房屋“托管”有风险选择中介需谨慎

文/王尧峰

房屋“托管”有风险选择中介需谨慎

文/王尧峰

近几年，房地产市场呈现出繁荣景象，房屋价格以及房屋租金居高不下，这催生了房产中介市场的繁荣，大大小小的房地产经纪公司——也就是众人熟知的中介公司不断涌现，甚至出现一些无证无照无资质的个人也在做房屋中介代理，就是俗称的“黑中介”。这些中介公司逐步掌握了大部分的二手房屋租赁市场。其中，二手房租赁市场中存在一种常见的租赁方式，即大家熟知的房屋“托管”，就是房东与中介公司签订房屋出租委托合同，房东委托中介公司处理房屋出租事宜，中介公司以自己的名义与租户签订合同，并将出租房屋所得租金交付给房东。房东、中介公司及租户选择房屋托管方式有一定的原因，但在司法实践中出现了大量因房屋托管产生的法律纠纷，这些纠纷暴露出房屋托管存在着许多问题。

问题之一：租金代收代付，纠纷多

案例一：2011年5月，房东李某与中介公司签订房屋出租委托合同，将一居室委托出租，租期1年，月租金2500元，支付方式为代收代付，即由中介公司直接收取租户房租，房东收取中介公司房租，而不是向租户直接收取租金。合同签订当日，中介公司给付李某3个月租金和1个月押金。一个月后，中介公司将房屋以每月2700元的价格出租给一租户。之后，中介公司一直未再给付李某租金。直到租期届满中介公司将房屋交还李某，但仍未给付李某租金。在这种情况下，李某找到租户，要求给付租金，但租户以与李某没有签租赁协议且已将全部房租交给中介公司为由，不同意再支付租金。无奈，李某将中介公司及租户诉至法院，要求中介公司给付剩余租金，租户承担连带给付责任。

法官释法：我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上述案件中，房东与中介公司之间存在合法有效的委托合同，中介公司负有给付租金的义务，但未给付租金，其行为已构成违约，中介公司应承担继续给付剩余租金之违约责任。因此，法院判决中介公司向房东李某支付拖欠的房租。同时，根据合同相对性的特点，合同对合同当事人具有法律约束力，房东与租户之间不存在合同关系，房东要求租户承担连带给付租金的责任，没有依据，法院驳回了李某要求租户连带给付租金的诉讼请求。

法官提醒：上述案例反映出在房屋托管中，中介公司存在不按时支付租金，甚至拒绝支付租金的违约行为。中介公司这种长期拖欠租金的行为侵害了房东的合法权益，属于根本违约，导致房东无法按约定收取租金，其出租房屋的根本目的不能实现。在这种情况下，房东有权解除合同，要求中介公司返还房屋。分析上述问题的原因，主要有两个：一是中介公司受利益的驱使，采取欺骗的方式，以资金紧张、租户未付租金等借口延付或拒付租金，以达到控制租金的目的。二是房东采取“代收代付”的租金支付方式。房东选择这种方式，既节省了大量找租户、联系租户的时间和精力，也避免了租户因为房屋问题找房东引起的麻烦，赋予中介公司对房屋最大的房屋管理权利。但此种支付方式也给中介公司留下了较大的违约空间。因此，作为房东，若是想要出租房屋，最好选择与租户之间签订房屋租赁合同的方式，即便是通过中介，选择房屋托管方式的话，也一定要看清楚合同中是否存在代收代付的约定，如果有，与中介公司商量修改租金给付方式，采取租赁双方自行划转的方式，也就是房东直接向租户收取租金的方式，省去了中介公司的周转手续。

问题之二：擅自拆改房屋结构，隐患多

案例二：2009年12月，张某将位于北京市西城区一套三居室委托给中介公司代理出租，租期1年，月租金3300元，并明确约定中介公司应合法、合理、安全出租并管理房屋，维持现有房屋现状，未经同意，不得擅自拆改房屋结构，不得打隔断，不得将卫生间、阳台作为卧室出租。2010年11月，双方就上述房屋又签订北京市房屋出租委托代理合同，期限1年，月租金3600元；合同签订后，中介公司在房屋中增设隔断，将上述房屋分别出租给沈某等5户。租住期间，2011年1月1日，沈某居住房间内的电暖气长时间通电导致线路故障引发火灾，大火烧毁被褥、家具、电器等物品，另外，大火还将房东的邻居烧伤，邻居起诉房东张某，法院判决张某赔偿邻居各项损失3000元。为此，张某将中介公司诉至法院，要求：解除合同；中介公司给付未给付的租金；拆除隔断，将房屋恢复原状并交还房屋；赔偿房屋修复、家具家电及房东赔偿他人的损失。中介公司答辩称，火灾的发生系租户不当使用房屋所致，与其无关，不同意赔偿，并要求法院追加租户为案件第三人。

法官释法：我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上述案件中，中介公司为片面追求经济利益，将房屋擅自增设隔断并出租给多人，导致用电负荷加大，未能尽到妥善管理房屋的义务，客观上造成房屋存在重大安全隐患，同时，此次火灾的原因为电暖气长时间通电导致线路故障，属于中介公司未合理使用房屋，其行为已构成违约，致使房屋及其物品损坏，由此给房东张某造成的损失，中介公司应承担相应的赔偿责任。因此法院判决解除合同，中介公司赔偿张某房屋修复、物品损失4万余元，支付拖欠的租金；同时判令中介公司将房屋交付给张某，并将房屋内隔断墙及烧毁物品予以清除干净；另外，法院也认定房东张某赔偿邻居的损失属合理损失，中介公司应予赔偿。对于中介公司的答辩，法院认为，火灾虽然系案外第三人不正当使用房屋引起的，但根据《合同法》第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案系合同纠纷，中介公司作为合同的当事人，由于第三人的原因违约，其应当承担违约责任，中介公司要求将租户列为本案当事人的要求，没有法律依据。

法官提醒：本案反映出房屋托管中存在的另一个严重问题，即中介公司擅自拆改房屋结构，增设房屋隔断，将房屋群租给多人。群租带来了一系列的问题，例如拆改房屋承重结构，致使房屋存在居住安全隐患，使用非绝缘、非耐火材料增设隔断增加消防隐患，分租多人容易引起治安问题，多人使用房屋也易导致房屋用电、用水等超过负荷，对租户及邻居的人身、财产安全带来重大威胁等等。分析原因，主要有3个：一是中介公司受利益驱使，违反合同约定，将房屋拆分对外群租；二是日益上涨的房租，使得低收入群体倾向于选择租金更加便宜的群租房屋；三是房东对托管房屋长期存在不管不顾的行为，只管收取租金，忽视房屋的管理。因此，房东在房屋出租期间，应时常去查看出租房屋，确认中介公司是否存在擅自拆改房屋结构、违反合同约定转租，承租人是否有不正当使用房屋、损毁房屋附属设施设备等违约行为，一旦发现上述问题，应及时通过法律途径维护自己的合法权益，防止安全事故的发生，避免造成更大损失。作为租户，应提高安全意识，认识到群租的安全隐患，尽量不去租群租房，若已经群租房屋，应当注意生活中各种安全问题，正当合理使用房屋及各种家用电器。

问题之三：中介公司频繁变更，麻烦多

案例三：2011年5月，刘某找到一家不知名的中介公司A，要求公司代理出租房屋。商谈后，双方签订房屋出租委托代理合同，约定由中介公司A负责房屋出租代理事宜，租期1年，月租金4200元，支付方式押一付三，代收代付房租。某日，刘某找到中介公司A要求给付租金，中介公司A答复称公司已更换老板，拒绝给付租金。刘某找到租户，将房屋收回。但中介公司A仍拖欠租金，故刘某将中介公司A诉至法院。被告以刘某起诉的被告名称有误为由，拒绝应诉。经查，中介公司经两次名称变更，现公司名称为中介公司C。无奈，刘某撤诉，再次起诉中介公司C，要求中介公司C给付拖欠的租金、燃气费及水费。

法官释法：根据《合同法》第76条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。上述案件中，中介公司C虽然名称变更了，但房东刘某与中介公司A之间签订的合同对中介公司C仍具有法律约束力，不会因名称变更而免除合同义务，故中介公司C应承担相应违约责任。因此，法院判决中介公司C给付刘某拖欠的租金、燃气费及水费共计1.5万多元。

法官提醒：本案反映出在合同履行过程中，中介公司存在变更名称、变更法定代表人或负责人的行为，以及因中介公司之间发生兼并、收购，致使合同主体发生变更的情况。按照《合同法》第60条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上述问题本身不属于中介公司违约，但问题发生后，中介公司通常都不会通知房东，不履行相关通知义务，致使房东无法及时得到相关信息，增加房东的维权成本。因此，房东和租户在选择中介公司时，应当选择具有租赁代理资质且市场信誉好的房地产经纪机构，这些机构的经纪人的素质一般也会比较高，而且这些机构在合同履行过程中能较好地遵守合同约定，即便产生了纠纷，也能快速合理解决，不会增加当事人的维权成本。

问题之四：寻“黑中介”租房受骗，人去财空

案例四：2013年，租户找到一个自称是谭某的人，要求租赁房屋。谭某称有一套一居室，是房东委托其出租的，租金比较便宜，但租金必须年付。考虑便宜的租金，在看房后，租户立即与谭某签订房屋租赁合同，月租金2000元，合同期限一年，租金支付方式为年付。合同签订后，租户支付了一年的租金和一个月押金，谭某将房屋交付给租户。3个月后，房东找到租户，称与谭某的房屋出租委托合同已到期，要收回房屋，并将租户赶出了房屋。无奈，租户将谭某诉至法院，要求解除双方的房屋租赁合同，谭某退还9个月租金和1个月押金，并承担违约责任。开庭当日，被告到庭，称从未见过租户，更不可能与租户签订租赁合同，不同意租户的诉讼请求，而且称已经接到过好几起与本案类似的法院传票。租户代理人当庭通知租户本人到庭对被告进行辨认。经辨认，租户称到庭的被告并非谭某本人，合同签字也与被告向法庭提交的材料中的签字不符，但称当时签合同时已核对对方的身份证原件，而且房东也称是谭某租的房屋。后经法院释明，租户撤回了诉讼。租户与被告一同前往派出所报案。

法官解释：我国《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一) 行为人具有相应的民事行为能力；(二) 意思表示真实； (三) 不违反法律或者社会公共利益。本案中，经核对，被告虽然姓名叫谭某，但其并非与租户直接签订租赁合同的当事人，租户所称的房屋租赁合同并非被告的真实意思表示，被告未作出相关的民事法律行为，故被告与租户之间并不存在合法有效的房屋租赁关系，租户起诉被告没有依据。经过法院释明，租户撤回了起诉。

法官提醒：该案发生的主要原因，系租户所称的“谭某”冒用谭某的名义，与房东签订合同后，又寻找租户并签订合同，骗取租户钱财，该行为有诈骗之嫌疑，并不是简单的经济纠纷。当然，租户本身也存在贪图租金便宜寻找个人租房，又未全面认真审查对方身份的问题。因此，租户在寻找房屋时，对对方的身份和资质应认真审查，对房屋权属情况应仔细了解，若发现无证无照无资质从事房地产经纪业务的个人，应避而远之，切莫贪图小利，以免“赔了夫人又折兵”。

责任编辑/项利军