海南省在建工程抵押现状及建议

□文/潘 琪张园园郭 雁林 凡

（1.中国人民银行海口中心支行；2.保险监督管理局海南省分局 海南·海口）

《物权法》明确国家对不动产实行统一登记制度，但截至目前，我国立法机关、行政机关尚未出台统一的有关“在建工程抵押登记范围、机构和登记办法”的法律、行政法规或行政规章，海南省也尚未出台统一的在建工程抵押登记管理办法，省内不同市县在建工程抵押登记管理做法各异。

一、海南省主要市县在建工程抵押登记管理现状

（一）海口市在建工程抵押登记方式及存在的问题。目前，海口市在建工程抵押登记存在两条路径：

一是由抵押双方向海口市国土环境资源局提交建设用地使用权抵押登记申请，海口市国土环境资源局受理后可将抵押双方签订的《抵押合同》中确认的抵押时点的“在建工程”部分记载入《土地他项权利证书》的他项权利种类及范围。目前，省内各商业银行普遍采取该种方式。

存在问题：在该抵押时点后新增的在建工程部分无法续办抵押登记手续。对于已在国土部门进行了建设用地使用权抵押登记的，海口市住建部门不同意办理在建工程抵押，理由是：办理建设用地使用权抵押后，抵押时点的“在建工程”部分已一并抵押，再到房管部门办理在建工程抵押，容易造成重复抵押。

二是海口市住房保障和房产管理局下属的海口市房屋产权交易登记中心（以下简称中心）可受理在建工程抵押登记申请。据中心介绍，抵押双方应先到中心申请办理在建工程抵押，再到海口市国土局办理建设用地使用权抵押登记手续。对在建设中不断增加的房屋面积可续办抵押登记手续（不再收费）。在中心办理在建工程抵押登记后，开发商为购房者办理的预购商品房预告登记均需由抵押权人（贷款银行）出具书面同意函方可办理，以有效控制销售款回笼。但截至调查日，中心未办理一笔在建工程抵押登记业务。

存在问题：据中心介绍，现办理在建工程抵押登记主要按照建设部颁发的《房屋登记办法》相关规定，申请方提交相关材料后，中心可审查出具《在建工程抵押他项权证》。但目前仍未出台具体的实施细则和操作方法，未建立相应的在建工程抵押系统，与国土部门的工作和信息对接也有待加强。

（二）三亚市在建工程抵押登记方式及特点。根据三亚市政府的有关规定，三亚地区的房地产项目建设用地使用权和在建工程抵押登记手续可统一在三亚市住房和城乡建设局办理。具体办理程序为：先由三亚市住房和城乡建设局在市政服务中心的审批办受理抵押双方申请材料后，交由三亚市住房和城乡建设局市场科进行材料初审和复审、审批办终审后，由三亚市住房和城乡建设局出具《三亚市土地使用权、房地产项目抵押登记卡》，在该登记卡内注明担保债权金额、抵押土地面积，在备注栏注明：“抵押物为土地使用权及地上建筑物”。

特点：三亚市在一个部门集中办理建设用地使用权、在建工程抵押，一方面规避了双部门抵押面临的工作、信息衔接问题，有利于提高行政效率；另一方面也符合我国房地产法律中“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求，防范了双部门抵押容易造成在建工程重复抵押的潜在风险。

二、国内在建工程抵押登记经验做法

关于在建工程抵押登记的管理，目前在国内已有北京、重庆、杭州、东莞等城市先后制定了比较行之有效的管理办法，这些办法的出台既促进了当地房地产业的蓬勃发展，又保障了商业银行房地产开发贷款资金的安全。

这些城市的一般做法是：商业银行与房地产开发商签订在建工程抵押合同后，先在土地管理部门办理建设用地使用权抵押登记手续，然后发放房地产开发贷款。待在建工程建到发放预售许可证时，双方再到房产管理部门办理在建工程抵押登记手续。此后，在预售或销售环节，房产管理部门对开发商预售或销售的每一套商品房，只有在预售款进入在建工程抵押权银行专管账户，银行通知解除相应房产的抵押并同意房地产开发商出售并办理预告登记手续时，方可协助房地产开发商办理预售或销售房屋的预告登记手续或过户手续。

三、完善海南省在建工程抵押登记管理的建议

目前，海南省亟须制定出台统一的在建工程抵押登记管理办法和实施细则，明确在建工程抵押登记机构、参与各方权利义务、办理方式流程、银行资金安全保障措施等，才能为在建工程抵押房地产开发贷款的风险防范提供制度保障。

具体到操作方案，我们认为最优方案是在三亚模式的基础上进行完善，确立在全省统一执行的抵押登记方式。即整合国土、房管部门资源，设立一个建设用地使用权、在建工程集中抵押登记部门，或授权一个现有部门统一办理。规定开发商为购房者办理的预购商品房预告登记均需由抵押权人（贷款银行）出具书面同意函方可办理，或考虑增设新增在建工程续办抵押登记业务，以全面防范信贷资金风险。

如在全省推行单一部门办理建设用地使用权、在建工程抵押登记困难较大，可借鉴国内主要城市在建工程抵押登记的经验做法。但由于建设用地使用权、在建工程抵押登记由国土、房管部门分别办理，这就对相关部门工作、信息衔接提出了很高的要求。首先，需要国土部门与房管部门做好工作流程衔接，制定一个可操作的配合操作办法；其次，建议国土部门与房管部门建立信息共享网络，确保在办理房产备案或房产证时能够及时了解建设用地使用权及在建工程是否已设立抵押信息，避免重复抵押。再者，建议房产管理部门尽快建立外网销售房产备案情况查询系统，以便商业银行及时掌握抵押项目房产销售情况。

[1] 韩斌，王丹.海南省在建工程抵押贷款管理现状及其法律风险分析[J].海南金融，2010.5.

[2] 黎明，周莉，罗文钊.物权法对房地产抵押的影响分析[J].海南金融，2010.5.