推进统一城乡住房市场的变革

张琼

认清意义：提高城镇化质量

党的十八大把提高城镇化质量作为实现全面小康的主要标志之一，其重要内涵就是推进农民工市民化。

以农民工为主要代表，四川约有900万人是城乡两栖的“半城镇化”人口。大量人口在城乡间流动，导致运力浪费和宅基地低效利用，制约农业规模经营，削弱家庭功能。统一城乡住房市场，对全面建成小康社会具有十分重大的现实意义。

首先，可有效提升城镇化质量。统一城乡住房市场，农村户籍享有的房屋产权便可在自由交易中增值变现，这让农民带财产进城的愿望演变为现实。将推动农民工携家属进城定居，城乡两栖的“半城镇化”人口大幅减少，城镇化质量将显著提高。

其次，能加快推进新农村建设。统一城乡住房市场将变现农村住房可观的增值潜力，带动农村住房质量改善，促进基本公共服务均等化，从根本上加快新农村建设。既能为推进农民工市民化创造前提条件，又能使使职业农民在农村也能够享受市民生活。

再次，有助于稳定大城市房价。既可大量增加商品房供给，也可为社会闲置资金开辟有效的增值保值渠道。这样就从供需两个方面为稳定大城市房价提供了可靠保障。

最后，将带动新一轮经济增长。可吸引社会资本参与新农村建设，加大投资拉动的力度。可推进农民工市民化和职业农民在农村享受市民生活，增加农村居民收入和改善消费条件，扩大消费需求。通过高效利用宅基地，可弥补耕地和建设用地的不足。由此释放的巨大增长潜力，将带来经济新一轮快速增长。

走出误区：发达国家的统一住房市场

人们对于统一城乡住房市场存在一些误解，例如“发达国家没有统一城乡住房市场”，这是一种认识误区。

欧美国家没有城乡分割的户籍制度，民众可以在城乡间自由迁徙，并享有平等的权利和社会福利。欧美住房只有公私之分，无城乡之分。

日本的户籍虽有城乡之分，但只有户籍管理没有户籍限制，城乡居民可自由流动，平等享受居住地所有福利。同时，日本已将农村住房市场化，建立了较为完善的农业耕地和农村住房流转体制，鼓励城市人口到农村居住、投资。

正视困难：质量和政策的差异

农村住房过于分散。农村住房普遍较为分散，不但导致土地资源低效利用，而且严重制约基础设施建设和公共服务普及。

农房质量整体偏低。农村住房质量普遍不及城市商品房，大多没有考虑防火和抗震，存在安全隐患。

偏远农房缺乏需求。偏远地区的农村住房缺乏有效的市场需求。即使放开农村住房市场，偏远地区的农民也难从中获取足够的财产性收益。

住房政策城乡分割。农村住房尚未商品化，市场交易严重滞后，现行住房政策主要针对城镇住房市场。要对症下药、因势利导。

采取措施：统一规划和完善配套

严格上市条件。为提高土地使用效率、保证房屋安全和购房者的基本生活条件，上市交易的农村住房必须符合三个条件：一是农村原住户人均占用宅基地，不得超过35平方米的国家规定；二是住房位于农村集中居住区且具备基本公共服务条件；三是住房质量必须符合商品房的建筑安全标准，通过政府建设部门验收确认。

鼓励资本下乡。符合上市条件的农村住房凭借良好的环境和相对低廉的价格对城市居民具有极大的吸引力。在允许农村住房上市的同时，要允许城市资本下乡，新农村建设的资金就不难筹集。

改善城乡布局。按照发展大城市群和建设现代田园城市的要求，努力改善城镇布局。积极发展中小城市和建制镇，使城镇辐射带动范围覆盖更广阔的农村。以乡场和中心村为依托，集约建设新农村。减少基础设施建设投资和公共服务成本，加快城乡基本公共服务均等化的步伐。

推动移民扶贫。在不具备基本生产生活条件的农村要大力推进移民式扶贫。按照“以人为本”的原则，通过集中使用扶贫资金和各种支农资金，鼓励当地农民向条件较好的地区迁徙，或在县域内通过宅基地换住房直接进城定居。

统一住房政策。城乡居民应该享有同等的权利和义务。在继续加强城镇保障房建设的同时，要逐步推进农村保障房建设。今后农村居民可以在城市购房，城市居民也可以在农村购房。城乡居民都可以在没有住房的异地申请公租房，低收入家庭还可以进一步申请廉租房。