养老地产破局

本刊记者│程磊

1980年，《中国青年》刊登了青年读者“潘晓”的来信：“时代在前进，可我触不到它有力的臂膀；人生的路呵，怎么越走越窄，可我一个人已经很累了呀……”

每一个年代青春期的迷惘和热望，与时代的变革与激荡息息相关。30多年前迷惘的潘晓如今即将步入老年，在这个时代他将面临的是：中国飞奔进老龄社会，越来越多的家庭将呈现4个老年人、1对夫妇和1个孩子的“421”结构。老的还未算老，十年后将呈现“8421”结构。90%的80后无法承担养老之责，潘晓之子自在其列，“养儿防老”成为空话——“养与被养”成为青年潘晓和老年潘晓同样需要面对的命题。

和现在提出的新型城镇化是综合发展需求的逻辑一样，养老亦是一项集医疗、教育、社交、亲情等内容于一体的综合需求，房地产只是载体。

中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文指出：“社保制度下，我们有公务员、事业单位、城镇职工基本养老保险、新农保、城镇居民社会养老保险5大制度，呈现严重的碎片化状态。大而化之，实际上就是2个制度：城市的和乡村的制度，和城镇化面临的挑战一样，都是城乡间的制度鸿沟，是城镇化推进的障碍。既要应对快速老龄化，又要应对快速城镇化，如何养老必然面临改革。”

我国养老保险制度是基于上一代人与下一代人或几代人群体性老年风险的分摊，目前养老制度的碎片化和不公正非常明显，参保人对制度的预期普遍缺乏安全感。加之中国正处在持续通胀增长期，考虑到连保险公司的资产在通胀压力面前都办法不多，几十年以后养老金的实际购买力并不乐观。如果对举世公认的高储蓄率国家的收入和储蓄结构进行仔细分析，就会发现，大部分中国人，无论是收入还是积蓄都难以承受未来为自己养老的负担。

家庭是中国人最重视的伦理，中国人的传统幸福观是：子孙绕膝、四世同堂、合家团圆。综合以上因素，当下，靠房子养老或通过养老住宅完成子孙绕膝的中国愿望，几乎成为当代中年“潘晓”的共同打算。

不破不立，城镇化带来住房需求，养老制度的改革带来住房需求的细分。根据北京科技大学经济管理学院教授赵晓的判断，随着城镇化的推进，中国的住宅市场格局将明显转变为供过于求，房地多年的“卖方市场”变成“买方市场”更为确定。传统的房地产开发都较为单一，但随着买方市场的形成和人们需求的不断多元化，以及资源有限性的限制，这种单一地产的开发模式必须向复合地产转变，房地产市场将更强调多种业态的重组、融合。

从目前地方“两会”的关注热点来看，关于养老问题的讨论和“养老地产伸手要政策”必将是今年全国“两会”的之一。从目前显露出的中央执政思路和地方执行情况来看，综合已明确的各部委将要陆续出台的扶持养老产业的政策，作为民生问题的重头戏、且一直就在社会保障体系内的养老问题，将在2013年出现突破口。而作为“居家养老”的有效支撑，养老地产有在今年破局之势。