和尚摸得REIT，我摸不得?

陈剑

约翰·霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授、世界华人不动产学会理事会理事、现任美国安富金融工程集团董事总经理。

在过去的一年里，美国的房地产市场逐渐复苏，与房地产有关的股票和基金也表现强劲。比如一家跟踪30家房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust/REIT）的名为KBWY的指数ETF在去年的回报为29%。但是和另外一家房地产类的ETF高达56%的年回报率相比，仍然相形见绌。这支去年表现最好的ETF名为Guggenheim China Real Estate ETF，是著名投资公司Guggenheim旗下的一家专门投资中国房地产的基金。其管理费用不薄，0.65%的年佣金远远高于美国市场上同类基金的佣金。不过这支基金并非直接投资中国的房地产项目，而是主要投资于香港的房地产企业以及REIT，包括九龙仓集团、恒隆地产、中国海外发展有限公司，以及在香港上市的REIT。

无独有偶，新加坡也有一家专门从事中国零售商业地产的REIT，名为嘉茂中国信托(CapitaRetail China TrustCRCT)。在过去的五年时间里增长迅速，仅在2011年净收入增长就高达16%。由此可见，外籍的REIT进军中国已经是斩获颇丰。同时海外的投资者也可以从中国高速成长的房地产市场上分一杯羹。

遗憾的是，在中国自己的证券市场上依然没有可以公开交易的REIT。现在的国内房地产信托投资，依然带有浓重的项目融资的色彩，而非流动性极佳、由商业地产支撑、具有稳定现金流的投资产品。

国际通行的房地产投资，一般而言有三个渠道：直接购买房地产；购买房地产公司股票；购买REIT。但对于中国的投资者来说，依然受限于前两个渠道进行房地产投资，由此资产的配置无法达到最优化。就以直接购买房地产而言，大部分投资者都是购买的住宅物业，从而导致投资需求远远高于实际需求，对于高涨的房价具有不可推卸的责任。同时由于租赁市场的不规范和某些特殊原因造成的出租意愿低，不少住宅实际空置，也造成了资源的浪费。近一年多来由于限购令的影响，不少人开始投资商铺等商业地产，但是由于没有专业的资产管理公司进行统筹安排，其回报也非常有限。而且这种投资方式无疑具有流动性差、交易费用高等无法避免的缺点。

购买房地产公司的股票，无疑使得房地产相关资产的流动性加强。但是中国的股市具有极大的政策性，这一风险不太好规避。投资股票主要是看未来的现金流，不但高度依附于宏观经济形势，同时也必须承担公司自身的经营风险，或者说是未来的项目的成功可能性，对于某些投资者来说可能风险过高。

如果想要流动性好，同时又不想承担特定公司未来的经营风险，而是希望能够享有某一项物业的稳定未来现金流，那投资REIT确实是一种不错的选择。在股票交易所上市的REIT，虽然名义上是股票，但是实际上现金流类似固定收益类债券中的资产抵押债券。信托公司必须把90%以上的租金收益交给股东，对于成熟的REIT来说其现金流也非常稳定，基本上取决于租金水平和未来的通胀期望，这无疑对于偏好现金流的投资者具有极大的吸引力。

可惜的是，对于中国的投资者，由于过于严格的IPO审批程序，虽然以PE形式存在的REIT已经慢慢兴起，但是公开交易的REIT还是遥遥无期。既然海外投资者都可以用这种低成本的方式从中国商业地产的繁荣中获利，中国的资本市场没有道理不给国内投资者提供这种权利。借用鲁迅先生笔下阿Q的名言：“和尚摸得，我摸不得?”