中国房地产乱局的真相是权力谋利

刘忠良

财政部日前向全国人大常委会预算工委通报，关于贯彻落实12届全国人大一次会议预算决议和履行政府3项承诺时表示，将扩大个人住房的房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革更进一步积累经验。

其实中国大陆高房价、住房难问题的根本，是不受约束的权力在房地产上攫取了过多利益，是不良的制度环境导致了经济畸形和房地产业的混乱局面。在中国大陆，政府垄断城市土地供给，人为地炮制商品房的稀缺性与“奇货可居”的投资性，从而产生了剥削普通老百姓的高房价。房价高到一定程度，再适时推出房产税，其高税基让多买房子的人二次出血。接下来，房产所有者再把房产税部分或全部转嫁给租房人。

总而言之，由于政府垄断土地，产生了房地产的“稀缺”状况。这种房地产政策设计的结果，导致无论穷富，最后都得给政府和权力所有者交钱，多数人都在高房价、住房难之下挣扎，这就是所谓的“合法打劫”与“绑架公知”。正因为权力不受约束，经济扭曲政策让政府有机会如此获利。从高房价诞生始末及其延续，我们可以看到中国相关政治制度改革滞后所导致的一系列乱象。中国高房价、住房难不是因为人口多，发达国家人均城市建设用地82.4平方米，发展中国家为83.3平方米。如果中国城市化达到70%，人均城市用地为100平方米，仅占了国土面积的0.98%，绝对不会造成土地高价现象。

分析可知，造成中国高房价的首要原因是政府垄断城市土地供给。在垄断的情况下，供给少了，价格自然就高了，房子就会趋向于少而贵。在实业难做、投资渠道狭窄、通货膨胀和房地产的升值诱惑下，房子成了保值、升值的重要手段。富人资金、民营资本、某些政府灰色收入，一同混入房地产行业，无形中再一步抬高房价。高房价不一定导致住房难现象，如果一般大众不需要买房子住，比如新加坡，其90%以上的人口住在政府提供的保障性住房里，剩下的少数富人则通过市场购买来解决住房。以上可以推断，房价与地价越高，政府从中拿到的收入越高，则会有更充裕的资金建设保障性住房。此时，富人通过购买政府高价房，则实现了向一般人的转移支付和缩小贫富差距目的。但中国却恰恰相反，保障性住房市场刚刚开始运作，而且分布极少。若一边十分吝啬地供给住宅用地，一边又将人们的住房问题推给市场，最后导致绝大多数人被迫承受高房价的代价——成为房奴，而买不起房的就要交更多的房租。

当政府有钱投资基础设施，土地和房产都升值，政府接着从地价中拿钱，资金会再次在房地产与城市建设之间循环。同时，当政府有钱投资，也间接推高了通货膨胀，继而显得更加“民穷国富”。政府投资和举债发展抑制不住兴奋，使得地方官员产生投资上瘾，因为他们的权力升迁和利益实现，需要GDP增长、财政收入增长等关键因素。因此，地方政府乐意推高房价并热衷于投资，其背后是制度激励机制造成的，最终还是权力问题。