浅析商业项目在工程实施阶段的造价投资控制

2013-03-17张晓娟连云港远洲房地产开发有限公司

商场现代化 2013年12期

■张晓娟连云港远洲房地产开发有限公司

一个项目的建设过程主要分为投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段。工程造价需分阶段分别进行计价，包括编制投资估算、设计概算、施工图预算和竣工结（决）算等。工程造价投资的管理与控制，就是在项目全过程的各个阶段把工程投资的发生控制在既定的投资限额内，随时发现和纠正发生的投资偏差，保证项目投资控制目标的实现，力求在项目建设中能合理使用人力、物力、财力，取得良好的投资效益和社会效益。

设计是项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。设计应从安全、功能、标准和经济方面权衡，确定先进适用、经济合理、切实可行的技术方案。

项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，由于工程的复杂性，影响因素的多变性的特点，工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用。

一、工程实施阶段投资控制的内容和方法

1.招投标阶段投资控制的主要内容和方法。在工程项目招投标阶段，要充分利用招投标这一有效的竞争手段进行工程造价投资控制。招标文件的严密性、准确性能很好的保证建设工程施工合同的合理性、合法性，可以有效地减少在合同履行的过程中甲乙双方的纠纷，维护双方的正当利益，有效地控制工程投资。

工程量清单计价方式是目前工程使用较多的一种计价方式，招标文件中表明的工程量是投保人投标报价的共同基础，也是对各投标人的报价仅需平时的共同平台。因此在编制工程量清单时，应遵循工程量清单计算规则，准确明晰地进行编制和审核，对项目特征、工作内容要详细描述，如清单量不准确、漏项、缺项、项目特征描述不清，势必会给以后的结算埋下隐患。

在编制招标文件时，对工程的招标范围、招标的技术要求、投标报价的要求、工程量清单的准确性及特征描述的详细性、评标标准、合同条款等，应准确、合理、公正。

2.施工阶段的投资控制的主要内容和方法。施工阶段的管理是有效控制工程造价的重要环节，把工程造价控制在承包合同价内，力求在规定的工期内完成工程项目的建设。

有效控制工程变更和现场签证：商业项目是一个综合的工程项目，在最终交付运营前都商业的功能和布局存在极大的变数，在设计阶段不可能对所有的因素都考虑周全，所以在项目的实施过程中，工程变更和现场签证是不可避免的。为了尽量减少工程变更，建设单位与招商运营部门要及早沟通，对不满足后期运营的布局在施工前就进行修改，这样设计变更提前，损失越小，反之就越大。现场签证不仅是现场确认施工质量的重要环节，也是日后维护和修复、结算时的原始资料，要严格签证程序，并做到及时签证、及时处理，及时核实工程变更的内容是否与现场实际施工情况相符，工程量的签证是否合理准确。对变更涉及到的价格计算基本方法有：合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算、变更合同价款；合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照此价格确定变更价格，变更合同价款；合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行。

严把材料价格关：材料价格也是影响投资控制的重要环节，要密切关注市场行情，了解价格动态，认真核对现场所用材料设备的品牌、规格、型号是否与投标文件一致。商业项目中电梯、空调、立体车库等大型材料和设备，可由建设单位单独进行招标采购，提前做好材料、设备供应计划，掌握市场行情，有效降低材料、设备总费用。

深入现场，收集和掌握施工有关资料：在工程施工过程，造价人员应经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态；及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程结算提供依据和做好必要的准备工作。

3.结算审核阶段投资控制的主要内容和方法。竣工结算阶段是工程项目投资控制的最后一个阶段，是全面考核项目投资控制效果如何的重要环节，也是建设单位控制项目投资的最终环节和关键环节。在工程竣工结算审核阶段，应依据工程总承包合同、专业分包合同、材料设备采购供应合同及其他合同的有关规定，分别对相应的工程项目进行竣工结算和审核。

核实竣工工程内容是否符合合同条件的要求，对于未完工程在结算时应予以扣除；严格审查竣工结算的编制和计价是否与招标文件、合同约定一致，是否符合相关的规定；严格审查变更、洽商、认价的真实性、有效性；严格审查工程量计算是否有漏算、重算、错算；严格审查各项取费是否符合规定，是否合理，取费基数是否正确。