建筑物区分所有形态下的车位权属认定

刘 欢

（中国人民大学 法学院，北京100872）

一、车位独立性分析

根据“物权客体特定原则”，物权的客体必须是单个的、特定的。只有能够被独立地加以支配的物才能成为独立的物权客体。对于不动产来说，必须能够运用测绘手段从地理空间上将不动产的位置或坐落加以确定，并明确该不动产的四至、面积等状况，使之成为独立的、特定的物，才能成为物权支配的标的物并依法登记备案。[1]因此，具备独立性是车位能够进行不动产登记的前提。然而，对于小区车位是否具有独立性，能否成立独立的物权客体，学界意见不一。

有的学者认为，小区车位没有封闭，不具有构造上的遮蔽性、特定性和独立性，因而无法通过登记表彰其四至，所以不能成为单独的所有权客体。[2]而很多学者的观点认为车位具备独立性，可以作为区分所有权的专有部分。

观点上有这样的差别，是因为《物权法》的颁布和施行，学界对于车位权属和登记的研究从立法论转向了解释论。在《物权法》施行以前，以王利明教授和杨立新教授[3]为代表的学者认为车位不具有构造上的独立性，无法登记成为独立的物权客体。车位或者附属于房屋，随房屋一起移转其权属，或者作为整体车库的一部分确定其权属。无论如何，单独的车位均不具有独立性。而《物权法》实施以后，《物权法》第74条专门对车位、车库权属作了单独的规定，确定了车位、车库能够成立所有权，且权利能够移转。立法者潜在的含义已然是承认车位具备独立性。2009年最高人民法院发布的《建筑物区分所有权解释》明文规定了建筑物专有部分的三个构成要件。依其规定，建筑区划内符合以下条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分。专有部分要件有三：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。最高人民法院不仅明文认可车位能够作为专有部分进行保护，而且确定其成立要件为能够明确区分和可以排他使用。

因此，即便在部分地区不予登记，车位仍然具有独立性，能够成为独立的物权客体，能够作为建筑物区分所有的专有部分进行移转和登记。首先，车位具有构造上的独立性。车位以明显划定的界线作为区隔彼此的标志，每个车位都有独立的三维空间，具备观念上的封闭性和隔断性。在此基础上，每个车位被赋予了一个唯一的、确定不变的号码，具备了地理空间上的确定性与唯一性，从而车位符合了构造上的独立性。其次，车位具有使用上的独立性。车位的目的是停放车辆，具有独立的使用价值和能够满足人们停车目的的独立功能，其使用上的独立性不言而喻。

二、住宅区中车位的权属认定

现有法律中已经有了足够的依据能够准确判断车位的权属。而登记制度的不完善则主要是行政部门设置比较混乱的原因，与民法关系不大。从《物权法》的相关规定看，住宅区中的车位的权属分为“专有”与“共有”两种不同的形式。专有车位属于建设单位所有，并有权处分。共有的车位则属于全体业主。然而，哪些车位应当属于专有，哪些属于共有？应当如何区分这两种不同权属的车位？

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条文第2款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表示规划内车位的产权是属于建设单位所有；而第3款规定的属于业主共有的车位，没有“规划用于”的表述，也就是说这一部分车位指的是规划外的车位。由此，可以以规划为标准将车位区分为两类：规划内的车位和规划外的车位。依据就是《建设工程规划许可证》的标示及附图。《许可证》及附图上标示的车位是规划内的车位；没有标示的是规划外的车位。规划内的车位属于业主专有部分，产权属于建设单位所有。

规划外属于业主共有的车位有2种情况。一是法定共有。如第3款规定，占用业主共有道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在法律有明确直接规定的情况下，建设单位对于车位的原始所有权受到法律的限制。二是约定共有。建设单位将自己的原始所有权转让、赠与或者抛弃。如果通过合同等约定方式直接表明某些车位为业主共有，则所有权自然移转至受让人即业主手中。

除了以上两种情况外，规划外车位的原始所有权也都属于建设单位所有，建设单位依据建造等事实行为原始取得所建造房屋和车位的所有权。除此之外的规划外车位和所有的规划内车位都属于专有车位，由建设单位原始取得所有权，再以出售、出租、附赠等形式，将权利移转给业主。

三、人防工程中车位的权属认定

和平年代，为了促进商品的流通和有效利用，人防建设实行了在战时防空的总目的下，还要考虑到平时经济建设、城市建设和人民生活需要的（《人民防空法》第2条）政策。由企事业组织、社会团体和个人投资建设的人防工程由投资者决定其如何利用及如何管理。因此，有的房地产开发商投资建设的地下人防工程被设计为车位、车库。但是，法律、行政法规等都未对人防工程的权属进行规定。实践中，人防工程中的地下车位、车库到底归谁所有争议颇多。一是认为人防车位属于国防资产。[4]二是认为归属于小区业主共有。这两种观点都是值得商榷的。

第一，不应当认定为国防资产。根据《国防法》第37条①《国防法》第37条对国防资产进行了界定：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”规定，认定为国防资产需要满足两个要件：1.用于国防目的。包括国家武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设。2.国家直接投入。国家直接投入的形式包括直接资金形式投入和土地资源划拨。资金、土地资源以及由此形成的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等都属于国防资产。满足这两项要件的资产才能算作国防资产。

但是，由开发商投资建设的人防车位、车库并不符合这两个要件。1.由开发商兴建的车位、车库并非完全用于国防，而是具有双重目的：战时防空，平时民用。和平年代尤其要发挥其服务于经济建设、人民生活的目的。在战争时期，国家可以通过合法的征收、征用手段首先将人防车位、车库收归国有。产权归属于开发商不会影响国防目的的实现。2.人防车位、车库由开发商投资建设，国家并没有直接投入资金，也没有划拨土地供开发商使用。有学者认为，国家在开发商兴建人防车位、车库时减免了有关税费，给予了种种优惠条件，因此国家有间接投入。但是，《国防法》明确规定国防资产的要件是国家直接投入，目的就是限制国防资产对公民私权的侵犯。认为国家间接投入也能形成国防资产将会极大地损害公民的财产权。由于法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权，出于保护公民财产权的目的，应当严格解释国防资产的界定和范围。

第二，不属于小区业主共有。根据《区分所有权司法解释》第3条，共有部分包括：[5]1.法定共有部分。法律和行政法规明确规定属于业主共有的部分为法定共有部分。2.天然共有部分。指没有法律规定，也没有合同约定，从其属性上看自然属于共有的部分。如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。3.约定共有部分。“除去法定共有部分、天然共有部分之外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，就属于约定共有部分。”[6]而人防车位不属于其中的任何一种。因此，人防车位也不属于小区业主共有。

在不属于国防资产，也不属于小区业主共有的情况下，人防车位只能由建设单位原始取得所有权。与一般车位不同的地方只在于人防车位增加了一项战时防空的功能。基于此功能，开发商需承担三项义务：第一，在《人民防空法》和各地防空条例的规定下投资建设人防工程的义务；第二，在平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务时不得影响其防空效能；第三，根据《物权法》的规定和程序在战争时期供国家征收、征用的义务。

[1]程啸.不动产登记法研究[M].北京:法律出版社,2011:93-94.

[2]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006(5).

[3]杨立新.停车位的权属争议及解决规则[EB/OL].http：//www.civi llaw.com.cn/wenzhang/default.asp?id=18884,2012-10-09.

[3]全国人大常委会法制工作委员会民法室.物权法立法背景与观点全集[M].北京:法律出版社,2007:385.

[4]陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京:中国法制出版社,2011:127.

[5]杜万华,辛正郁,杨永清.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用[J].法律适用,2009(7).