旅游房地产与旅游度假房地产概念研究＊＊

2013-04-08任唤麟

旅游研究与实践 2013年1期

任唤麟

（淮北师范大学历史与社会学院，安徽淮北 235000）

引言

20世纪90年代以来，国内学者虽然对旅游房地产有所认知与研究，但仅在概念界定上也还是众说纷纭［1－2］。旅游房地产“是旅游还是房产，是旅游房产还是旅游地产，概念一直混淆不清”［3］，从而给认知与研究带来了不便。20世纪90年代初，“分时度假”（在国内大多以“产权酒店”的形式出现）经营模式与服务形态引入国内。在市场环境影响下，分时度假房地产被拓展为旅游房地产。本研究也认为，分时度假房地产在中国市场被拓展为旅游（房）地产，是在经济增长与环境变化的影响下，房地产业主动和旅游业结合［3］。这种结合使房地产获得了较高的附加值，当土地资源稀缺而旅游开发政策相对宽松时，这种结合又成为房地产商应对土地调控政策的策略，因而自然地使空间上与旅游景区相关联的房地产（甚至地产）都被贴上“旅游房地产”的标签，以致旅游房地产模糊概念的结果就是借发展旅游房地产之名，变相搞房地产开发，钻政策的空子。和开发商抱同样心理的还有地方政府，他们利用概念的模糊，盲目规划，随意开发，以谋取土地收益［4］。因此，对旅游房地产认识的深入与概念界定的完善不仅具有理论与实践意义，而且是一项紧迫任务。

旅游房地产概念混淆不清集中表现在两个泛化：一是将旅游房地产泛化为空间上与景区相关联的房地产；二是将旅游度假房地产泛化为旅游房地产。只有部分空间上与景区相关联的房地产属于旅游房地产的范畴，旅游度假房地产也只是旅游房地产的组成部分。而在现有研究中，“旅游度假房地产”也少见被当做特定概念提出并加以界定。本文通过对旅游房地产定义与范畴的探讨，对旅游房地产概念界定予以深入分析，并在功能分类的基础上提出“旅游度假房地产”概念，以适应旅游房地产领域业态发展的需要。

一、旅游房地产概念

（一）定义

欧美学界并未将“旅游房地产”作为概念予以定义，在其学术刊物和大众媒体中也少见类似名词术语。这是因为：一方面，欧美旅游房地产以分时度假房地产为主，分时度假经营模式在实践与理论上经历了长期发展，旅游房地产领域现有研究成果主要集中在分时度假的研究上；另一方面，欧美在旅游房地产领域已有较清晰的产品模式和相对健全的法律法规，不必非得再提出“旅游房地产”概念予以定义。他们更多地是关注旅游与房地产发展之间的关联。如Rodriguez与Bustillo提出，由于客户是先游后买，而旅游的发展会直接导致度假旅游目的地住宿服务需求增加，这会吸引房地产投资；又因为客户在旅游目的地购买了旅游物业，这会促使他们到该地去旅游，从而使先前的投资对旅游产生影响［5］。他们更习惯于将“旅游房地产”看做是旅游与房地产两个因素或两个产业之间的相互影响，而不是一个整体。又如，2008年Bardhan与Begley等向美国斯隆基金会行业研究年会提交的《世界旅游与房地产》报告也主要探讨全球化背景下旅游与房地产发展及其相互影响，并认为旅游全球化发展会使房地产经营从旅游服务中心分离出来，这种分离为房地产发展创造了机会［6］。这一报告也是分别站在旅游与房地产的角度对旅游与房地产之间的相互影响加以探讨。在某些新兴经济体中，旅游房地领域产业发展很快，但无清晰的产品模式、健全的法律法规或成熟的政策来适应市场的快速发展，因而将“旅游房地产”作为概念提出并予以定义，如巴西、中国就是这种情况。在D.Canteras与R.Smith等的一个面向政府、投资与开发商的研究报告《巴西东北部旅游房地产市场》（2008）中，旅游房地产被定义为“包括第二居所及旅游与休闲设施在内的位于理想旅游目的地的房地产。这些设施包括酒店、公园、港口、高尔夫球场等，它们能为客户提供服务，增强游客体验，增加游客流量”［7］。这是目前国外文献中少见的将旅游房地产作为概念予以定义的例子。

国内旅游房地产概念本发端于分时度假房地产概念的引入，由于旅游业与房地产业的快速发展，分时度假模式与概念还未赢得市场认可以及被学界充分认知，就被“旅游房地产”这一新出现的外延更广的概念所涵盖。2001年第一届“中国旅游房地产博览会暨中国旅游房地产发展论坛”（海口）举办以来，“旅游房地产”一词被国内媒体广泛使用，其内涵的界定存在约定俗成的趋势，国内学界有关理论探讨也在走向深化；因而无论从实践还是从理论上考量，旅游房地产概念的准确界定都具有积极的意义。而在以政府为主导、政策在市场调控中发挥重要作用的中国，旅游房地产概念的准确界定尤为重要，因为它不仅是现有条件下认知与研究的对象，更是可用于政令发布的名称术语与市场调控不容忽视的经济范畴。国内学者有关旅游房地产的定义不胜枚举，代表性定义主要有：（1）指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能［8］；（2）指直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发［9］；（3）指以游客作为最终消费者，为游客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间［10］；（4）广义上指所有与旅游业结合的房地产；狭义上指以旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机，以优美的景观和良好的度假休闲配套设施为主要特征，以本地区以外的人群为主要销售对象的房地产项目［11］。有人认为旅游房地产不仅是给旅游者使用的，也是对应于休闲市场的，应该用“休闲房地产”概念取代旅游房地产概念［12］。也有人注重旅游房地产的景观依托特性，认为旅游房地产的发展必须依托周边丰富的景观资源，因而把旅游房地产称为“旅游景观房地产”或“旅游景区房地产”［11，13］。

上述定义与观点指出了旅游房地产的旅游功能与景观依托特性，但模糊了概念的种属逻辑关系。旅游房地产首先应该是房地产，而房地产是指建筑地块和建筑地块上的房屋建筑及附属物，以及由它们所衍生的各种权益［14］，属于不动产性质。所谓开发、营销等经营与服务形态都不是房地产概念所应反映的内容，当然也不是旅游房地产概念所应反映的内容。定义（1）与定义（4）狭义中所谓“以旅游度假为目的”与“度假休闲配套设施为主要特征”是把旅游房地产当做度假房地产加以界定。这种界定使概念外延偏小，没有涵盖作为吸引物及公用设施的房地产。前述《巴西东北部旅游房地产市场》中的定义涵盖了度假房地产与公用设施房地产，但忽略了作为吸引物的房地产。定义（2）、（3）与（4）广义中的所谓“在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产”、“建筑物及关联空间”与“所有与旅游业结合的房地产”又使概念外延过宽，难以将旅游房地产与相邻空间的其他房地产（如社区居民住宅房地产）区分开来。结合以上分析与对国内旅游房地产发展的观察，采用“属加种差”方法，旅游房地产可简要定义为：以旅游为主导功能的房地产。旅游房地产之所以是旅游房地产而不是其他别的什么房地产，是由其旅游功能所规定的。旅游房地产也具有旅游之外的功能，如接待本地居民休闲与非旅游活动服务，但这些功能是次要的。非旅游房地产也可具有旅游功能，但旅游功能是次要的，如探亲访友旅游者寄宿在亲朋戚友家中，这是属于普通住宅的“家”，临时发挥了接待服务设施的功能作用。以上只是简要定义，要准确把握旅游房地产概念还需对其范畴进行辨析。

（二）范畴

国内媒体与学界习惯把旅游房地产称为“旅游地产”。房地产是指建筑地块和建筑地块上的房屋建筑及附属物，以及由它们所衍生的各种权益，而地产通常是指土地和地下各种基础设施的总称［14］。旅游房地产与旅游地产的范畴关系同房地产与地产的范畴关系一样，是交叉关系，而非同一或包含关系（图1）。把旅游房地产称为旅游地产，容易产生误解，将旅游房地产等同于旅游地产。如前述定义（3）中的所谓建筑物的“关联空间”就包括旅游地产或地产，而不能确指是旅游房地产。旅游房地产属于不动产，有关它的规划、投资、开发、经营与管理都不属于旅游房地产范畴，而属于旅游房地产业范畴。有关旅游房地产的概念界定主要回答“是什么”的问题，而不是回答“怎么办”的问题。这正如“汽车”的概念界定为“由动力驱动，具有四个或四个以上车轮的非轨道承载的车辆”［15］，而有关汽车设计、制造、营销、维修保养等都不属于“汽车”概念范畴，而属于“汽车业”概念范畴，因而它们也不是汽车这一概念的界定所要表达的内容。前述定义（1）（2）及（4）的狭义定义都没有厘清这一范畴，而将旅游房地产当做旅游房地产开发或旅游度假房地产开发加以定义。

图1 旅游房地产相关概念范畴关系示意图

旅游是到常住地以外旅行或逗留的活动，旅游者的食、住、行、游、娱、购都与房地产有着天然联系，但旅游房地产的范畴不是简单的“旅游＋房地产”。“旅游＋房地产”可以是旅游与房地产结合，以旅游为主导功能，属于旅游房地产的范畴；也可以是二者相互影响，包括目的地旅游与商业房地产、工业房地产、住宅房地产、教育房地产等之间的相互影响，不是以旅游为主导功能，则不属于旅游房地产范畴。旅游房地产开发以“增强游客体验，增加游客流量”为目的，又与优美的景观有着天然联系，但旅游房地产的范畴也不是简单的“景观＋房地产”。优美的景观不是旅游房地产的专利，只要条件允许，任何商家都愿意在景观最优美的地方开发房地产。有人将“依托旅游景观建造发展起来的住宅”［12］，即所谓景区住宅，看做是旅游房地产的某种基本类型，是不准确的。作为第二居所（Second House）的景区住宅属于旅游房地产范畴，而作为第一居所的景区住宅，“居家”是其主要功能，因而不属于旅游房地产范畴。旅游房地产也属于旅游物业（图1）。有人把旅游房地产定义为“以旅游景区为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态”［12］，但旅游物业还包括旅游地产及相关的市政公用设施等，旅游房地产实为房地产与旅游物业的交叉部分。需要特别说明的是，图1中的“旅游发端型房地产”是指景区由于旅游发展而完成了初始的人气与经济积累而使其周边关联空间地皮升值与产业集聚而形成的房地产。国内学者大多把旅游发端型房地产看做是旅游房地产的某种类型，或者把它看做是旅游房地产的某种开发模式而加以推介。实际上，二者也为交叉关系，以下举例说明。

图2为某种以旅游为发端的产业集群，以主题公园为核心吸引物。这种产业集群中的房地产即为旅游发端型房地产，如深圳“华侨城”即这种类型。由于主题公园休闲与旅游的发展聚集了人气，并使公园周边地皮升值，从而产生人口与经济集聚力，并最终形成产业集群。产业集群的形成又使地区人口与经济集聚力得到提升，又可使产业集聚进一步扩大，所以其外围边界是不确定的（图中为虚线）。在产业集聚过程中，主题公园的发展起到了初始人气与经济积累的作用。如深圳“华侨城”从1985年肇始，以发展主题公园休闲与旅游为主导，以后随着产业集聚的发展逐渐演变为以产业集群的综合发展为主导；至2006年，“华侨城”的利润构成中，旅游业务仅占20%，地产业务占80%［16］，而这些业务中的房地产主要是其他产业集群房地产，而不是旅游房地产。发展了的旅游发端型房地产，作为其主体部分的产业集群房地产（图中主题公园之外的部分）已不是以旅游为主要功能，因而已不属于旅游房地产范畴。

图2 旅游发端型产业集群——以主题公园为特色

二、旅游房地产功能分类

我们可以根据旅游房地产的功能作用或功能性质将旅游房地产大致分为3种功能类型，即旅游吸引物房地产、旅游公用设施房地产及旅游度假房地产。旅游吸引物房地产主要是指作为景区（点）吸引力要素的房地产，其建筑与附属物本身就是吸引物，如无锡灵山梵宫、北京“鸟巢”等。旅游公用设施房地产主要是指作为旅游服务与管理公用设施的房地产，如游客集散中心房地产、景区游客购物中心房地产、游艇俱乐部房地产等。旅游度假房地产则主要是指以度假为主要功能的房地产。这种分类并不严格，公用设施与度假房地产本身也是一种景观，也可成为吸引物。这种分类也主要是概念性的，实际上度假房地产也要依赖吸引物房地产、公用设施房地产而存在，三者往往有机地组合在一起而成为旅游综合体房地产，如度假中心（村）房地产。图3为某种以温泉为特色的度假村，如南京“大吉温泉度假村”即属这种类型，为旅游综合体房地产。作为多种景观、多样服务与多元体验的综合，它的功能以休闲与旅游为主导，有确定的边界（图中为实线），边界内的房地产都属旅游房地产的范畴。其中的温泉浴场、一线湖景、生态农场、高尔夫球场等的房地产主要属于吸引物房地产；游艇俱乐部房地产主要属于公用设施房地产；别墅群主要属于度假房地产；星级酒店既可是公用设施房地产，也可是度假房地产。

图3 旅游综合体——以温泉为特色的度假村

以上依功能作用对旅游房地产进行分类，目的是分析旅游房地产的内在功能差异，增进对旅游房地产概念的认识，并从中析出旅游度假房地产加以探讨。目前旅游房地产开发与研究都是热点，国内业界与学界往往把旅游房地产经营当做一种新的业态来加以推介与研究，而国内房地产领域现有的可称得上新业态的经营模式主要有“分时度假”、“时权酒店”、“时值度假”等（概念参见文献［8］），而这些经营模式主要适用于作为旅游房地产组成部分的、具有度假功能的房地产，而不是作为吸引物及公用设施的房地产。吸引物及公用设施房地产只是旅游目的地或景区的构成要素，从促进旅游新业态发展的角度看，探讨度假房地产比探讨吸引物及公用设施房地产更具有意义。

三、旅游度假房地产

（一）概念的提出与界定

国内自20世纪80年代兴建游乐场与主题公园及20世纪90年代初兴建旅游度假区以来［17］，虽然旅游房地产业已经获得了较大的发展，但仍然存在着产品模式不清晰，以及对旅游房地产发展进行有效规制的法律法规缺失的问题［4］。从前述旅游房地产定义、范畴与功能分类的分析来看，旅游房地产概念的泛化，尤其是度假房地产泛化为旅游房地产，没有将作为吸引物及公用设施的房地产与可作为私人空间的、具有度假功能的房地产区分开来，是旅游房地产领域产品模式变清晰与法律法规趋于健全的障碍。分时度假、时权酒店、时值度假等经营模式与服务形态是在体验经济与体验旅游发展背景下出现的一种业态，这种业态的发展促进了旅游度假房地产的发展。虽然国内有学者提出休闲房地产是旅游房地产的一部分的观点［18］，但少有学者将“旅游度假房地产”概念提出并作专门探讨。提出并探讨旅游度假房地产的概念对厘清旅游房地产领域概念的种属关系与促进业态的发展具有基础性作用。

国外对于旅游度假房地产概念也无界定，而相关界定主要集中在分时度假房地产经营模式。据美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721Florida），分时度假是“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”［19］。在《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）中，分时度假被定义为“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在一周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”［19］。以上欧美有关分时度假的定义所指实际上只是某种营销模式，不等于实物形态的、不动产性质的房地产，也没涵盖产权酒店、时值度假等其他度假房地产营销模式。

结合以上分析与对国内旅游度假房地产发展的观察，采用“属加种差”方法，旅游度假房地产可简要定义为以旅游度假为主导功能的房地产，具体是指具有居住功能、以游客为主要消费者、以旅游资源为依托、以增加旅游与休闲体验为吸引力要素的房地产。需要说明的是：（1）“具有居住功能”既可满足过夜游客需要又不排斥不过夜游客，也可将公共设施房地产与可作为私人空间的度假房地产区分开来；（2）“游客为主要消费者”不排斥本地居民休闲消费；（3）“增加旅游与休闲体验为吸引力要素”是体现旅游度假房地产特性的关键，以资源为体验依托，通过居住延长体验时间，通过服务与管理提高体验质量。

（二）起源与业态发展

旅游度假房地产的起源可以追溯至欧洲中世纪世袭贵族的度假城堡［20］，以及中国西晋以来的所谓别业或别庄，甚至可以追溯至罗马时代上流阶层的乡间别墅［21］。在罗马时代，富豪和贵族在科摩湖、台伯河畔等水滨地带建造宽大的乡村度假住宅，但仅限于上流阶层，未形成社会风潮［21］。这些度假城堡、别业与别墅，从功能上讲类似于现代旅游度假房地产中的第二居所。现代旅游度假房地产则发端于20世纪初法国地中海沿岸滨海度假别墅群的开发，这些别墅群的开发使地中海沿岸成为欧洲乃至世界旅游与休闲度假中心。至20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的度假村为招揽客户，对其物业使用创造性地采用了分时段销售的方式，分时度假房地产市场与业态模式在法国初步形成，并在世界范围内得到快速发展。1968年，有8000多股东购买了由德国人AlexanderNter创建的专门经营分时度假产品的Hapimag公司的度假房地产产品；至20世纪90年代，该公司共有12.5万股东和遍及欧洲15个国家的53处分时度假地［22］。20世纪70年代，美国因经济泡沫造成大量房地产积压与空置，为盘活资产，从欧洲引入时权酒店经营模式并取得成功；1987年后，美国旅游度假房地产已有较清晰的产品模式与较健全的法规，配套服务、管理与交换也趋于成熟。同时，在亚洲的日本、韩国、马来西亚、阿联酋及南美的巴西等国，旅游度假房地产也得到较快发展。1999年全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络［8］。至2002年，全球已有60多家大型分时度假集团，分时度假地超过5 000个［23］。20世纪80－90年代，中国沿海部分省市为消化房地产泡沫产生的大量空置房，曾将其中的部分改造成旅游度假物业，也收到一定成效［24］。目前，在许多国家和地区旅游度假房地产项目在旅游与房地产开发中正是投资的热点。

旅游度假房地产的实物形态主要有度假酒店、度假别墅、度假中心（村）等，也有国外学者将度假邮轮（邮轮客房分时段销售）纳入旅游度假房地产的范畴。从实物形态看，度假房地产的发展主要是住宅建筑面积与客房数量的增加、空间分布上的全球扩散趋势，以及各种设施的日益完善所带来的度假体验的加深，而其度假功能与景观依托特性方面并没有什么实质性变化。它的发展变化主要在业态模式上，即提供销售和服务的类型化经营形态上。这些先后出现的类型化的经营形态主要包括第二居所、分时度假、时权（产权）酒店、养老型酒店、时值度假等，其中分时度假与时值度假为目前国外旅游度假房地产经营主流形态。从第二居所的全产权（包括所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权）到分时度假、时权（产权）酒店与养老型酒店的部分产权，即产权分割，再到时值度假的通过购买一定数量的“分数”，灵活选择其分数所能负担不同时间、地点、档次的度假住宿设施，消费者不拥有产权，即产权虚化。这一发展过程既体现了市场对资源的有效配置，用产权分割与虚化降低交易成本来换取市场，也体现了旅游与休闲度假市场大众化发展的必然要求。这些经营模式应属于旅游度假房地产业的范畴，而不属于实物形态的、不动产性质的旅游度假房地产的范畴，只不过它们以度假房地产为依托并涉及到产权，因而与度假房地产密切相关。

四、结语

房地产与旅游结合是促进二者共同发展的有效途径。目前中国旅游（度假）房地产开发方兴未艾，基于对旅游与经济发展的良好预期，未来中国旅游房地产业将有进一步的发展。而中国旅游房地产市场产品模式还较模糊，法律法规有待健全，又由于缺乏深入的认知，旅游房地产投资与开发决策中存在着较大的盲目性与投机性。规范市场、健全法律法规与科学决策都有赖于对旅游房地产发展规律的把握，但目前理论研究滞后于实践发展，对旅游房地产领域一些基础理论问题的认识还比较模糊。欧美在旅游房地产领域的研究，分时度假一枝独秀，但缺乏综合，不能反映旅游房地产领域发展的全貌；国内在旅游房地产领域的研究，缺少深入分析，概念混淆或模糊，没有明确的指向。本文有关旅游房地产及旅游度假房地产概念的探讨，只能算是管中窥豹。期待更多有见地的认识，为旅游房地产理论研究与发展决策提供参考。

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