借名房贷引发诉讼案件及相关启示

　　基本案情
　　2009年11月，徐某以购买位于某市某小区某单元房屋为由，向该市商业银行某支行（下称“某支行”）申请个人购房贷款。2009年11月9日，某支行向徐某发放贷款80万元，贷款期限30年，贷款利率为七折优惠利率。此后，贷款一直处于正常状态。2010年6月10日，第三人张某填写了《个人贷款提前还款申请审批表》，并签署了本人姓名、代签徐某姓名，为徐某名下贷款办理提前还款申请。2010年7月8日，张某办理了全额提前还款手续，一次性还款79万余元。2010年8月，徐某以某支行在没有取得其授权的情况下，擅自接受张某还款，违背贷款合同目的，且某支行办理提前还款程序不符合借款合同约定为由，向某市某区法院提起诉讼，要求撤销提前还款行为。
　　在应诉过程中，某支行经调查了解，本案所涉房屋虽登记在徐某名下，且某支行的借款人亦为徐某，但实际上房屋买卖和贷款系张某为了获取银行优惠贷款利率，借用徐某名义办理的借名购房和借名贷款。房屋买卖的首付款及各项税费均由张某支付，贷款也全部由张某偿还。2009年12月19日，徐某与张某专门就借名购房及贷款签署了协议书，明确约定贷款所购房屋归张某所有，有关一切还款事宜全部由张某负责。徐某的《借款合同》原件及还款存折原件均由张某保管。2010年4月，张某要求徐某将借名所购房屋过户至张某名下时遭到徐某拒绝，张某遂以徐某为被告向某市某区法院提起诉讼，要求确认房屋归张某所有，徐某协助其办理过户手续。在该确权纠纷案件审理过程中，徐某曾表示同意诉争房屋归张某所有，但认为其因借名购房和贷款而无法申请经济适用房及两限房，也无法享受首次购房的各项优惠政策，故要求张某支付20万元的经济补偿作为办理房屋过户手续的条件。为确保能够获得本案所涉房屋所有权，并进一步证明贷款系由其偿还，张某于2010年7月8日将徐某名下贷款提前清偿。2010年8月，某市某区法院就确权纠纷案件一审判决张某胜诉，徐某随即提起上诉，并以某支行为被告提起本案之诉。
　　某市某区法院经审理认为：徐某与某支行签订的借款合同合法有效。根据审理查明的事实，徐某曾以签订书面协议书的形式对张某进行了还款授权，虽徐某在庭审过程中表示撤销授权，但这并不影响张某之前还款行为的效力。在张某办理提前还款时，某支行虽不知晓还款授权情况，但是张某向银行提供的还款私密信息真实有效，且还款授权实际存在，故张某的提前还款申请行为应为有效。某支行经审核后办理提前还款的行为，符合《借款合同》的约定，还款行为合法有效。据此，一审判决驳回徐某的诉讼请求。
　　徐某不服一审判决，向某市第一中级人民法院上诉。某市第一中级人民法院二审判决驳回徐某的上诉，维持原判。
　　法律分析
　　本案纠纷的发生虽然看似由个人住房贷款提前还款业务引发，实际却是因购房人为获取优惠贷款利率而借用他人名义购房及贷款引起的。本案的焦点是：第一，借用他人名义购房及贷款的合同效力和房屋归属；第二，银行在受理第三人代办提前还款业务时的审核义务。
　　借名购房、贷款的合同效力及房屋归属问题
　　由于近几年来房地产政策不断变化，不同时期不同身份的购房人可能适用不同的购房政策和贷款政策。因此，个别购房人出于规避调控政策的目的，通过借用他人名义的方式购买房屋、申请贷款。本案中，张某正是出于规避“二套房屋贷款利率上浮”信贷政策的目的，在与徐某达成合意后借用徐某名义购房和贷款。但事实上，名义购房人和实际购房人时常会因名义购房人反悔，拒绝将房屋过户至实际购房人名下而发生纠纷。此时，名义购房人往往主张其与实际购房人签订的关于借名购房的协议，属于违反法律规定的无效合同。
　　根据《合同法》及相关司法解释的规定，合同内容只有违反效力性强制性法律规定时，方属于无效合同。借名购房属于双方当事人的真实意思表示，且房地产调控政策不属于法律和行政法规，其政策内容亦不属于效力性强制性规定，因此，借名购房当事人之间签署的关于约定借名购房、贷款的合同应当属于有效的民事合同。例如，2010年北京市高级人民法院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》中明确规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持；但该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记或涉及善意交易第三人利益的除外。可见，北京市高级人民法院司法审判实践也认为借名购房、贷款的合同属于有效合同。
　　银行办理个人贷款提前还款业务的身份审核义务
　　通常情况下，银行接受借款人或第三人的提前还款属于有利于借款人的行为，银行对实际办理提前还款业务的人员的身份审核并不十分严格，在预约提前还款的时间要求上也并不严格按照借款人必须提前15天预约的合同约定执行，而是更注重对贷款信息的核对。只要贷款信息无误，就会为借款人或第三人办理提前还款业务。本案中，某支行亦是出于有利于借款人和确保贷款安全的目的，在未严格审核张某是否持有徐某授权的情况下，在柜面为张某办理了徐某名下贷款的提前还款业务。然而，根据合同相对性原则，与银行建立借款合同关系的当事人只有借款人本人，在贷款状态正常的情况下，银行在办理提前还款时必须尊重借款人的真实意愿，除核对贷款信息外，还应核对借款人身份，如系他人代办则应审核代办人身份以及借款人本人出具的合法授权委托，并留存借款人、代办人身份证明复印件及授权委托书原件。可见，本案中某支行为张某办理提前还款业务时，存在未审核代办人是否获得借款人合法授权的瑕疵，徐某的诉求具有一定的事实依据。
　　对判决结果的评析
　　就案件事实而言，本案中某支行在办理提前还款业务时确实存在一定瑕疵。为此，在了解到张某实际系借徐某名义购房及贷款的情况后，某支行向法院递交了追加第三人的申请，并主动与张某联系，由张某向法院提交了有利于某支行的证据，使得法院突破借款合同相对性对案件事实进行审理。因此，在突破单纯的借款合同关系，从借名购房、借名贷款的角度进行分析后，不难发现徐某并不是购房合同和借款合同的实际权利义务承担人，法院基于房屋所有权归属张某的生效判决，认定银行接受张某代办提前还款不违反法律规定和合同约定，作出驳回徐某诉求的判决符合客观事实和法律规定。
　　相关启示
　　本案以某支行完全胜诉结案，该支行在银行开展贷前调查、受理代办业务及银行业务诉讼处理技巧等方面，均对商业银行具有一定的启示和借鉴意义，值得商业银行予以关注。
　　银行应全方位做好贷前调查工作，确保贷款背景交易的真实性。近年来，随着银行个人贷款业务流程的逐渐完善和优化，贷前调查的范围和内容不断扩大，无真实交易背景的个人贷款基本杜绝。但由于国家宏观经济政策变化，特别是房地产调控的持续，一些新型个人贷款风险有所显现，较为典型的包括为规避信贷政策借用他人名义购房贷款、子女通过买卖父母名下房产办理贷款进行融资、以权属存在争议的房屋办理房抵类贷款进行融资等。因此，只有银行不断丰富贷前调查手段，加强对抵押物的实地调查，才能有效避免发生上述风险。
　　银行在受理代办业务时，应加强对代办人身份及授权的审核。尽管代办个人借款提前还款业务有利于银行贷款的安全，但银行在受理代办业务时，除应核对贷款信息审核外，还应注意对代办人身份证件及授权委托的审核，尽量确保提前还款业务不违背借款人的真实意思。本案发生后，某支行已经对提前还款业务办理流程进行了优化，并提出了较为严格的办理要求。但需要注意的是，当贷款确实出现较大风险（例如借款人涉及其他诉讼）时，银行在办理提前还款业务过程中也不宜过于教条，应具体问题具体分析，尽量优先确保银行债权的实现。
　　银行在诉讼处理中应全面调取有利证据，追加必要的当事人参加诉讼以查清案件事实。尽管银行的贷款类诉讼案件大多基于借款合同，仅涉及银行、借款人、担保人等诉讼主体，但在处理复杂被诉案件或借款合同无法反映真实交易背景的情况下，银行应在全面调取证据、充分论证的基础上，通过申请追加当事人的方式，促使法院对借款合同及基础交易进行全面审理，以更好的维护银行权益。本案某支行之所以取得胜诉正是得益于张某参与诉讼后，法院突破合同相对性对案件事实进行了全面审理。
　　（作者单位：中国工商银行法律事务