价格指数。然后以18城市2007年相关数据做主成分分析，按主成分个数提取原则，从提取的主成分中选择规格化特征向量大的变量。筛选出六个指标作为租金补贴标准的主要影响因素。主要变量的选择描述见表1。总第437期

张月玲：我国廉租房租金补贴价格形成机制实证分析

赁价格 房屋租赁价格指数 ZUL 样本期间内，我国廉租房实行只租不售的管理方式，租金补贴应和当期市场租金同步变化

地区生产总值、地方财政收入、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均居住面积、租金补贴标准出自《城市统计年鉴》、各城市历年国民经济和社会发展统计公报以及各城市门户网站。其中，地区生产总值除城市常住人口数而换算为地区人均生产总值。土地交易价格指数和房屋租赁价格指数出自《中国统计年鉴》，且已换算为以2001年为100的指数。

（二）计量模型选择

利用各地廉租房租金补贴价格及其影响因素的散点图分析，可知租金补贴价格和各影响因素间的关系大致呈线性关系，故此，采用线性动态面板数据模型拟合廉租房租金补贴价格。

其中ECMit就是通过协整检验后的（2）式中的非均衡误差项εit。ρ2ECMit-1为误差修正项，ρ2是修正系数，表示误差修正项对ΔYit的修正速度；μit为随机误差项。

三、租金补贴价格形成机制分析

（一）长期均衡分析

面板数据模型有三种基本类型，即混合数据回归模型、固定效应模型和随机效应模型。由于面板数据的二维特征，如果模型设定不正确，将造成估计结果与真实经济现实的偏差。为此，采用构建于F统计量基础上的协方差检验来判断是选用混合模型还是固定效应模型；如果是固定效应模型，再利用豪斯曼检验法判定个体影响是固定影响还是随机影响。检验结果表明应该建立变截距个体固定效应模型。

1.租金补贴定价模型与价格形成模型。在制定租金补贴标准时，地方政府要参考上年人均生产总值、上年人均可支配收入以及当年地方财政收入、当期土地出让净收益、当期房屋市场平均租赁价格和当期人均居住面积。首先利用相关数据来拟合地方政府租金补贴标准的制定过程，由此得到租金补贴的估计值模型称为租金补贴定价模型；然后，通过调整影响因素的滞后时期数来拟合租金补贴价格的形成过程，由此得到的模型称为租金补贴价格形成模型。

考虑到中央政府廉租住房制度颁布对各城市影响具同步性，且数据为短面板数据，时期效应变化不大，可采用截面特定效应的线性回归模型。同时，各城市在制定补贴标准的过程中，不可避免地存在着异质性的影响因素，如区域资源禀赋和经济社会环境差异，政府重视程度、居民住房消费偏好等等，这些因素的影响往往具有一定的持续性，故采用线性动态面板数据模型，在模型中加入AR项克服自相关。

回归结果见表2。模型①为租金补贴定价模型，模型⑤为租金补贴价格形成模型。其中，模型②、③和④依次列示对租金补贴定价模型中统计不显著因素的影响进行调整的过程。

从以上调整过程可见，需要对TUD指标所代表的解释变量作出修正。TUD是作为土地出让净收益的代理指标引入模型的。《廉租住房保障办法》规定土地出让净收益的一定比例作为廉租房建设资金，考虑到土地出让收益属于地方财政预算外收入，故将其视为与地方财政收入并行的租金补贴投入资金看待的。但是，它对补贴标准的当期影响并不显著，滞后一期同样是不显著的正向影响。通过进一步调整发现TUD指标的取和舍以及是哪一期的影响，都明显左右着其他指标的系数变化和统计显著性。至此，笔者认为TUD指标更多地反映的是增量房市场价格的成本构成，而不是《办法》规定的作为廉租房建设的土地出让净收益的那部分投入。因为我国的保障性住房尤其是廉租房和经济适用房建设都采用土地划拨的方式，不存在土地成本。但分税制改革后，各地政府的土地财政确是助推高房价的重要因素。

2.租金补贴定价模型分析及其制定过程中存在的问题。总体来看，相比于价格形成模型，定价模型中各影响因素的边际作用系数都相对较小。定价模型普遍低估了各影响因素对补贴标准的作用，因而得到的补贴估计值过低。具体来看，正如定价模型所显示的， ZUB拟合值与CZH、 TUD和ZUL的相关性在统计上并不显著，但和GDP1（-1）、ZHP（-1）和MJ显著相关，同时截面特定效应C在10%水平上是显著的。

首先，边际影响系数在统计上显著的各影响因素。回归结果显示，租金补贴标准受地方经济发展水平的影响是显著的，其边际作用系数相比于其他影响因素是最大的；同时，人均居住面积对补贴标准也存在着显著的正向影响。值得注意的是，前期人均可支配收入对补贴标准是显著的正向冲击，虽然边际影响系数并不是很大。一般来说，在低端住房供应充裕的情况下，当前期人均可支配收入提高时，低收入家庭的租金支付能力相应提高，政府应调低实际补贴标准。但是，如果结合当期人均居住面积也是显著正向影响的话，说明样本期间内，一方面可能低端住房市场存在较大的供应缺口致使租金较高；另一方面，可能因住房结构存在一定问题，如面积过大等，致使低收入家庭租金支付能力不足。因此，尽管城镇居民整体上平均收入水平提高了，依然需要加大补贴标准以补偿低收入家庭实际租金支付能力。

其次，边际影响系数在统计上不显著的各影响因素。CZH、TUD以及ZUL与地方政府制定的补贴标准明显不相关。作为廉租房资金投入主要来源的CZH对ZUB的影响是不显著的，意味着财政投入明顯不足；同时，补贴标准没有反映出样本期间内增量房价格不断高企情况下的土地成本影响；另外，ZUB估计值和市场租金水平存在着实质上的价格脱节。在样本期间内，我国廉租房基本是以货币补贴为主，采取“只租不售”的管理方式，租金补贴标准应该和市场租金同步变化。但由模型筛选过程可见，实际上租金补贴标准却和前期市场租金强相关。由于租赁市场价格的自发调节作用，导致本该与当期市场租金同向变化的租金补贴标准反与之成为负相关关系，由此造成补贴标准和市场租金实质上的价格脱节。

为叙述方便，将模型中个体固定效应称为租金补贴基数。由豪斯曼检验知道，补贴基数是与模型中的解释变量相关但不可观测的影响因素对补贴标准综合作用的结果。C通过了显著性检验，但其值远低于价格形成模型中的补贴基数。

3.租金补贴价格形成模型。租金补贴价格形成模型是在定价模型的基础上，通过对定价模型中统计上不显著的解释变量进行调整而得到的。相比于定价模型，价格形成模型的拟合程度（R2）更优，单个估计系数的统计检验（t-）更显著，估计系数整体显著性（F）更强，回归方差（SE）的降低更明显，各解释变量的经济意义更符合实际。

价格形成模型揭示了补贴标准及其影响因素间的相关关系。为检验价格形成模型确实反映了补贴标准和各变量之间的长期均衡关系，依据E-G误差修正模型建立过程，将价格形成模型作为假定的协整回归方程形式，对其残差进行平稳性检验（见表3），结果显示LLC、ADF和PP检验都否定了残差序列存在单位根的原假设，用Kao检验也可以得出同样的结论。故此确定，租金补贴标准及其影响因素间存在协整关系。

4.租金补贴价格形成模型分析。

（1）价格形成模型中各参数估计值无论统计显著性还是经济意义都非常明显，且符合政策制定过程所考虑因素的滞后作用。如地方政府制定补贴标准时，参考上年人均生产总值及人均可支配收入。模型显示，不仅以上两个因素对补贴标准存在着滞后影响，房屋租赁价格指数及土地交易价格指数也对补贴标准存在着不同的滞后作用。

（2）与定价模型不同，在价格形成模型中人均居住面积与补贴标准间正相关性很不明显，因未通过显著性检验从模型中删除。这一点反映了从长期来看，租金补贴标准并不受人均居住面积的影响，体现出廉租房主要是解决低收入家庭基本住房需求的特质。此外，补贴标准与其前期价格之间正相关，是价格刚性（黏性）的表现，反映了政策的连续性。

（3）从各影响因素边际作用系数符号来看，一方面，区域经济发展向好、地方财政收入丰盈、土地交易价格指数上涨，补贴标准应提高；另一方面，补贴标准与上期人均可支配收入负相关，即在其他条件都不变的情况下，上年度人均可支配收入高，低收入群体住房承租能力也相应提高，补贴标准应降低；租金补贴标准和上期房屋租赁价格指数负相关。上期房屋租赁价格指数高，意味着存量房市场平均租赁价格高涨，就会促使开发商及有闲置房屋的人及时加大租赁房屋的供应力度，如此反而使房屋租赁价格逐渐回落。因此，在其他条件不变的情况下，补贴标准相应降低。这正是房屋租赁市场价格自发的调节机制作用的体现。

需要注意的是，这里用城镇居民人均可支配收入作为低收入家庭人均收入的代理变量，低估了租金补贴标准。由于收入上的马太效应，即穷者越穷，富者越富，所以低收入家庭收入远低于平均收入水平。

（4）从各影响因素边际作用系数的绝对值大小来看，按各影响因素的边际作用系数绝对值由大到小排列，依次为：GDP（-1）>ZUB（-1）>ZUL（-1） >TUD（-2） >CZH>ZHP（-1）。其中，地区人均生产总值对补贴标准影响最大，其次是存量房价格和增量房成本的影响。可见，租金补贴价格的形成主要由住房市场自发调控，政府干预乏力。

（5）18城市租金补贴基数（184732+δi）相差较大，反映出各地经济社会发展水平、资源禀赋、政府管理能力及经济个体行为偏好等未观测因素的综合影响差异比较明显，见

（二）短期波动分析

既然补贴标准与其相关变量间确实存在长期均衡关系，那么长期均衡是如何达到的？短期波动是如何影响长期均衡的呢？以价格形成模型中的残差序列为误差修正项序列，建立误差修正模型。

回归结果（见表5）表明，DCZH、DTUD（-2）对DZUB有强显著的正向影响；MJ属于短期变动因素，对DZUB也存在着正向作用；同时，误差修正项RESID01（-1）的短期调整系数强显著，表明每年实际租金补贴标准与其长期均衡值的偏差中有9834%被修正。

另外，从短期影响系数来看，人均居住面积的变动对补贴标准变动的影响最大，反映出增量住房结构的短期变动对租金补贴标准具有较大的冲击；其次，土地交易价格指数变化的影响，反映增量房成本价格变动的影响。可见，增量房市场上住房结构和住房成本变动对租金补贴标准变动的影响居首位，最后是地方财政收入变化的影响。

误差修正模型集中揭示了我国廉租住房政策短板。模型显示，短期内补贴标准的波动主要是由住房结构和住房成本波动引起的。这正是近些年来住房市场面积追求超大，土地价格飙升等不正常现象的体现。

四、结论与政策建议

综合本文分析，我国廉租房租金补贴标准的价格形成机制为：（1）长期内，人均生产总值、地方财政收入、土地交易价格指数、房屋租赁价格指数、城镇居民人均可支配收入是租金补贴的主要影响因素。按各影响因素边际作用系数绝对值由大到小排列，依次为：GDP（-1）>ZUB（-1）>ZUL（-1） >TUD（-2） >CZH>ZHP（-1）。（2）短期内，地方财政收入、土地交易价格指数和人均居住面积的变化会引起租金补贴标准的短期波动；三个影响因素的波动对租金补贴标准变动的作用都是正向的，波动幅度由大到小依次为：DMJ>DTUD（-2） >DCZH；该经济系统以这种波动的09834的速度向着下一期的均衡点调整。

从补贴价格形成机制来看，加快区域经济发展、增加政府财政收入、提高土地出让价格、平抑市场租金、限制居民人均可支配收入、甚至扩大人均住房面积都是提高租金补贴标准的有效手段。但是，低收入家庭占城镇居民人口比例毕竟较小，小群体福利有所提高的同时不能以社会整体福利较大的下降为代价。另外，住房结构和住房成本的剧烈变动也未必使得低收入家庭福利上升，在这种情况下他们未必能找到可支付住房。虽然低收入家庭因得到补贴而名义货币支付能力提高了，但实际支付能力却可能下降了。

更重要的是，经济系统内各因素间的相互作用是复杂的，正如价格形成模型揭示的，补贴标准不仅受到可观测变量影响，还受到不可观测变量影响，同时存在模型未捕捉到的不确定因素冲击。故此，必须系统考虑模型所反映的各种因素的综合作用。

兼顾公平与效率，从政府成本角度提高低收入群体实际住房支付能力的措施有：（1）加快区域经济发展，通过增加人均生产总值间接提高居民人均可支配收入，低收入家庭名义住房支付能力也会相应提高。相比于其它影响因素对租金补贴标准的作用，人均生产总值对补贴标准有最大的正向边际作用系数。（2）增加地方财政收入以加大转移支付力度；或提高政府对租金补贴的边际支出倾向。租金补贴价格形成模型显示，地方财政收入的边际影响系数仅为00079，位居倒数第二。另外，地方政府应认识到，对低收入家庭住房状况的改善也存在着与其它公共品（如城市基础设施建设、医疗卫生、基础教育等等）同样的投资价值。（3） 降低住房用地的土地交易价格。土地交易价格指数下降意味着住房成本下降，虽然低收入家庭名义货币支付能力未变，但住房市场价格降低，也相当于提高了其实际住房支付能力。我国实行土地国有制政策，地方政府应放弃土地财政观念，配合当前我国房地产市场的宏观调控。（4）提高城镇居民人均可支配收入，直接增加低收入家庭租金支付能力。（5）培育二手房市场以激活存量住房，降低二手房合理交易率成本，使住房资源得以不断地优化配置。值得一提的是，价格形成模型显示，租金补贴标准与前期房屋租赁价格指数是负相关关系。故政府可利用这种市场价格自发调节机制而逆风行事，在不失公平的情况下节约政府开支。

当然，租金补贴基数部分的作用也不容忽视。它反映了不同城市租金补贴标准的特征差异。例如，地方政府政策偏好（与地方财政收入相关）、区域资源稀缺程度（与土地交易价格指数相关）、存量房市场培育的完善程度（与房屋租赁价格指数相关）、低收入家庭经济条件改善程度（与城镇居民人均可支配收入相关）、区域经济发展环境（与地区人均生产总值相关）等等。如一方政府重视资源优化配置，关注民生问题，致力完善相关配套政策同样是造福百姓。

毕竟，廉租住房是一种政策性住房，解决住房市场失靈，满足城镇低收入家庭基本住房需求是政府的责任。在当前扩内需，调结构，重民生的大背景下，城市化进程也不断加速。随着更多流动人口涌入城镇，如何切实解决好低收入群体的住房需求考验着地方政府的智慧。

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（责任编辑：李江）