挡不住的超级地王

本刊记者│方帅

一方面是李嘉诚出售上海的房地产资产，另一方面，同样是中国香港老牌开发商的新鸿基在上海造地王。总价217.7亿，楼面价37264.4元/平方米，溢价24.21%。徐家汇中心项目地块被港资大鳄新鸿基纳入囊中。

新鸿基地产是中国香港最大地产发展公司之一，与长和系、新世界发展一样，新鸿基采取中国香港地产商惯用的“低吸高抛延缓开发”豪宅运作模式，往往被指涉嫌囤地。其上海顶级豪宅滨江凯旋门项目更是多次陷入“囤地”漩涡。此次，手握“上海最后一块黄金地王”这大包面粉，新鸿基会如何烹制美味面包？

为何是港资？

7月19 日，上海市国土局终于再次挂出“徐家汇中心项目地块”的预申请公告，其高达175亿元的起拍价，已经成为仅次于当年广州亚运村地块和中冶南京下关地块的全国总价第三高的天价地王，这一消息很快震动了整个地产圈。

在之后的预申请阶段，加入争夺的全是港资房企，分别为新鸿基、恒基—九龙仓联合体、中国香港怡和—中国香港置地联合体、太古地产。不过在8月16日，上海市国土局又发布新的公告，宣布将该地块的出让方式由竞价招标改为挂牌，参与竞标的申请人也由之前的4家减为2家。最后入围的两个竞争者被业内普遍认定为新鸿基和九龙仓。

业内认识指出，港资房企更加看好内地房地产市场的长期发展前景，通过长周期的运作开发，巧妙的降低项目开发过程中遭遇调控政策节点打压而造成的试错成本。

上海市国土局的公告显示，“徐家汇中心项目地块”位于徐家汇的核心位置，规划新建建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的办公区和18.4万平方米的商业及宾馆区。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业。其容量已相当于目前徐家汇商圈全部商业办公面积的总和。公告还要求，这一地块未来的定位是商办、餐饮、旅馆业，开发建设须符合现代服务业集聚功能定位，并希望接盘方“具有建设运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验，以‘持有物业’为主要模式，企业具有国际影响力”。

准入要求显然比较符合几家在内地发展良好的港资房企的特征。近年来，港资房企在上海高端商业地产项目上优势明显，对新项目的敏感度也远超内地房企。目前在上海的徐家汇、南京西路、陆家嘴等“五大商圈”中，港资的商业地产都占据了核心地位。因此该项目入市后，与其传出“绯闻”的大多为新鸿基、怡和、恒基、中国香港置地这些港资房企。

2013年9月5日，上海，徐家汇中心项目地块上，一名停车收费员正在悠闲地玩着手机，他的身后是一片停车场。当天，该地块被新鸿基以217.7亿元的总价获得，成为上海新“地王”。

对于这些港资企业来讲，其拿地目标就仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，毫无疑问，这些优势成为他们首先向“徐家汇中心项目”等市中心优质地块抛绣球的重要原因。

溢价引擎

对于新鸿基成为该地块的拥有者，上海业内之前似乎早有预期。此前有上海业内人士分析，新鸿基目前在上海有滨江凯旋门、上海淮海路环贸广场、上海国金中心、莘庄地铁上盖项目等多个标志性项目储备，在徐家汇中心项目附近，新鸿基尚有一名为“上海名仕苑”的住宅持有项目。

对此次交易，新鸿基集团指出，土地收购的价格公平合理，且符合新地及其股东的整体利益，符合新鸿基地产投资内地城市的企业发展策略，预期收购可以长远加强集团稳定的经常性收入基础，并强化在内地物业市场的地位及品牌。

根据公告中地块建设进度，项目整体完工将是2022年以后。并且，文件中提及“不小于60%的总建筑面积应保持10年以上。”新鸿基地产2012年年报显示，来自物业销售的净利为64.08亿元，较上年下滑18.74%，而其物业租金却呈现涨势，新鸿基地产2012年租金净收入58.35亿元，较上年增长11%。依照新鸿基地产开发地块一贯的风格，大部分会自己持有，尤其是上海获批建设自贸区后的长期发展潜力，即便是出售的部分也会“慢慢来”。

新鸿基在上海的住宅开发以慢著称，且收益率奇高。土地增值所带来的收益，远远高于开发项目本身的收益。以“滨江凯旋门”为例，即便新鸿基2005年以地王身份掷金31.85亿，楼板价为每平米2万余元。在数度推迟之后去年3月正式开盘，当时单价12万起，目前以超过20万元的单价在售。

业界人士预计，新鸿基的“地位”项目地价加上建筑成本，总投入可能高达400亿人民币。徐家汇中心项目地处徐汇商圈黄金地段，据徐汇区“十二五”规划，徐家汇定位为城市副中心现代服务业集聚功能，未来商办、酒店等物业租赁需求巨大。

头顶“上海中心城区最后一块黄金地皮”和“浦西第一高楼”两道光环的徐家汇中心，对于地产商而言，其核心价值在于极度稀缺性。该板块总体存量先天不足，而项目品质后天失调，此后土地供应又难以为继，这都将成为该区域商务发展的瓶颈。写字楼受区域背景影响，租金将有所制约。但是，如果企业能够挖掘商业潜能并有良好的运营执行能力，坐拥城市副中心三条地铁，该项目商业必然成为项目的显性标签与溢价引擎。