城市土地集约利用潜力评价研究——以湖北省十堰市为例

陈 青，宋 敏

（中南财经政法大学工商管理学院，武汉 430073）

城市土地集约利用潜力评价研究
——以湖北省十堰市为例

陈 青，宋 敏

（中南财经政法大学工商管理学院，武汉 430073）

在综合国内外城市土地集约利用评价基础上，针对湖北省十堰市的城市土地利用现状，应用多因素评价法和层次分析法，构建了城市土地集约利用潜力评价体系；通过实证研究，得出十堰市城市土地集约利用潜力值。研究结果表明：十堰市城区土地具有较大挖掘潜力，可从优化土地利用布局、提高土地立体空间利用程度等方面采取措施，以有效提高城市土地利用集约度。

土地资源；土地利用；潜力评价；集约度

城市土地集约利用潜力是指在特定的技术经济条件和规划要求下，当前的土地利用集约度与最佳集约度之间的差值。因受各种现实条件的客观制约，最佳集约度通常难以出现，需综合运用经济、行政、法律等手段来提高城市土地利用集约度，使其逐步趋近最佳集约度。集约潜力的大小取决于目前的土地利用集约度、未来一定时期内城市发展速度与科学技术应用程度。

我国人多地少且处于经济快速发展时期，城市土地的供需矛盾更为突出，土地集约利用是大势所趋。因此，在现代城市建设与资源保护的压力下，开展城市土地集约利用潜力研究具有现实意义。本文在分析当前国内外有关城市土地集约利用潜力研究成果的基础上[1～5]，结合我国实际情况，运用多因素评价法和层次分析法构建城市土地集约利用潜力评价体系，并以湖北省十堰市为例进行实证研究，得出十堰市城市土地集约利用潜力值，同时对提高土地集约度提出相关建议。

1 城市土地集约利用潜力评价方法

1.1 评价模型

由于城市土地利用涉及多方面因素，评价城市的土地利用集约度，就要综合考虑各个指标[6～9]。因素分析法能运用多个指标对多个参数单位进行评价，其基本思想是将多个指标转化为一个能反映综合情况的指标来进行评价。因此，本研究采用多因素分析法进行评价模型的设计。模型如下：

式中：C为综合分值，Ki为单个评价指标的权重，Ui为单个指标的指标值。

1.2 评价指标体系

在研究借鉴国内外城市土地集约利用潜力评价的众多模型后[10～12]，结合我国城市土地利用的实际情况，确定了本研究的城市土地利用潜力评价指标体系。该指标体系主要包括四个方面，即城市土地空间布局合理性、城市土地利用程度、城市土地投入与产出、城市土地可持续利用度，涉及具体指标22项（表1）。

表中主要指标说明与分析如下：

（1）开发区用地率：开发区是为促进经济发展，由政府划定实行优先鼓励工业建设的特殊政策地区，是城市中土地利用集约度较大的地区。因此开发区比率越大，城市整体土地利用的集约度越高，城市土地集约利用潜力越小。

（2）建成区比重：建成区是具有基本完善的市政公用设施的城市用地，是城市布局较为紧凑的地区，因此建成区比重间接反映了城市土地集约利用程度。

（3）城市产业结构与用地结构协调度：城市的产业结构在实际中要落实到具体地块的使用上，而城市土地的利用也反映了城市产业结构。城市土地集约利用就是要使城市土地利用效率接近最优值，只有土地的利用结构和城市产业结构相互协调，才能产生协同效应提高土地利用效率[13]。因此城市土地利用结构和产业结构协调度越大，城市土地集约利用潜力越小。

表1 城市土地集约利用潜力评价指标Table 1 The index system of potential evaluation for urban land intensive utilization

（4）城市人口与用地增长弹性系数：该指标为城市人口增长百分比与建设用地增长百分比的比值。国家标准值为1.12，如果测算出的指标值小于1.12，则表明人口增长速度不及建设用地增长速度，土地利用集约度不够，土地具有挖掘潜力。

（5）单位土地二、三产业增加值：城市与农村的差别就在于城市是以商业和工业为主，农村以农业为主，就是因为第二、三产业的经济增加值远远大于第一产业，城市才比农村更容易产生财富。因此，单位土地二、三产业GDP就直接反映了城市土地产出方面的经济效益[14]。其值越高，就直接表明城市土地利用的集约度越高。

（6）城市土地可持续利用年限：该指标为研究城市的未来可利用土地面积与该城市每年城市建设用地的耗用量之比，反映按照当前的土地利用强度发展下去，城市可以持续的年数，也即表征城市土地外延式扩张的约束程度。因各城市的规模、自然地理条件、发展水平的差异，各城市之间无可比性；但可具体分析同一城市一定时期外延扩张以达到适度规模的可能性。

（7）城市人均绿地：建设现代化的宜居城市需要保留一定的城市绿地，有助于保护环境、提高生活质量，此是衡量城市生态环境效益的重要指标[15,16]。国家标准要求人均绿地不低于9.0m2，占建设用地比例在8%～15%。因此在该范围内，人均绿地越大，城市生态环境效益越高，城市土地利用越集约。

（8）城市人均道路、广场用地：城市人均道路、广场用地并非越大越好，也并非越小越好。每个城市根据其城市规模、经济发展的需求，都有一个最适宜的值。若实际值偏大过多，会造成土地浪费；过小则会造成交通设施超负荷运行、交通拥堵等问题。因此要使该指标值接近城市的合理值，以提高城市土地利用集约度。

1.3 原始数据的无量纲化处理

由于各个指标涉及数据广泛，度量单位各有不同，因此不能直接用于计算和比较，应先作无量纲化处理，以消除评价指标观测值的量纲影响。采用极差标准化方法，具体公式为：

其中：i表示某个城市，j为指标，Xij为城市i的第j个指标，Xjmin为第j个指标中的最小值，Xjmax为第j个指标中的最大值。X为无量纲化处理之后的数据。在进行无量纲处理之后，各种不同的指标就可以进行计算和比较，以保证评价结果的科学性。

1.4 评价指标权重的确定

指标权重是各个指标对评价目标的贡献率大小的表述。目前权重的确定有多种方法，例如专家经验法、调查统计法、Delphi法、层次分析法、模糊逆方程法、序列综合法等。本研究采用层次分析法与专家打分法相结合，确定影响城市集约利用潜力的各指标的权重。

层次分析法本质上是一种决策思维方式，即把复杂的问题分解为各个组成因素，将这些因素按支配关系分组形成有序的递阶层次结构，通过两两比较的方式确定层次中各个因素的相对重要性，然后综合判断确定各因素相对重要性，较合理地将定性问题作定量化处理。运用层次分析法确定权重的基本步骤如下：（1）明确问题并建立层次结构；（2）构造两两判断矩阵；（3）计算被比较元素的相对权重；（4）计算各层次元素的组合权重。

1.5 评价潜力分级

在前面求取潜力因子权重的基础上，根据求取的实际值并参考其他城市的有关资料，对每个评价因子建立5级评价标准；再进一步确定每个级别的范围，并对各指标进行标准化处理。具体计算公式如下：

式中：

Wij—潜力标准化值；

—第i个潜力影响因子第j个潜力因子值域区间的中间值，即，其中Dijmax与Dijmin分别为第i个潜力影响因子第j个潜力因子值域区间的最大值与最小值。对于分别只有单一极大值或极小值的情况，分别取其极大值或极小值；

1.6 评价标准

城市土地集约利用潜力评价体系是用来衡量一个城市土地可供挖掘潜力大小的，必然要存在相应的标准，以此来计算各个评价指标的潜力值。然而，不同城市存在着自然禀赋、经济水平、地域文化等方面的差异，难以有个统一标准。因此标准的制定要充分考虑到各个城市的特殊性。此外，由于各个城市的规模不同，绝对值标准有时难以说明问题，应该多利用相对值标准。针对各个指标的特殊性可因地制宜地采用如下标准值：（1）国家、省、地方或行业制定的标准；（2）同类城市的平均水平；（3）该城市历年指标的平均值（剔除个别年份不正常的指标值）。

2 十堰市城市土地集约利用潜力评价

2.1 研究区土地利用概况

湖北省十堰市为中纬度地区，在我国的地貌格架上属第二阶梯的东缘，地形由北至南依次为北部秦岭山区—汉江河谷低丘盆地区—中部武当山区—山间盆地区—南部大巴山区，可分为河谷、盆地、丘陵、山地四种地貌类型。

2010年十堰市土地总面积23675km2，其中农业用地19693km2、建设用地856km2、未利用土地3126km2。由于该市大部分地区被山地覆盖，林地面积大，导致农用地面积较大，使农用地占全市土地总面积的比重最大。

2010年十堰市建成区中，用地比例最大为居住用地，占32.85%；工业用地占21.41%，道路、广场用地15.34%，绿地12.24%，公共设施用地12.04%，仓储用地2.55%，市政设施用地2.14%，对外交通用地1.31%，特殊用地0.15%。

将十堰市的土地利用数据与国家标准进行对比，居住用地略超0.85%、道路广场用地略超0.34%、绿地超过4.24%。虽然国家标准不完全适用于十堰市的具体情况，但仍能够提供一些借鉴，即十堰市土地还存在较大的挖掘潜力。

2.2 评价因素选择及权重确定

结合前面建立的城市土地集约利用潜力评价体系和十堰市具体情况，选择十堰市城市土地利用潜力评价因子，并通过层次分析法计算出评价指标因素因子权重值（表2）。

表2 十堰市城市土地集约利用潜力评价指标因素及其权重Table 2 The index factor and its weights of potential evaluation for urban land intensive utilization in Shiyan city

2.3 土地集约利用潜力水平分级

根据所测算的各个评价因子权重，对表2中每个评价指标各个潜力级别所对应的标准化值加权，得出各个级别的潜力值和十堰市的潜力值。十堰市城市土地集约利用潜力评价共分为五级，分别是：

Ⅰ级：集约利用潜力大，潜力指数值为5.0386；

Ⅱ级：集约利用潜力较大，潜力指数值为4.5136；

Ⅲ级：集约利用潜力中等，潜力指数值为3.5813；

Ⅳ级：集约利用潜力较小，潜力指数值为2.8326；

Ⅴ级：集约利用潜力小，潜力指数值为2.5073。

十堰市土地集约利用潜力值为4.5418，十堰市的土地集约利用潜力值处于Ⅰ级和Ⅱ级之间，可见十堰市的城市土地集约利用潜力较大。

2.4 土地集约利用潜力评价结果分析

总体上看，十堰市土地集约利用潜力值为4.5418，具有较大挖掘潜力。为进一步明确具体的潜力挖掘方向，再进一步对各个单项指标进行分析，结果如表3。

表3 十堰市城市土地集约利用潜力评价分析结果Table 3 The analysis result of potential evaluation for urban land intensive utilization in Shiyan city

据表3分析，C5、C12、C15、C19、C21、C22这六个指标处于第Ⅰ级，即十堰市城市土地集约利用潜力主要集中在城市土地利用率、单位城市用地基础设施投资额、城市地均GDP、投入产出增率比、城市人均绿地、城市人均道路与广场用地这六个指标上。因此，要提高十堰市土地利用集约水平，需要深入分析这几个指标与提高土地集约利用度之间的关系，并提出切实可行的对策。

3 提高十堰市城市土地集约度对策建议

（1）充分利用闲置土地

十堰市山地多，建设用地相对较少，天然的地理特征客观上压低了十堰市城市土地利用率；但另一方面，十堰市存在部分闲置土地也降低了城市土地利用率。因此，要充分利用闲置土地，进行旧城区改造，加大城市规划的实施监督力度，从源头上提高城市土地利用率。

（2）加大城市基础设施投入，适当控制城市规模

加大基础设施的投入，提高整个城市的基础设施水平，促进资金引入、商业发展，为城市经济繁荣打下基础。此外，十堰市的GDP上升速度较快，但是城市地均GDP却有较大潜力，这是由于城市规模不适当的扩张，导致城市土地扩张速度远远快于城市GDP的增长速度。因此，要严格控制城市规模的盲目扩大，应在适合城市经济发展的前提下合理扩大城市规模。

（3）充分利用城市地上地下空间，促进城市交通立体发展

十堰市城市人均道路、广场用地偏低，城市土地集约利用存在潜力。人均道路、广场用地越大，城市交通越便捷，人们在土地上的投资会增加，土地集约度将随之提高。因此可以通过新建公路、改善交通设施、开发城市地上地下空间、提高交通信息化等多种手段来加大交通建设投入，促进城市土地的高效集约利用。

4 结语

城市土地集约利用是一个动态的过程，而不是静态的目标。随着经济发展水平和科学技术的进步，城市土地利用的效率将会不断提高。因此，土地集约利用应是不断努力的长期任务。此外，城市土地集约利用是个系统工程，不是土地管理单一部门就能承担完成的，需要社会经济的各个部门协调合作，从全局的高度来制定和落实城市土地集约利用战略与规划。

本文通过对十堰市城市土地集约利用潜力评价模型的构建和实证分析，认为该市的城市土地存在较大挖掘潜力，可以从城市土地布局、土地利用强度以及土地利用方向等多个方面采取措施来提高城市土地利用集约度。城市土地集约利用也需建立科学、动态的监督机制，跟踪了解土地集约利用状况，解决不断出现的新问题，以此来保障城市土地集约利用工作的顺利开展。

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Evaluation of the Potential for Intensive Utilization of Urban Land: A Case Study from Shiyan City in Hubei Province

CHEN Qing, SONG Min
(College of Business Administration, Zhongnan University of Economics and Law, Wuhan 430073, China)

Both national and international studies have evaluated the potential for intensive utilization of urban land. This paper applies a multifactor evaluation method and hierarchical analytical process to empirically assess the potential for intensive utilization of urban land in Shiyan city (Hubei Province). The results show that Shiyan still has potential for development, if the measures applied here are used to generate the optimized layout of land use, thereby improving both the spatial arrangement of land use and the intensity of utilization of urban land.

land resource; land use; potential evaluation; intensity

F293.2

A

2095-1329(2013)02-0028-05

10.3969/j.issn.2095-1329.2013.02.008

2013-03-17

2013-04-30

陈青(1988-),女,硕士生,主要研究方向为土地资源经济与管理.

电子邮箱：chenqing_0801@163.com

联系电话：13871493559

湖北省国土资源厅项目“十堰市土地利用总体规划修编”(31508110063)