调控楼市需要刚需调控

2013-04-12刘和义

衡水学院学报 2013年1期

刘和义

(衡水学院数学与计算机科学学院，河北衡水 053000)

0 引言

调控房价，既要打击房价爆炒，又不能遏制需求.最根本的一点就是既要控制大众在房产业逐利，又要鼓励房产商的开发热情，因此，简单有效的办法就是调控二手房市场，确定以后的某一时间点开始：卖房价格不能超过买房价格.

近几年，房地产市场变为一个被扭曲的市场，住房价格居高不下，刚需购房者怨声载道.虽经国家多方调控，然而效果短暂，略有风吹草动，房价便蠢蠢欲动.购房者怨恨开发商，认为开发商为富不仁，涸泽而渔，大肆掠夺财富；另外一些人则将矛头指向地方政府，埋怨地方政府在搞土地财政，而置老百姓的利益于不顾；还有人甚至怀疑政府的执政能力和调控房价的决心.房价问题已经不仅仅是关乎国计民生的大事，已经成为关乎社会稳定的大事.高房价成为一种财富转移与财富掠夺的机制.如果大部分刚需者买不起房，就不能说我们代表最广大人民的根本利益，特别是房产泡沫一旦破灭，中国经济将会步入严重危机.解决高房价问题刻不容缓.

房价居高的原因可能比较复杂，但最主要的原因是改革开放 30多年来，广大人民收入不断增加，但由于通胀，银行存款大幅缩水，所以，需要寻求财富保值增值，在房产开发商的诱导下，逐渐流入房地产，在羊群效应的作用下，使房价暴涨，并发展到不可控的程度，归根到底，是大众自己筑起了楼市的债台.

昂贵的房价，它就是枷锁，勒紧了 80后青年人的脖颈，使他们窒息；它就是吸血鬼，吸干了几代人的财富；对建立美丽中国筑起了一道高墙，给我国经济均衡快速发展及社会和谐造成了极坏的影响.我国正步入老龄化时代，财富的创造，科技的创新，经济的转型，攻坚的主要力量应为 80后的一代.由于房价所累，很多优秀青年不能进入大中城市，不能发挥自己的聪明才智，即便留下工作的也变成了房奴，怎么还能心情舒畅，社会还如何安定和谐.

2008年后，政府针对房地产业出台了一系列调控：对两套房交易提高了交易税；对公积金贷款提高了利息税；两套住房缴纳房产税；无户籍的不能购房；建廉租房、经济适用房及紧缩货币等等.对调控房价起到了一定作用，但效果并不理想.显然，增加税收最终还是增加房价，建廉租房和经济适用房只是极少数人受益，而容易产生腐败.无户籍不能购房又限制了人才的流动和人们的需求，并激发有条件者尽量多地购房，产生空置房.紧缩货币，使中小企业、民营企业倒闭，使中国股市连续 4年熊市.所以，政府采取的大部分调控政策，只是治标不治本，或是硬堵不疏，从源头得不到控制，就不可能收到理想效果.

经过上述分析，笔者认为要改变房地产市场的现状，房地产应实行以疏为主的调控政策，即刚需调控.亦即就是对居住二手房在以后的某一确定时刻，卖房价格不能超过买房价格.刚需调控，势在必行，百利无害.

1 刚需调控可以满足各层次人员的购房需求

衣食住行是国计民生的基本要素，充分体现一个社会的优越和幸福指数，改革开放带来了衣食无忧、出行便利，人们要求居住条件越来越高，富豪们要求住别墅，小康者要求小房换大房，在异地工作的年轻人愿把父母接到身边生活，不愿在一起居住的需买 2套以上住房(双方父母)，特别是购房进行租赁为业等等.这些都是对社会有利的.他们用自己创造的财富进行消费不应加以限制，更不应增加税种.刚需调控仅限制了那些房产谋利者，而对购房刚性需求的人群不再加以限制，充分体现按需所取的原则，促进了社会的和谐发展.

2 刚需调控利于房地产市场的稳定

衡量房地产泡沫的大小，决定着房地产的稳定程度，甚至决定社会的稳定程度，房地产的泡沫大小体现在价值中枢和住房空置率.价值中枢是多少？房价应与居民的收入相适应，专业术语称之为房价收入比，按照世界银行的研究，一个城市的房价收入比在3～6倍是比较合理的水平.按照最通俗的理解来认识房价收入比，3～6倍的房价收入比意味着一个家庭在不消费的情况下，需要用3～6年的时间买一套住房，这在国际上被认为是比较合理的水平[1].以北京市为例做一个初略估算.2011年北京城镇居民人均可支配收入为 3.3万元，新建商品住宅市场成交均价为2.2万元/m2，按照北京市公布的数据，北京去年的人均住房建筑面积为21 m2，那么一个三口之家的住房面积为63 m2，对应着138.6万元的房价和6.6万元的家庭可支配收入，房价收入比大约为 21倍[2].由于北京市大部分人的实际购房面积应该远远高于 63 m2，所以实际房价收入比应该比 21倍更大，如果按照3～6倍的国际标准，北京房价的泡沫之大不言而喻，正如温总理所说：“现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位.”

中国房产的空置率为多少？政府没有明确的数字统计(言之无法统计)，今年 6月，北京市公安局人口管理总队核对出北京的空置房屋 381.2万户；《华夏时报》记者在芍药居北里采访时发现“小区几栋楼 2008年的时候就盖好了，已经放了4年，一直都空着”；在其他城市，每户3套房以上的比比皆是，媒体曝光的深圳龙岗区村官就拥有 80多套房产.从以上不完整的信息看，房产泡沫很大.如何将这些空置房用于需求者，只有采用刚需调控.

3 刚需调控利于经济稳定发展.

经济可持续发展，必需有一个宽松的货币政策.为调控房地产泡沫，政府不惜倒闭部分中小企业、民营企业，降低经济发展速度[3].不惜股市连续近 5年的熊市，扼杀融资功能.中央银行紧缩银根，收拢货币，而对楼市的调控，收效甚微，美国的一个QE3，使中国的房价瞬间上涨.党的十八大确定加快农村城镇化建设，使70多个大城市房价持续增高.总而言之，房产业就是一片烈火，一有风吹草动就会汹汹燃起，吞噬更多财富，说开发商绑架了政府绝不为过.如何破解这一难题，只有实行刚需调控.只有当大众不再在房产趋利，房产泡沫才能逐渐消失，绑架政府的绳索才能解开，宽松的货币政策才能实现，经济才能稳定发展.

4 刚需调控利于消除所有矛盾

自 2008年以来，每次房产调控都会带来不同矛盾.首先，限购力度越大，民众购买囤积意愿就越强，开发商提价欲望就越大；其次，无论提高贷款利率还是增加房产税，最后导致的结果无疑是提高房价；第三，保障房与经济适用房的分配不公；第四，刚性需求与被限购(为父母购房)；第五，加速农村居住城镇化建设与新的房地产业形成更大的泡沫；第六，调控政策与市场规律相悖等等.这些矛盾的主要原因是将住房作为商品，而刚需调控是引导大众统一认识，要把住房作为消费品，买房相当买车，只消费不保值.刚需调控只针对调控实施日以后的居住房.不限以前的旧房；不限新房买，只限旧房卖；不限土地买卖和新房开发，只限炒作和趋利；所以，政府、开发商、购房者之间的所有矛盾都会迎刃而解.