济南：东区故事——专访丁豪集团董事长丁信荣

本刊记者│方帅

中国商业地产的主战场已来到二线城市。一线城市市场相对饱和，竞争非常激烈；三线城市机会很多，但市场的成熟度还有待提高。业内所指红海或泡沫，大抵集中于商业地产；从地域上看，又多集中于二、三线城市。

商业地产无疑是展示一个城市魅力的最佳空间和舞台。在有限的空间里面，利用不断翻新的商业运营法则，持续实现土地与空间价值的最大化。但它也是房地产业中最具难度的细分板块，从资金、规划与定位、运营能力等多方面考量开发商的专业实力。如何演绎好个性故事，成为这些城市中商业地产突围的关键。

“不温不火”是济南商业地产近几年的写照，这个“蓝色经济带”中的省会城市，商业价值一直被掩盖。在全运会举办、西客站建设、轨道交通、城区改造等重点项目带动下，济南的商业价值逐渐凸显。

济南目前已逐步形成了以泉城广场——泉城路为龙头的核心商圈，和以西市场、洪楼、英雄山等为代表的副商圈以及以泺口服装城、山大路科技市场、张庄路茶叶市场、北园路家居建材市场、匡山汽车大市场等为代表的专业化市场。济南“东拓西进”的发展战略，也将为东部新城和西城形成新的综合性商圈创造条件。

其实，济南不缺乏商业土壤。1904年，济南成为中国当时唯一一个不带任何附加条款的商埠。从地理位置上来看，淄博、滨州、泰安、莱芜、德州、聊城环绕在济南周边，形成了一个以济南为中心的省会经济圈，随着商业水平提升，成为区域性商业中心，济南的商业潜力巨大。

《中国房地产业》：如何评价济南的房地产市场，特别是商业地产的发展前景？

丁信荣：二线城市是大、中型房企和地方龙头企业争夺的地方。中国房地产已经走入了下半场，随着房地产业的快速发展以及城镇化进程的加快，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。而整个中国加快城镇化脚步的需求当中，除了住房之外的投资性住房与商业地产的开发与发展也是举足轻重的。一个城市想要发展，就是要在人口基数不断增长的同时，能够及时地提供人口日常生活消费聚集地，这样才能真正地实现与一线城市节奏平稳接轨。

一个城市的商业网点建设离不开商业规划和布局的引领和指导。规划同样不能忽视空间布局。不少业内人士认为，济南的商业要形成多个区域性商业中心。应该将大型购物中心尽量避开城市核心商圈，在城市的不同方位科学布点，形成多个商圈或次商圈，与核心商圈遥相呼应，多点联动，这样可以带动城市各个区域的发展，缓解交通压力，实现便捷消费，促进整个城市的商业共同繁荣，同时在每个区域要把丰富度做开，这样商业才会万商齐兴。

《中国房地产业》：为何十年前便看好济南东部？

丁信荣：在这里我不得不提到两个问题，一个就是会展经济的未来发展问题，还有就是我国新型城镇化的历史使命。

我国的会展业与改革发展是同步发展的，同样也是城市现代服务业飞速发展的产物，对经济增长的综合作用凸显，成为相关产业发展的动力，其自身的发展与整个经济态势的发展紧密相关，政府对于会展经济的关注度正在逐年的增强，这同样显示了会展经济对于城市化发展的重要作用。

“新型城镇化是我国经济增长的巨大引擎”。房地产行业未来的发展，一定是符合新型城镇化需求的企业和发展模式会取得竞争优势。

济南市东部是国务院批准的首批国家级高新区之一。是济南市对外开放的窗口和重要的高新技术产业基地。济南高新区正大力实施“充实提升，开拓发展”战略，推进高新区实现快速跨越发展，高新区作为新经济的复合区域发展进程当中面临的问题接踵而来，商业建设成为高新区发展当中的一条软肋，同样也是城镇化过程中的一个正常的现象，快速拉动新型经济复合区的商业发展便成为了城镇化进程中重中之重的环节之一。

对于济南东部国际会展中心这块政府所看重的未来城镇化核心区域，其发展前景有了政策支撑与会展经济的辅助，更会如虎添翼。随着济南经济重心不断地东移，未来的东城将会成为济南新的政治与经济中心，丁豪广场将会形成济南东部的商业地标。

《中国房地产业》：如何看待新型城镇化带来的商业地产机遇？

丁信荣：在城市的不同方位科学布点，形成多区域内以多个点为核心共同发展，才能真正的实现全面、健康、快速、稳定的可持续发展模式，我们看一线城市的发展进程，不会仅仅将城市最核心区域作为唯一的发展动力，而是以城市最核心区域同步带动周边各区域、各个点共同发展，从而实现大规模的城市化进程，加速发展脚步。

济南市当今的发展状况，已经逐渐地从以泉城广场为唯一发展核心的模式中走出来，正在实现多个区域共同发展。西部片区正在崛起，我坚信未来将会呈现一幅更加美好的前景，而中部地区自始至终不断建设发展，已经初具与一线城市接轨的商业规模，作为济南市最先规划发展的东部高新片区而言，众多大型企业的落户与众多新增人口的定居决定了东部即将面对一个新的发展契机，就是由原来单一的办公、居住区域发展成一个新的城市核心片区，丁豪集团真是看到了这里的潜力，并且致力于将会展片区打造成为济南东部的商业发展动力核心之一，这是商业直觉、更是济南市城市化发展需要。

丁豪广场

由山东丁豪房地产开发有限公司开发。占地129亩，总建筑面积32万平方米，容积率2.8，绿化率30%。丁豪广场集购物、休闲、娱乐、居住、办公为一体的城市综合体项目，是济南市重点工程，高新区五大城市综合体之一，分为五星级酒店、商业、公寓及公寓式办公四大功能区。