房建项目成本控制问题探讨

江开洪

【摘 要】我国的房地产行业正处于蓬勃发展的时期，随之显现的问题也是非常多样的，其中房建项目的成本控制工作一直困扰着该行业，成本浪费的现象较为严重，极大的损害了有关企业的经济效益和社会效益，对于国家来说带来了一定的经济资源浪费，本文就房建项目的成本控制问题进行了一定的分析和探讨。

【关键词】房建项目；成本控制；方法

房建项目的成本控制并不等同于承建单位的成本控制工作，房建项目的控制主体是是负责建设的单位本身，成本控制工作则需要涉及到项目的造价、项目的设计方案、项目施工的过程控制以及项目运行过程控制，同时还需要对于建筑的全寿命周期等等方面进行控制。我国当前的房地产建设项目的成本控制工作，在整体上说和发达国家地区有着较大的差距，需要不断地进行自我更新和完善。成本控制工作是房地产企业经营工作的重要组成部分，进行成本控制的动力是来源于企业内部管理工作的需要，但是目前很多房地产企业并没有认识到成本控制工作的本质，只是停留在管理表面，没能够发挥成本控制所能够起到的作用。而且，由于市场理念的缺失，也在某种程度上体现了房地产企业经营效率，直接影响着企业开展内部投入和产出之间的对比关系，进行成本控制代表着能够凭借较少的资金资源投入来获得更大量的产品，当然低成本并不一定意味着高效益。由于企业经营并没有良好的结合市场，使得成本控制工作缺乏相应的引导。

1.房建项目设计阶段的成本控制

房地产建设项目的设计阶段是整个工程的蓝图，需要在根本上实现经济效益和社会效益两者的相互统一，一份优秀的施工组织计划对于项目的成本控制起着不可替代的作用，直接影响到项目整体的施工进度和完成质量。众所周知的，房建项目设计阶段所进行的成本控制工作是最核心的，无论是项目施工方案，还是具体的技术设计，对于整个项目成本都有着重要的影响。在设计环节的成本控制工作最主要还是要落实到房地产建设项目的标准的制定以及相关方案的选取。比如在制定建设标准的时候，建筑中处于中低端的外墙能够使用涂料，而需要达到中断标准的能够使用外墙面砖，再要求高端一些能够使用玻璃或者是石材幕墙。总的来说，房地产建筑的装修和相关配置标准，周边环境的营造都直接关系着项目的成本造价，如果所制定的标准过高超过了限制，或者是成本太低的话，都不能够取得最良好的投资效果。因此，在房建项目的设计阶段的前期就应该合理的选择具体设计的标准，同时在设计阶段所确定的方案也直接影响着项目成本控制工作，即便是同等面积的房屋建筑，它们所具有的基底面积有所差异，楼层、建筑平面以及样式等因素都和项目成本息息相关。在实际的操作中，建筑方案还需要考虑到实际的应用和规划等方面的需求。建筑项目的设计还会间接性的影响到承建商所执行的施工设计方案，比如脚手架、运输设备、施工现场的道路等等，这些并不由建设单位来负责，但是如果在具体的施工过程中需要，承建商往往会将其纳入到整体的施工报价中去，从而间接性的影响到房建项目成本，比如有的情况下项目的尾期要安装扶梯，而吊车需要从房屋的顶部上方，而方案设计并没有考虑到吊车的负荷问题，由于这部分在设计方案钟的却是，就需要提升项目的成本费用来实现对吊车的加固。

要优化项目设计，房地产企业能够采用设计招标的方式，来选取出最合适最优秀的设计方案，努力的实现建筑方案和经济方面的相互协调，尽量的要将建筑项目的主题以及相应的配套设施统一起来，实现共同招标，在招标的过程中需要选择一些信誉较高、实力较强的设计企业。房地产企业还能够通过限额设计，来对项目成本进行有效地控制，逐渐的完善设计经济责任制。项目设计人员需要熟练地了解各种材料的市场价格以及预算价格，能够较为精确的统计出项目预算定额以及费用定额，再根据项目的实际投资来进行规划和设计，最后给出初步的设计和概算设计施工图，尽量的保证项目预算的准确度。总的来说，房地产企业在设计阶段，需要充分的结合实际建设情况，在保证项目质量的前提下，提前对于项目实施过程中可能遇到的困难进行预先估计，设计出相应的解决措施，在最大程度上降低材料设备的花费和消耗，减短项目周期，从而赢取更多的效益。

2.工程招标投标过程中的成本控制

房地产建设项目的招标过程会涉及到很多方面，包括有技术、预决算以及销售等多个层次，进行招投标工作要求有着较高的专业性、经济性和针对性要求，企业应该严格控制项目的投招标工作，能够更好地控制项目的成本造价。在投标招标阶段，无论房地产企业采用的是定额或者是清单计价的方式，招标中合同总价能够采用总价包干的方式，如果考虑到市场环境所带来的风险，也能够通过优先包干的方式，这样能够将项目的人工、材料根据市场的变化而进行调整。总价包干的方式一大好处就是能够在前期就大概确定整个项目的实际成本，如果发现了偏差能够在项目的后期采用一定的弥补措施，也大大减少了后期阶段结算的工作量。

首先房地产企业应该合理的调节项目工期、质量和成本之间形成的关系，对于项目施工方案要进行严格筛选和比较，从整体上看房建项目的最基本目标就是为了在最短的工期内，凭借最低的成本来保障最高的质量，但是这明显是很难以实现的。因为工期、成本以及质量三者之间是互相影响，相互统一的。房地产企业在制定工程项目建设目标的时候，需要对于项目投标的各种方案同时在经济和技术方面进行类比和评估，最终在确定出最合理的建设方案，科学的运用人力物力和相关建设资源。招标投标过程是形成合同经济文件的重要阶段，在招标的时候房地产企业需要注重对于经济标进行分析，要避免出现不平衡报价的现象，同时充分的考虑到相应的技术标分析所给出的施工组织设计，来评估投标人员所采用的技术标准是否合理，再反过来知道经济标的计价。

其次，房地产公司需要制定出详细的招标投标文件。在开展招标工作的时候，企业所给出的招标文件应该包含有所有的基本内容，比如招标须知、合同规范、合同格式、技术标准、合同协议条款、投标文件参考格式等等，企业还应该提供项目的工程最清单，这是投标招标工作参考文件的重要组成部分。

再次，企业需要和承建商签订严格的施工承包合同。在施工阶段通过合同来加强管理，才能够更好地保障合同报价的合法性和合理性，能够在很大程度上减少在履行合同过程中双方产生的纠纷，能够切实的维护双方的利益，从而有效地对于项目成本进行控制。建设单位通常能够聘请信誉较高的咨询公司来制定出严密合理的招标文件以及合同文本，尤其是合同中所涉及到的经济条款，能够避免在合同执行阶段中所可能出现的，承建单位以种种借口来进行的多样式的索赔。比如在工程后期承建单位通常会以工期原因作为理由来提高工程费用，但是如果在合同条款内已经充分的考差了场地因素，要求承建单位在投标的时候就进行充分的考察，那么在项目后期阶段无论承建单位采用什么样的措施或者是进行现场材料的转运，这些问题都不会属于调整报价的内容之内，这样能够良好的避免项目费用的增长。在双方签订合同之后，需要落实好合同文件的管理工作，合同文件以及合同的补充协议等等具有法律效力的有关文件需要得到妥善的保存，企业需要对于合同的执行情况开展跟踪和动态分析，在分析结果的基础上采用相应的措施。近些年来，有关于索赔的案例时有发生，但是并没有出现很有的反索赔事件，很多房地产企业将工作的重点放在了如何处理承建单位的索赔工作上，并没有注重对于反索赔条款的学习和应用。比如承建单位由于没有采用适当的措施而导致的工期延误等等，建设单位都能够收集相应的证据，来落实反索赔工作。

3.项目施工阶段的成本控制

项目施工阶段是整个房建项目的核心环节，在这一阶段中所投入的人力物力都是相当巨大的，但是施工阶段也是房地产项目能够获得相应的社会效益和经济效益的前提。施工阶段的成本控制效果是非常显著的，在整个房建项目中所占据的比例是很庞大的，企业在项目施工阶段不仅需要注重控制施工阶段的进度和质量，还需要加强管理施工过程中所消耗的工程成本，来获取更高的效益。

房地产企业需要严格控制施工材料的采购工作，在整体项目成本控制中材料价格控制占了大头，材料费在施工阶段是最主要的花费，通常都会占据了预算费用的七成左右，大约是直接费的八成。因此在项目施工阶段控制材料价格是非常必要的，需要严格的根据合同中所指定的标准来控制施工单位的材料用量，科学的确定材料价格，才能够有效地控制项目成本。

房地产企业还需要严格的控制变更，使得整个项目的预算能够在合理的范围之内浮动变化。在施工阶段中可能造成变更的因素是多元化的，比如由于施工图的设计过于粗糙而使得无法施工，或者是由于采购材料的规格并不符合于设计方案，这些多方面的问题都可能对于项目成本造价带来一定的影响。显然易见在施工过程中所造成的变更同样会直接影响到项目费用的波动，因此企业应该尽量的提前实现这种类型的变更，才能够避免不必要的经济损失。现场签证工作的加强也是非常必要的，首先企业应该判定这是属于增加类别还是属于减少类别，对于增加类需要进行评估其带来的效果是否值得付出该成本，对于承建单位所提出的降低成本的建议，如果采用了能够给予一定的奖励。比如一个房屋精装修的工程，在主要的砌体完成之后，装修的设计方案进行了改动，需要对于房间的布局进行整改，这就意味着整个项目需要增加房屋内墙砌体进行建设和拆卸的工作量，如果现场的变更能够及时，就能够在很大程度上避免出现这种问题。毕竟房建项目是一个复杂的整体，需要多个专业来进行相互协作，才能够形成一个有机的整体，而这个协调工作就需要建设单位来负责。

为了避免项目后期所出现的不必要返工，需要注重变更实施的及时性，特别是针对于不同分包单位所负责的工作内容，在工程项目中这种事例都很多的，毕竟房建项目需要多种专业来相互协调完成，必然会存在一些不和谐的地方，它们之间的协调需要建设单位来进行统一管理。企业需要加强现场经济签证的管理，注重签证的准确定、客观性以及及时性，需要严格的根据现场具体情况来进行签证，要绝对避免出现在事后补签的情况，特别是隐蔽的工程部分。同时为了减少不必要争议，全面的掌握项目造价的变化，在施工阶段现场施工管理工作是非常必要的，建设单位需要根据施工图来督促施工工作，对于那些由于变更而带来的费用波动，需要尽量的督促施工单位做好相应的文件记录，尽快的办理相关签证，要避免在以后出现无证可查的现象，避免出现相互推卸责任的情况，而使得项目的结算工作出现纠纷，带来严重的经济损失。在施工阶段对于现场签证的管理是实现成本控制的重点所在。

4.项目结算阶段的成本控制

项目的结算是整个工程成本控制工作的最后一个环节，虽然说在这个阶段整个项目的实体工作已经基本完成，成本项目也都已经发生了，但是在房建项目中仍然存在有很多经济方面的问题需要进行进一步的暴露来解决，在结算的过程中承建单位才会整体的提出，比如像工期索赔等问题。而且在结算阶段，由于合同条款中存在的不严密也会带来一些活口引起的索赔等等。因此，在结算过程中企业需要全面的收集项目的过程资料，结合具体的工程施工技术标准，按照双方签订合同中的条款来解决这些出现的问题。

在工程进入到竣工阶段开始结算的时候，建设单位应该分配审核人员来根据施工合同的相关规定来开展工程结算工作，对于预算之外的费用要进行严密的控制，并没有按照施工图纸来完成的工作量还有没有按照规定来制定的施工签证，都需要进行核减费用。对于项目工作量的审核需要结合具体的施工承包合同标准，在施工过程中发生的设计变更和现场签证要进行严格的审核，要避免出现多算或者是不按照规则来计算的现象。首先，建设单位需要制定出一份完成的结算书以及具体的材料用量明细文件，同施工单位所提供的结算书中所提及的材料明细表进行相互比较和审核，这样能够更为客观和准确的开展计量审核工作。同时，在进行结算审核的过程中需要注重被审核项目的单价、数量、总价，还需要注重结算书中程度以及分项的准确性。在招标时所采用的施工图纸之外所发生的工程量变更还有工程量清单漏项，或者是计算所带来的误差要联系具体的现场情况来开展相应的分析和计算。

总而言之，在市场经济环境的大背景下，房建项目进行成本控制工作是非常复杂的，受到很多方面因素的影响，这就对于现代的房地产企业提出更好的要求。房地产建设项目的成本包含了工程的前期费用、建筑安装费用，还有政府规定的税费等等，本文通过对于房建项目影响较大的设计环节、招标投标环节、施工环节以及竣工环节的成本控制展开了较为深入的分析，希望能够对于现代房建项目的发展起到一定的指导作用。建设单位要开展成本控制工作不仅要注重其全面性，同时还需要学会有所侧重，要充分的结合项目建设过程中多种资源要素开展分析，在最大程度上提升投资所带来的经济效益和社会效益，保证企业的盈利水平。

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