禹洲地产稳和准

本刊记者│楼德升 方帅

“立足海西，建树中国。”以厦门、福州为中心的海西区域，以上海、合肥为中心的长三角区域，以天津为中心的环渤海区域，禹洲地产沿着海岸线基本完成了全国三大区域布局。抓住市场窗口尽快上市以期打通融资通道和规范路径，精心研磨产品品质与体系，持续地加强和改善内部管控并淡化家族企业色彩，走出一条有着自己风格的道路，禹洲从更高的视野去筹谋全局。

弯道超越

禹洲地产正行驶在倍速超越的赛道上。

8月29 日，在香港举行的禹洲地产股份有限公司（01628.HK） 2013年中期业绩发布会上，禹洲地产主席林龙安显得很轻松。中报显示，禹洲地产2013年上半年累计实现合约销售56.99亿元，比去年同期大涨了50%，而盈利也大涨了44%。而禹洲也在发布会上宣布，今年销售目标调高到90亿元。业内人士预计，今年禹洲地产将进入百亿俱乐部的阵营。

而此前的一个月内，禹洲地产的两个动作也颇为引人关注。

8月1日，禹洲地产与中国人寿签订定向发行总值15亿港元债券协议。禹洲地产董事局主席林龙安先生表示：“作为中国人寿唯一一家发债超过10亿的民营企业，我们很高兴继2010年10亿港元定向债后，再次获得中国人寿的认购，足以见得中国人寿对禹洲地产的发展前景十分看好，我们期望将来双方有更多的合作机会。”

7月10 日，禹洲地产公告宣布，通过公开挂牌方式以13.17亿人民币成功竞得上海市嘉定区一幅土地，禹洲地产的总土地储备逾850万平方米。

资本平台

作为厦门乃至福建区域最早一批赴港上市的内地房企，2009年，中央政府将海西经济区的发展上升到国家战略高度，禹洲在这一年11月2日在香港成功上市。香港投资者评价：“禹洲地产实际上是福建省内第一家真正意义上的本土化地产海外上市公司，具有独特的投资价值”。

但4年前的上市同时有过不少质疑之音，认为禹洲选择在国际资本市场异常波动的时期，上市历经艰难。但纵观上市后的发展，进入资本市场让禹洲的品牌、战略、管理、规范、融资等方面都得到了质的提升，其资本谋势可谓成功。

禹洲地产董事局主席林龙安曾多次表示，上市对于禹洲而言，意味着禹洲自此“由一家民营企业变身成了一家与国际接轨的公众公司，与国际资金平台对接了，世界大牌投资基金很可能通过这个资金平台就跟进来了。”

与同规模的开发商相比，在中国香港上市使禹洲的融资成本更低。资料显示，上市以来，禹洲境内外融资金额超过50亿元人民币。仅今年以来，4月禹洲地产与六家国际和本地银行签订了一项为期三年1.018亿美元等值双币可转换定期贷款，利息仅为中国香港银行同业拆息加五百七十五点子；7月禹洲又向中国人寿定向发行本金额为15亿元的债券，利息也仅有10%。

在企业发展壮大过程中，资本扩张是一种关键性的要素，企业战略无不表现为资本扩张或调整，实现低成本扩张和资本收益的有机结合，实现经济实力与比较优势的结合。

借助香港上市的契机，禹洲地产积极与国际资本市场各类机构保持有效的双向沟通，建立长期且稳定的良性关系，这无疑有助于禹洲地产开拓融资管道及降低融资成本。而在境内融资方面，禹洲地产与各商业银行保持良好的合作关系，与四大国有银行拥有良好的区域合作关系，为中国银行、建设银行和工商银行的重点客户。

作为厦门乃至福建区域最早一批赴港上市的房企，禹洲地产拓展了更广阔的融资平台，上市4年来，境内外融资金额超过50亿元人民币。左图为今年4月，禹洲地产地产银团贷款签约仪式现场。

禹洲地产在全国攻城略地的同时，一直保持财务稳健，在公司账面上一直持有充足现金。数据显示：上市4年来，禹洲的负债率一直保持在50%～60%的低位。禹洲地产稳健的财务状况及发展前景备受评级机构的肯定，穆迪及标准普尔近日都给了禹洲地产B1和B+发行人评级以及B2和B债券评级，前景展望皆为“稳定”。

人才战略

除了资本渠道的畅通外，上市给禹洲带来了更多管理上的规范，完善了企业治理结构和内部管控机制，并吸引了众多优秀职业经理人的加入。

尽管禹洲地产是林龙安一手创立，但这些年禹洲地产给业界的印象是，企业家族色彩不太浓，甚至林龙安本人也比较低调，在媒体上的曝光率很低，人们对这个福建的龙头房企更多的感觉到的是规范的运作和具有职业精神的团队。

负责品牌管理的陈安刚到厦门不到三个月，这位略带山东口音的职业经理人谈及选择禹洲时表示，禹洲并不像一般人理解的传统闽商。

事实上，上市之后，禹洲地产就开始逐步去家族化。我们不能一概而论地说，家族企业机制不适应市场体制，现代企业机制就完全合理。当然，在企业发展到一定程度，如果没有更职业化、规范化、市场化的管理方式，家族企业很容易停滞不前。正是在全国化的扩张当中，不断构建规范化的企业管理制度，构建职业经理人团队，成为一家规范化运作的公众企业，这让禹洲地产更具稳健扩张的张力。

2012 年，禹洲启动首次对员工股票期权激励计划。林龙安认为，家族企业制度和职业经理人制度各有千秋，不能绝对化地评论好坏，香港、台湾很多大型企业集团都是家族企业，其发展数十年而越发强劲，而国内的龙湖、中海、万科则是职业经理人推动而繁荣的企业典范，最佳选择是将二者有机结合，开创了一条家族与职业经理人并存，并以职业经理人为主的企业管理道路，形成“内外结合、家族传承”的中庸之道。

规模与模式

“公司要发展壮大，必须走规模化道路。但规模化本身也是一把双刃剑，当企业具备一定规模后，其对资金实力和管理水平的要求也更高了。如何在规模化基础上持续良性发展？这需要公司建立系统化、管理流程，用高效率的制度保障公司效率。”林龙安对于规模化以后的公司发展方向有着独到的认识。他思考更多的是禹洲后百亿时代的大布局。

禹洲形成了“以优秀的管理团队为核心，以价值链整合和风险管控、多项目开发和项目管控、资本高效运作和多渠道融资、完善的销售及服务体系为基础的正向循环”的发展模式。

由于拥有得天独厚的地理和人脉因缘，闽南是顺畅沟通两岸三地的天然平台。林龙安表示，我经常与台北、高雄等地的房地产行业公会同行交流，探讨和对接房地产的产品升级、融资平台等合作机会，禹洲地产作为海西在港上市的优质地产商，希望借助这一先天优势，为促进两岸经济文化交流合作发挥积极作用。新型城镇化和扩大内需策略下的两岸企业交流，蕴含着禹洲未来发展的机遇与空间，寻求新背景下两岸合作的新模式，力求实现双方的互利共赢，并为两岸发展及新型城镇化建设作出更大的贡献。

福州-禹洲·东方威尼斯（二期）

林龙安透露，禹洲将在漳州开发台商养生中心，引入中国台湾知名的养生机构合作，在海西尝试做一个样本。

除了持续深耕区域，追求稳健的高质量增长，禹洲地产还将推动二三线城市项目建设，抓住城镇化这一机遇，积极参与到新型城镇化建设中。

发展轨迹

1994 年，在厦门市财政局工作的林龙安下海创建了禹洲地产，那时的厦门还是一个到处是平房和低矮的楼房的滨海小城。

禹洲地产的第一个项目禹洲新村位于厦门岛内塘边的城乡结合部，林龙安把那时的禹洲定位于拓荒者，他在这里看到了蓄势待发的厦门城市未来。

“第一个项目选择禹洲新村，当时很多人并不看好，”林龙安回忆，“但我想只要我们用心做事，用真诚来待人，就会得到客户的认可。”

市况不好，加上项目位置“偏僻”，禹洲地产做的第一个项目为了“讨好”购房者，就要在品质和配套上做文章。那时候人们仍然习惯于居住在老式的单元房和平房内，从中国香港引入的封闭式花园小区的概念仍然很少见，小区的园林和绿化更是被当作可有可无。而林龙安做的第一个项目禹洲新村就打出“推窗一片绿，我家在禹洲”的理念，在厦门首开护坡垂直绿化先河，注重建筑与自然、人与自然的和谐，一时传为佳话。也是在那时确立了禹洲的“用心”文化和禹洲“以诚建城，以爱筑家”的品牌诉求。

1995 年，总建面积约为11万平方米的“禹洲新村”一、二期相继推向市场，这个项目很快就因优美的园林景观和品质震动了厦门，成为厦门的一道风景，“禹洲”品牌的知名度在厦门迅速提升，禹洲新村也成了“厦门市首家通过市建委综合验收的住宅小区”。禹洲地产也因为项目的热销而成功地掘到了第一桶金。

经过十几年的市场深耕，禹洲地产已经成为当之无愧的“厦门王”， 自2007年之后，连续6年在厦门市场占有率位居第一，在厦门房地产市场占有率约10%。在厦门特区20年的高速发展过程中，禹洲地产既是城市发展的受益者，也是城市发展的助力者，在厦门城市发展的每一个阶段，在旧城改造和城市拓荒的过程中，都少不了禹洲地产的身影。

闽字，门里有虫，在福建人眼里，如果待在门里，永远是条虫。2004年，禹洲地产成立10年之际迈出了全国化的第一步——进入上海市场。

随后，禹洲迅速展开了华东战略，2006年，凭借总建筑面积逾110万平方米的“禹洲·华侨城”，以造城之势进入合肥市场。

截至2013年7月，禹洲在厦门、福州、泉州、龙岩、上海、合肥、蚌埠、天津及漳州9个城市共有近40个项目处于不同的发展阶段，在建和持有作未来开发的总建筑面积逾850万平方米，其中255万平方米位于厦门。产品覆盖了公寓、别墅、写字楼、酒店、综合商业和大型城市综合体等多种业态，并且每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

“立足海西，建树中国。”像禹洲的公司愿景一样，在全国三大区域，即以厦门、福州为中心的海西区域，以上海、合肥为中心的长三角区域，以天津为中心的环渤海区域，禹洲正在沿着海岸线完成它的中国流布局。

“我希望5年内达到200亿的销售规模，进入20个城市，成为中国地产30强”。林龙安对禹洲的目标清晰而明确。