国内房地产市场的特点及投资分析

宫贵武

(中国葛洲坝集团股份有限公司战略投资部，湖北宜昌 443002)

一、房地产市场的结构及特点

按照房地产市场的一般分类，我们一般分为土地市场(一级市场)、商品房新房市场(二级市场)和二手房市场(三级市场);各个市场中的市场参与者包括:县级以上地方政府(决定土地供给)、开发商、代理公司(新房交易)、房产中介(二手房交易)、购房者。

土地市场是一个垄断市场，县级以上地方政府完全垄断土地的供应量、供应时间，并以此为基础控制土地价格。

二、房价的决定因素

决定房价的基础是房地产开发成本，但最终决定因素则是供求关系。房地产开发成本主要包括土地成本、建筑安装成本、税费和人力成本。虽然土地市场属于垄断性质，但商品房市场却是一个垄断竞争市场。万科的市场份额5%左右，实力较强，但在全国任何一个地方，万科没有能力完全决定市场价格，甚至对价格影响基本不大。在决定房价的各种因素中，可以分为理性因素和非理性因素，房价暴涨和暴跌的动力则主要为非理性因素。

目前国内主要大城市房价偏高，这些城市主要包括北京、上海、杭州、深圳、广州、南京、宁波等，笔者认为主要有以下原因:一是土地成本高，土地出让金上缴政府，鼓励地方政府炒地;二是大量人口进城，城市住房存量仍存缺口，刚性需求仍然强劲;三是财税体制改革进程滞后，国内金融业发展不健全，对房地产投资和购房热潮推波助澜;四是纵观世界近代经济发展史，房地产泡沫的形成是普遍和客观存在的现象，美国日本则为典型案例;五是中国区域经济发展不平衡，腐败问题较为严重。当前，中国城市化加快发展，并且城市化等同于城市房地产化的误导越来越严重，经济发展仍然倚重房地产业。

房价是各方力量综合决定的结果，不管是开发商、政府还是一般购房者，都没能力直接决定房价。而房价虚高的因素主要为:贪欲和不合理需求，这些不利因素反映出，在国家法律法规层面仍然缺乏约束制度设计，或者是这种制度设计本身就不合理。怎样约束政府行为，怎样规范市场，怎样约束不合理投资投机行为，都是房地产市场下一步改革的关键所在。总之，在房地产市场中，充斥着较多的非理性因素。

三、土地市场的矛盾

由于政府对土地的垄断，各种矛盾不断积累。地方政府越来越依靠卖地赚钱;土地财政带来的腐败越发严重，呈现出一发不可收拾的局面，严重阻挠了市场资源的自发合理配置。当前，在许多城市，新建一个火车站，就在火车站附近规划一个新区，手笔之大，令人震惊。这些新区是否合理，是不是真的需要，基本都是个未知数。在土地财政的激励下，各级地方政府越来越热衷于建新区、铺新路，少则几十亿，多则上千亿。因为一个新区代表着更多的高价土地供给，比卖一般的郊区土地划算得多，政府不费吹灰之力炒高地价，各路媒体也是跟随炒作，开发商则借用新区概念炒作房价，可谓地方政府地产商皆大欢喜，普通购房人则前途难料。

中小开发商拿地越来越困难，拿地成本越来越高，拿优质地块更是天方夜谭，中小开发商有逐步被挤出土地市场的态势。

四、中央政府视野中的房地产市场

中央政府对房地产市场的态度是很明确的:发展经济、保障民生。在外界看来，它们像是两个大砝码，有时一起相安无事，有时貌似站在天平两端。其实，它们之间的关系是对立统一的:中国处于经济高增长时期，城市化快速发展，整个经济的发展仍然依赖资本快速积累，房地产市场高速发展是资本积累的重要途径。在道义层面，政府不愿承认房地产业是支柱产业，但在现实层面它确实是确保经济高增长的重要现实力量;在执行层面，中央政府像是一个站在地方政府、开发商和购房者之间的协调者，平衡各方利益和矛盾，既防范政治风险，也极力规避经济风险。房价的任何一次暴涨是中央政府所不能容忍的，房价的任何一次暴跌也中央政府所极力规避的。

2008年底到2009年年中，受国际金融海啸影响，国内经济增速出现大幅放缓的迹象，大量在建工程停工，特别是很多房地产开发投资项目搁浅。为了确保经济增速的平稳，在国家积极的财政政策和货币政策的刺激下，房地产市场在2009年5月开始出现反弹迹象，这样一来，大量在建工地的民工避免了失业，银行体系得以转危为安，潜在的金融风险得到控制。

五、投资房产不能抵御通胀

CPI不能完全反映价格变化，CPI统计中并不包括新房价格，也不包括建材价格，CPI上升只是反映出一般日用消费品的价格出现上涨。

温和通胀对房产投资无益。温和的通胀(通胀率一般在4%以下)对经济没什么大的负面影响，反而是比较有利的，特别是在经济复苏期，往往伴随着这种温和的通胀。当经济从萧条期中逐步回稳，政府就会把更多的精力转移到治理可能出现的恶性通胀上来，由于经济刺激计划的需要，投入很多信贷资金，为了保证这些项目顺利落实，不可能立即紧缩货币政策，但随着时间的推移，紧缩货币政策是早晚的事，这对房地产开发和购房者都是不利的因素，房地产投资的成本会上升，房价上涨的势头会有所遏制。

恶性通胀对房地产投资有害。如果出现恶性通胀，刚开始企业会加速生产，房价会急速飙升，大家争先恐后出手购房，但这一过程极其短暂。接下来，首先是企业开始减产，这包括房地产企业，工程建设开始出现问题，然后是很多企业出现经营困难甚至倒闭，收入水平预期会下降，购房热情也会下降。房产滞销，于是房价可能开始大幅下跌，经济陷入危机。

国内目前没有发生恶性通胀的基础。整个世界范围内工业品产能处于过剩状态，居民收入也没出现大幅上涨，部分地区人们的收入反而萎缩了或者有萎缩的迹象。通胀本质上是供求关系问题，既然这些需求都不振，何以出现恶性通胀?无非担心人民币贷款太多，但这些钱有很多用在了不该用的地方，并没有立即改善收入，所以短期内没有改善居民需求。另外一个理由就是美元贬值，我觉得美元贬值已经不是一天天的事了，美元不会一下子大幅贬值，而是会小幅慢跑逐渐调整，这种分散效果把全球经济带入到一个长期的温和通胀时代。

六、注意对区域的把握

投资核心大城市的稀缺物业，投资一般大、中城市的新区，尽量不要投资无特色的小城市。上海外滩的豪宅价格永远不会下跌，因为它太稀缺了。

一般小城市房价虽说一直上涨，但大部分涨速太慢，搞不好就几年一个样，作为保值投资手段比较好，特别是对于前景一般的小城市投资要谨慎。

笔者目前认为最好的投资方向，一是一线大城市的市中心商铺(如果价格比较合理)，但风险很高;另外是二线大城市的比较有发展前途的新区，天津、武汉、重庆、成都、长沙等可以重点考虑，因为这些地方发展很快，并且前途比无特色小城市明朗很多。

［1］刘锡艳，陈 峰.现阶段房地产业面临的问题及应对措施［J］.商场现代化，2008(14).

［2］杨 悦.中国房地产融资市场发展趋势分析［J］.现代商业，2010(80).

［3］住房绿皮书:中国住房发展报告(2010－2011).北京:中国社科院.