居民购买养老地产意愿及其影响因素

康琪雪，张恒铭

(北京林业大学 经济管理学院，北京 100083)

一、研究背景与文献回顾

根据国家统计局网站，2010年第六次人口普查数据显示我国60岁以上的人口达到1.77亿，约占总人口的13.26%，在之后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.40%的速度增长，到2020年老年人口将达2.48亿。随着老龄人口比重增长速度日益加快，人口老龄化给我国的经济、社会、政治和文化等诸多方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。2012年5月2日，国务院讨论通过《社会保障“十二五”规划纲要》中包括“实施应对人口老龄化的社会保障政策”等重要任务。养老地产作为老龄化社会的衍生品越来越受到社会各界的广泛关注。2010年6月，首届中国养老产业与养老地产高端论坛在北京举行，这使得养老地产的发展与研究迈向了一个新平台。但目前养老地产刚刚起步，应分析养老地产市场状况，从而促使养老地产行业的更好发展。

在学者们对养老地产的研究中，就研究内容而言，主要是对养老地产开发模式的研究，孙秀娟通过对美、法、德、日等国养老地产开发融资模式、开发运营模式和管理模式的分析，构建出我国养老地产开发模式［1］。王林秀和朱超强提出养老地产联盟运营创新模式，构建了适合我国国情的社区养老地产联盟运营体系［2］。在居民购买地产意愿的影响因素研究方面，Giber等指出，当年龄结构不断变化、老年人的数量不断增多时，老年人根据市场为他们提供帮助的多少来选择合适的住房计划。通过对英国55岁及以上老人的调查发现对退休社区住宅的兴趣在妇女和高学历的年长者中尤为明显，能提供医疗服务、家务和个人护理服务、运输和购物的途径的基础设施的养老地产对这些消费者十分具有吸引力［3］。曹彬通过梳理国内外相关文献，将消费者购买房地产的意愿划分为心理、经济状况、情境和宏观经济政策四因素，进而引申出25个指标，采用主成分分析法，找出影响消费者购房意愿的关键因素，据此提出了相应的营销策略［4］。单文君从旅游房地产消费者的消费动机着手，从消费者行为角度出发，研究旅游房地产消费者购买动机和感知价值和感知风险对购买行为意愿的影响，将感知价值分为感知周边服务质量和感知核心质量和感知价格，将感知风险分为感知功能风险、感知财务风险、感知心理风险和感知事件风险，以对浙江省调查而得的一手数据，运用SPSS16.0软件和AMOS7.0结构方程软件对数据进行相关分析和结构方程建模，得出消费者的感知质量对行为意愿有正向的显著性影响，感知风险有着反向的显著性影响，35—54岁的高级白领和商务人士是旅游房地产开发的重点市场［5］。针对居民养老意愿从老年人需要什么的角度入手，探究影响老年人养老模式的因素，总结养老意愿在社会养老制度设计中的重要地位。龙书芹和风笑天在对江苏四城市的居民养老意愿及其影响因素的研究中，将养老意愿划分为对养老的责任和态度 (指子女对老年父母的责任)、自身的养老意愿 (指年老时是否愿意靠子女赡养)和居住意愿 (指理想的居住方式)三方面的内容，Logistic回归分析显示文化程度和年龄两个变量对城市居民自身的养老意愿有显著影响，而性别、文化程度和个人月收入则有较显著的影响［6］。

综上所述，由于养老地产在国内起步较晚，对养老地产尤其是养老地产市场的定量研究尚不多见，因此，本文从养老地产市场的需求方，即现实消费者和潜在消费者的购买意愿入手，将居民需求置于第一位，在吸取前人研究成果的基础上，基于对杭州市居民的一手调查数据，选取居民个人基本特征、家庭特征、经济特征和养老需求特征作为四大类影响因素，建立Logistic模型进行回归分析，总结实证结论，以期为促进养老地产的进一步发展提供对策建议。

二、养老地产的内涵界定及发展现状

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品［7］。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。从狭义上看，养老地产就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求;从广义上看，则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、保障功能以及逆向融资功能等，它的基本存在形式有老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院和托老所等。目前在我国养老地产为数不多，北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源老年公寓、长沙康乃馨老年城和海南省养老地产项目是比较成功的项目，但相比于不断扩大的社会化养老需求，养老产品的供给越来越不能满足市场的需求。根据《社会养老服务体系建设规划 (2011—2015年)》公布的数据，截至2010年底，全国各类养老机构养老床位314.9万张，床位数占老人总数比例仅为1.77%，每千名老人拥有床位数为17.7张，这与发达国家50—90张的水平相差甚远，农村近4万家敬老院仅有64万张床位，只能满足24%的五保老人的养老需求，同时专门根据老年人身心特征而设计的、能够满足绝大多数老人养老要求的房产项目较少，而且其规模及产业集群都很小，存量明显不足，供需矛盾突出，但这也恰恰说明养老地产在我国有着巨大的市场需求和发展空间。由于收入水平、传统观念等原因，不同家庭对于养老地产的需求也有很大的区别，根据不同居民养老地产的意愿，针对性地选择开发和经营模式有助于走出当前的困境。

三、研究设计与方法

1.数据来源

本文数据来源于2012年在杭州市区和农村进行的“居民购买养老地产意愿与参与行为”调查，调查的对象为70岁以下具有杭州户籍的城乡居民，为了保证样本的代表性，调查采取多阶段随机抽样方式。在市区，第一阶段的抽样单位是街道，第二阶段的抽样单位是社区居委会，第三阶段的抽样单位是被访者，调查涉及三个城区的三个街道，每个街道各抽取一个居委会。在农村，第一阶段的抽样单位为镇，第二阶段的抽样单位是村委会，第三阶段的抽样单位是农户，调查涉及两个镇的两个村委会。在抽中的居委会或村委会中，采用等距随机的方法抽取家庭户，问卷调查由调查员持问卷面对面进行访问完成。本次调查历时18天，发放问卷170份，获得有效问卷157份，有效回收率92.35%。

2.样本统计特征描述

(1)个人基本特征

本次调查中，在性别方面，男性74人，占47.13%，女性83人，占52.87%。从年龄方面分为三组，39岁以下的人占29.31%(46人)，他们暂时只涉及对父母的养老问题，40—55岁之间的人占43.94%(69人)，他们不仅要考虑赡养父母问题也要考虑自身的养老问题，55岁以上的人占26.75%(42人)，他们对养老问题考虑的更实际，这其中60岁以上的人占10.82%。在户籍方面，72.61%属于城市户口，27.39%属于农村户口。在职业方面，根据其社会地位将其分为公务员、事业人员、企业高层管理人员、一般员工、个体户和私营企业主六类，比例分别为 14.64% (23人)、16.56% (26人)、15.28% (24人)、19.10% (30人)、22.29%(35人)和12.13%(19人)。在婚姻状况方面，已婚的占85.98%(139人)，离婚的占2.54%，未婚的占6.36%，丧偶的占5.09%。在文化程度方面，小学及以下的占21.02%(33)，初高中占21.65%(34人)，大专本科占47.77% (75人)，研究生及以上占9.56%。

(2)家庭状况和经济状况

在家庭关系方面，94.90%的家庭关系和睦。在居住方式方面，11.40%的居民是独居，75.79%的居民与配偶子女居住，12.70%的居民三代同居。被访居民的家庭月收入在4 900—80 000元之间，平均值为17 339元。在退休保障的主要方式方面，71.33%的居民依靠社会保险，15.92%的居民依靠商业投保，12.73%的居民依靠退休金。

(3)居民养老地产购买意愿

统计结果显示，在所有被访的居民中，共有118人愿意购买养老地产，比例为75.15%，其中114位城市居民中共有101位愿意购买养老地产，43位农户中共有17人愿意购买养老地产，由此可见城市居民购买养老地产的意愿比农村居民强烈。其他一些因素与居民购买养老地产愿意的相互关系详见交互分析表1所示。

此外，购买养老地产的居民对养老住宅的面积、每平方米价格、区位、养老社区的服务提出了相应期望，在118位愿意购买养老地产的居民中，56.80%的居民愿意购买60—100平方米的养老住宅，占的比重最大。69.50%的居民期望养老地产的价格在5 000—10 000元/平米之间，能接受单价在20 000元以上的居民仅占了不到5%的比例。对于养老地产的位置居民则没有明显的偏好，但也表现出了距离市中心越近偏好越明显的规律，调查结果表明38.13%的居民希望养老地产建设于市中心，33.90%的居民希望养老地产建在城乡结合处，有29.60%的居民接受郊区的位置。在所有被调查的居民中，最关心的养老因素是养老成本，其次是交通的便捷程度。

表1 是否愿意购买养老地产的交互分析

3.模型选择与变量测量

本文实证研究的因变量是居民购买养老地产的意愿，设置虚拟变量，将愿意购买赋值为“1”，将不愿意购买赋值为“0”，采用 Logistic回归模型对杭州市居民养老地产的购买意愿进行回归分析，笔者之所以采用Logistic回归模型，是由于它是处理分类变量时应用最为广泛的模型，此模型应用于因变量是互斥的二分变量，自变量是连续变量的数据资料，本文变量的定义符合要求。Logistic模型形式如下:

其中，p为居民购买养老地产的概率，exp(βi)为发生比率，解释变量每变化一个单位，居民养老地产意愿发生概率与不发生概率的比值是变化前的相比值的倍数。

本文自变量是影响居民购买养老地产的各种因素，结合已有的研究和本文的研究假设，主要包括四类，即个人基本特征、家庭状况、经济状况特征和养老需求特征，具体来看包括性别、年龄、户籍性质、文化程度、职业类型、婚姻状况、家庭关系、经济状况 (包括家庭月收入、个人退休保障)和养老模式。各变量的具体定义如表2所示。

表2 具体变量定义及说明

四、结果分析与讨论

运用上述数据，采用SPSS软件［8］进行回归分析，为了寻找解释能力最强的自变量进入回归模型，本文选择SPSS软件的Logistic回归分析中自动筛选显著自变量的Forward:Conditional方法，建立最优的逐步回归方程。经过优化调整的Logistic回归结果如表3所示，通过回归分析可以看出最先进入模型的是养老模式变量，其次依次是户籍变量、家庭月收入变量、文化程度变量和职业变量，其它变量均被剔除。

表3 影响居民购买养老地产意愿的Logistic回归结果

1.研究结果的原因分析

(1)个人基本特征

模型结果显示，城镇户籍在1%的水平下，公务员、大专及本科在5%的水平下，对居民购买养老地产意愿具有显著正相关影响。首先，城市人口居住条件比较好，习惯了高水平的物质条件，对生活品质的追求远大于农村人口，所以面对养老问题时，城市人更讲究享受生活，购买养老地产以提高生活品位。其次，公务员人群收入稳定，福利待遇好，往往积蓄较多，而且公务员在退休后有一定的医疗保障，所以养老居所是他们的重要渴求，公务员家庭更倾向于购买养老地产。最后，大专及本科生是当今社会的中坚力量，受教育水平高，有一定的社会地位，生活水平较高，对养老品位的要求也较高。而研究生及以上的高学历人才却并不显著，因为在社会中活跃的这一群体，以大学教授、高官或者是企业高管为主体，他们退休后的生活没有后顾之忧，对养老居所的需求弹性极小，所以他们购买养老地产的要求反而并不强烈。

(2)家庭状况与经济状况

家庭收入在1%的水平下，对居民购买养老地产具有显著正相关影响。在模型中我们发现老人的退休收入并不显著，因为在我国，尊老爱幼是我国的优良传统，一个家族往往会一起供养老人，老人个人的收入并不是评价一个老人购买养老地产能力的标准。富裕家庭愿意为老人的生活品质的提高而付出金钱的代价，所以家庭收入在购买养老地产的决策中起到重要作用。

(3)养老模式

家庭养老模式在5%的水平下，对居民购买养老地产具有显著正相关影响。家庭养老模式是指老人居家养老，而且养老费用由家庭承担，包括子女和旁系，家庭养老模式不仅是观念问题，更是购买养老地产的前提，家庭养老的老人渴望有更好的养老居所，这才有可能由家庭出资购买，这也是高端养老地产普及的先决条件。

2.对策与建议

(1)注意目标客户的需求

根据本文的实证分析，养老地产的购买主体将是城市居民、公务员、家庭养老、大专本科和家庭收入较高的人群，在开发养老地产过程中要重点考虑这部分人的需求，依据他们的养老意愿和养老社区各个方面的偏好，对养老地产项目进行适当的设计，当然也应当兼顾其他客户，体现养老地产社会化的性质。

(2)鼓励社会力量以多种方式兴办养老社区，缓解供需矛盾

养老事业是一项社会系统工程，需要社会各部门通力协作，盘活存量，开发增量。养老社区需要多方的支持，比如医疗、保健和休闲等各种老年人不可或缺的项目。政府对于入驻养老社区的各种社会团体和商家适当给予补贴，支持养老社区的快速发展。

3.合理规划养老地产

由于老年人地缘观念强烈，在扩大养老地产增量时要合理规划。根据本文实证分析结论养老地产的选址宜就近，大多数情况，城市置于城市中心的社区附近，农村以乡镇为宜。养老地产内要设置医疗服务部门，集养老与医疗于一体。大部分人希望养老环境相对舒适，养老住宅的面积在60—100平方米之间，在交通便利、医疗保健和锻炼设备等方面有着较高的要求，此外养老成本是人们养老最关心的因素，大部分人认为养老地产每平方米期望价格不宜超过10 000元。所以充分考虑人们的支付能力，设置不同类别和档次的养老地产供人们选择，避免出现一方面养老机构需求不能满足，另一方面却闲置的局面。

［1］孙秀娟.我国养老地产开发模式研究［D］.北京:北京交通大学硕士学位论文，2011.

［2］王林秀，朱超强.养老地产联盟运营模式［J］.改革与战略，2012，(1):174 －176.

［3］Giber，K.M.，Moschis，G.P.，Euehun，L.E.Planning to Move to Retirement Housing［J］.Financial Services Review，1998，(4):291 －301.

［4］曹彬.消费者购房意愿影响因素及营销策略研究［D］.太原:山西财经大学硕士学位论文，2010.

［5］单文君.旅游房地产消费者购买意愿影响因素研究［D］.杭州:浙江大学硕士学位论文，2010.

［6］龙书芹，风笑天.城市居民的养老意愿及其影响因素——对江苏四城市老年生活状况的调查分析［J］.社会学研究，2007，(1):97 －105.

［7］浙江大学社会科学院.浙江大学十佳研究中心浙江大学房地产研究中心［J］.浙江大学学报(人文社会科学版)，2012，(4).

［8］卢纹岱.SPSS统计分析(第四版)［M］.北京:电子工业出版社，2012.247－337.

［9］朱劲松.中国开展“以房养老”的影响因素的实证分析［J］.东北财经大学学报，2011，(2).

(责任编辑:刘 艳)