贾康：房产税可“租税”并举

文│贾康 财政部财政科学研究所所长

近来在房地产市场普遍回暖的背景下，又有舆论和各界关于房地产调控与房产税改革的热议。媒体在注意国家税务总局总会计师1月14日表示扩大试点还要经过更大范围的讨论之后，也更加重视温家宝总理1月15日到财政部调研时关于认真研究房地产税制改革的重要导向。不少媒体人士询问我如何预计年内房产税改革扩大试点范围的举措。但我只是在研究者的定位上，分析这一改革推进的逻辑，不涉及管理部门所讨论的具体时间表问题。

总结一下近几年我已反复谈及的一些相关看法，对这一无可回避的改革任务，我认为可对之提出和强调：第一，我国的房产税改革只能是渐进的，不要期待很快地一下推到全局，必须允许进一步试验；第二，房产税改革应该是坚持只调节高端，若放弃这一要领，实际上改革就无法进行；第三，应推动政府管理部门更开明地披露相关信息，如已进行多年的物业税模拟空转的试点等方面的信息；最后，还应积极引导社会各界更多地做理性讨论。

从服务全局的角度来讨论房产税改革，有几个重要着眼点：首先，房地产调控新政怎样具备应有的长效机制与制度建设方面的贡献？房地产业和建筑业一定是中国城镇化过程中的强大发展引擎和动力源，但要严防这一支柱产业产生偏差，以及这种偏差造成对全局的负面效应和对业界健康发展形成杀伤力，这是以房地产业的健康发展来服务全局的一个重要目标。

其次，房产税改革一定要和深化分税制改革形成密切配套。党的十八大非常明确地提出加快财税改革，也非常明确地提出构建地方税体系，而房地产保有环节的税种就是地方需要大力培养的未来（哪怕是二、三十年后）地方主力型税种之一，深化财税改革必须包含的眼光远大的重要考虑。

此外，当下从决策层到老百姓人人关心的收入分配方面，房产税能够加强调节和有利于化解收入分配格局中和重要环节上越来越突出的矛盾，房产税具有优化收入分配和财产配置的经济杠杆功能。

今后很长一个发展阶段内，房地产行业仍旧是我国的支柱产业，重要性不言而喻。只是其相关体制的改革需要很大的勇气，最大的障碍来自既得利益格局的阻挠，而建设制度必须先建框架。

已可以看得很清楚：在住房保有环节无税的情况下，不仅不利于房地产业的健康发展，也制约全国省级以下财政体制的完善。地方税体系的构建和其他方方面面的配套改革，都有对税收方面的要求，已形成了一个愈益明显的制度有效供给的空缺。房产税制度的建设是要填补这个空缺的，影响深远。它是通过提供综合配套中的一个组成部分，推进全局性的改革。

如果只看到在这两个试点城市开始的时候，房价没有明显的下降就说房产税改革没有作用，是颇为表面化的“皮相之见”。两地的方案都有“柔性切入”的考虑，力度上有意收敛而求减少对社会生活的震动，但即使如此，都可观察到对商品房市场上高端成交量和价位的沉稳化影响。在两地试点中，上海是只正面涉及增量，重庆除增量外只是针对存量里面的最高端产品，即所谓的花园洋房、独立别墅，才有房产税的调节，而且还给了180平米的起征点。这样柔性切入之后，已经看到这两地高端的房地产市场上的价位趋于平稳，这就是调节效应。而且这种平稳还影响了人们的心理预期，预期上的影响今后会有更多的体现。

在实施方案中，上海在基础税率上设有0.4%、0.6%两档，在这一年度产权房平均价格上再增加一倍的，就是相当于平均价两倍以上成交的产权房，需要从高按照0.6%的税率进行征收。就这么一点差别，却带来了一个经济手段，在市场竞争中间引导供求双方的博弈无形中使市场上的成交价趋向沉稳。从这两地的试点效果来看，房产税无疑已带来了资源配置的优化效应，特别是上海以0.4%的从低税率把许多买主引向中心区的周边，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化效果。

税改第一、二年肯定是要先建框架。在这个框架之下，一步一步会使地方政府的财源潜力进一步表现出来。有人认为，房产税和民众在购买70年产权时的土地出让金有重复征收问题，不少专家学者都将这作为反对房产税的理由。

土地使用费是地租，在原理上，是国家依据土地终极所有权的经济权利决定了是地租的收取者。但是在地皮之上的不动产，包括消费住房保有环节税收，其原理上所相关的权力是政治权力，即国家作为社会管理者凭借政治权利，在立法授权下强制地征税调节。这两者之间是可以并行不悖、合理协调的，不是非此即彼、二者只能取其一的关系。关键不是重复不重复，而在于重复搭配得合理不合理。中国税制早已经形成了多种税、多环节、多次征收的复合税制，只需讨论如何合理地“重复”。

总之，我们很需要作出冷静的研判：我国在改革中已推出的“土地出让金”，其性质是土地使用权的价格，即国家凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者（国家）凭借的是社会管理者的政治权力。“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。至于具体启动、实施过程中，有必要的话，则可以考虑采取“老地老办法、新地新办法”区别对待，在税负上作出必要的差异化，调节“出让金生成机制”前后变化带来的价位差。