由“房改”到“危改”，是非功过任评说

　　俗话说：安居乐业。老百姓安居了才能乐业。
　　俗话又说：民以食为天，民以居为安。吃饭是天大的事儿，住房则关乎能否平平安安过日子。
　　俗话多来自群众语言，可见住房在老百姓生活中的重要性。中国是个有着几千年传承的农耕国家，土地是命根子，土地上再有了房，那就是产业。
　　自古以来，人们有了钱，甭管是一点点积攒下来的，还是意外发的横财，首先想到的就是要买房置地。这种世俗观念连王侯将相也概莫能外。
　　解放后，土地归属国家所有，在城市里，房屋也以公有制为主，有限的私房作为公有制的补充，充其量只起个调剂作用。再经过几十年的管制和教育，人们对拥有自己房子的欲望已经被极大地弱化。
　　改革开放之后，经济建设迅速发展，许多政策有了翻天覆地的变化。住房制度自然也得到了极大的调整和变更。市场经济了，商品房开始走进人们的生活。住房商品化，居民需要住房就得花钱购买，多年弱化的欲望又重新被点燃，买房成为摆在每个家庭面前的实实在在的问题。
　　上世纪80年代中期，住房制度改革迫在眉睫，然而推广起来阻力重重。事实上，北京市房改的直接突破口既不是“小步提租”，也不是出售公房，而是来自危房改造。
　　住房商品化伊始：这张大单谁来买？
　　中国是个神奇的国度，中华民族是个智慧的民族。一旦挣脱束缚能量释放，便什么奇迹都会发生。住房同样如此。40岁以上的人大概都会记得改革开放前我们的住房状况，同样也能看到如今的城市面貌和我们的住房水平，用巨变来形容绝不夸张。
　　其实这只不过经历了20多年的时光。
　　对住房问题的重视始自上世纪80年代初。伴随着改革开放，地产和房产成为理论与实践都必须跨越的障碍，这也是必须由最高领导层才能解决的问题。中国的住房制度改革由邓小平提出，并于1985年开始着手解决。这一年的1月16日，国务院总理赵紫阳就改革住房政策问题在国务院会议上提出，研究租金问题要搞个小组。以建设部为主，组织部、劳动人事部、财政部、体改委都要参加。搞出改革办法后，先在几个小城市试点，再在全国铺开。1月22日，全国住房租金改革领导小组成立。
　　2月，房改办开会，确定了“提高房屋租金，增加工资”方案的试点城市为唐山、蚌埠、烟台、常州四市（后又增加江门市）。此时，房改的实施内容还局限在房租的提高及如何提高如何补贴上。出售公房与住宅商品化也逐步提上了房改的日程。
　　我国城镇住房制度改革在1986年成为焦点，也许并非表明时机成熟，而是表明房改已经刻不容缓。从进程上看，它表现为从提高房租——出售公房——住房商品化。就算是“摸着石头过河”，也反映出领导层、理论界与平头百姓对住房共同的思想观念的转变。
　　在这种大形势下，北京市的情况又如何呢？
　　1987年，张百发副市长发表了一篇题为《住房制度改革势在必行》的文章，实际上这大约是篇记者的采访，标题是编辑部后加的。百发市长在文章中说：“北京作为首都，解放后党和政府为解决城镇居民的住房问题作出了很大努力。到1986年，累计投资100多亿元，建成住宅6000多万平方米，相当于新中国成立初期北京住宅总面积的四倍半……去年竣工交用住宅501万平方米，创历史最高记录。但是，全市的住房供需矛盾仍很尖锐，各种缺房户有40万户，约占城镇居民总户数的四分之一，其中严重困难户有10万户。有简陋破旧的危房29片亟待改造。”
　　他说：“现行住房制度可以简单地概括为统建统配、低租金、高福利。长期以来，这种福利制被当作社会主义优越性加以宣扬，结果形成住房等、靠、要，吃大锅饭。多年来，住宅建设都是只有投入没有产出，建房越多补贴量越大。这种福利性住房制度，不仅使国家负担日益沉重，民用建筑业失去了生机和活力，消费结构畸形发展，也助长了一些人走后门，拉关系、以权谋房等不正之风。”
　　说到房子，这位多年主管建设的副市长也是一肚子苦衷，他借用其他领导的话说：建房难，分房更难，管房是难上难。这何尝不是他自己的慨叹呢？
　　房改要改变旧的住房分配制度，逐步实现住房商品化。换言之，也就是甭管老百姓租房还是买房，都要从自己的口袋里掏钱，但老百姓口袋里有没有钱，愿不愿意掏就是另一个问题了。
　　城镇住房制度改革从诞生之日起就决定了它是一项举步维艰的大工程。
　　北京房改艰难起步
　　面对着从上到下要求房改的呼声，北京自然无法独善其身，更何况，北京市新住宅的建设速度虽然走在全国前列，可房改的阻力和复杂程度也居全国之首。
　　双轨制和多轨制是新中国社会主义的特色。北京的房产管理也是如此，呈多头管理方式，有军队管理的，有中央直属机关管理的，有央企管理的，有市直机关管理的，有市属企业管理的，有房管局统管的，也有各中小企业自主管理的。管理机构不同，经费来源不同，管理办法各有千秋，不要说分配数量、福利补贴、维修资金差别很大，就是房屋的租金标准，中央机关企业也与地方绝对不一样。
　　既然大家都住的是公房，又都无法买卖，几十年里住房需求总会有各种各样的变化，靠什么进行调剂呢？
　　换房成为当时最为有效的途径。
　　北京市的换房始自新中国成立之初，专业机构自1973年就已独立存在，到了1980年正式成立了市换房站，随后各区相继也成立了区换房站，主要负责居民房屋的调换工作。1982年10月，市换房站在北京市文化宫举办了首届换房大会，至1992年换房总站与市总工会、北京日报社、北京电视台共举办了换房大会11届，各区换房站每年还要不定期举办几次换房活动。80年代换房大会几乎成了全市最为热闹的盛会。
　　80年代后期，随着改革开放，一些居民生活富裕起来，为解决住房窘迫，提高生活质量，货币逐渐影响并进入换房领域。由于换房站长期进行的是服务为主、无偿换房，执行的是1979年制定的“个人换房收费0.30元，单位换房收费1元”的标准，这就使得差价换房，私下交易悄然出现。单位和个人买卖公房使用权的行为初露端倪，绝迹几十年以倒腾住房为生的“房纤儿”“房虫子”也死灰复燃。
　　此时，北京市的房地产开发公司已经有了长足的发展，不仅数量增多，年竣工量也达到了500多万平方米，可经营却是一潭死水。按照政府统配统销原则，单位建设及销售要有计委下达的指标，指标每年有限额，不得突破。有钱并急需购房的单位，若拿不到购房指标，也只能向后顺延，排队等候。而此时，那些能力强并善于经营的房地产开发公司自身有了一定的住宅积累，不单单满足于出售给单位，它们期待着向更广领域、更大市场拓展，以期获得更高利润，目标自然也就瞄向了一些有钱的个人。
　　一方有需求，一方有供给，在今天看来是水到渠成的事情，而在改革之初却困难重重。除了购销的制约，还包括产权的确认，没有产权证的房子谁敢买？就算出于权宜之计，终究要有个根本的办法和出路。
　　1988年1月15日，国务院在北京召开了全国住房制度改革工作会议，这是国务院召开的第一次专门讨论住房制度改革问题的全国性会议。会议之后，北京市成立了住房制度改革领导小组。
　　北京市的房改试点先从11个单位开始，随后又扩大至72个单位。经过试点，于1991年底出台了一系列的措施。
　　在这一阶段有三项大的举措为住宅商品化奠定了基础。一是完成于1986年5月的首次城镇房屋全面普查，基本上摸清了北京市城镇房屋的“家底”。二是于1988年3月18日颁布的《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》规定：凡本市城区、郊区、县城、建制镇、工矿区范围内的所有房屋，包括机关、军队、企事业单位的全民所有制房屋，集体所有制房屋，私人房屋，社会团体房屋，均在此次登记之列。对房屋所有权来源清楚，没有争议，符合法律和政策，证件齐全，手续完备的发给“房屋所有权证”。三是于1988年10月，经北京市编制委员会批准，由市房地产管理局成立的“北京市房地产交易所”，开始尝试向北京市居民出售新建商品房。
　　意外的突破口：危房改造
　　北京市的住房制度改革虽然紧锣密鼓地搞起来，但成效远没有想象的那么大，颇有些雷声大雨点小的意味，试点单位的一些成果，推广起来阻力重重。而最大的阻力还源于得不到广大群众的支持，见不到实惠的群众大多采取观望态度，出售公房之初，群众响应并不积极，房改工作在80年代末呈停滞状态。
　　北京市房改的直接突破口既不是“小步提租”，也不是出售公房，却是来自危房改造。
　　北京市的旧城改造由来已久，由于要改造的是老城居民稠密区的旧房。这是块难啃的“骨头”，资金短缺，只好零敲碎打，因隶属关系，旧城改造任务大多由房地产管理局承担。而北京市的房地产开发公司自成立以来集中进行的是新区建设，大多在二三环路以外，相对人少地广，且回报率高，也便于施展“拳脚”进行集团作战。开发公司除了由政府硬性下达的专项任务不得不接受外，对旧城区的改造兴趣不大，原因当然是因为受到诸多方面的限制，规划、设计、限高、大市政、拆迁、施工运输等等，还要与老百姓直接打交道，难度高利润低，搞不好就要赔钱或贴钱。
　　也正是由于这一原因，旧城改造与新区建设形成了截然不同的两种方式，无论是规划投资建设竣工诸多方面都有很大差异，二三环外与城区内建筑面貌形成强烈反差。望着一幢幢一片片崛起的楼房，渐成农村包围城市之势，城内居民心里有着说不清的滋味儿。当时流行着“拆迁拆迁一步登天”的说法，表明老百姓真希望能一下子改善自己的住房条件，可“金窝银窝也不如自己的狗窝”又调侃式地表达出群众对于老城区、老胡同、老宅子故土式的眷恋。
　　然而，老城区内的房屋大都建造于解放前，长期的福利制使得房屋修缮资金不足，失修失养严重。一些地区破旧危房已经连成片，很难修缮，只能采取临时性保护措施，让其不倒不塌，勉强住人。
　　据当时北京市的城镇房屋普查统计，北京市的平房住宅有3113.62万平方米，破旧住宅有1400多万平方米，城区严重损坏的危房有13万多间，建筑面积近200万平方米，其中有居民6万多户22万人。“旧城根、坛根一带，包括城外关厢是破旧危房集中，四季严重积水的地区。” 由此，北京市确定了27片类似的危旧平房区，列入亟待改造计划。
　　对政府来说，旧城改造与新区开发相比，显得更为迫切。毕竟“解危”要重于“解困”。
　　1988年，北京市为了解决城区成片的破旧危房，下拨了一笔专项资金，在菊儿胡同、小后仓、东南园开始进行改造试点。试点工程正式被命名为“危房改造”。“危改”也自此能够名正言顺不加避讳地书写进政府文件中。
　　三片的危改面积都不很大，政府总计拨付了启动资金1000万元。所谓启动资金，是因为按设想，这笔资金还会收回，再投向下一批危房改造。但从结果来看，这笔资金并没有收回，市、区房管部门还不得不又追加了投资。但它产生的社会影响却很大，特别是由吴良镛先生设计的菊儿胡同改造，至今为人们津津乐道。危改后的菊儿胡同小区呈新四合院式建筑，质朴大方，新颖别致，适于当时北京的城市风貌，为此，小区还获得了联合国人居奖。只是菊儿胡同危改只涉及7个院子44户人家，面积2000多平方米，采取的是住房合作社的办法，回收资金有限。
　　小后仓的危改则是由西城区政府负责，区房管局具体实施。小后仓位于西直门附近的福绥境地区，是当时西城的主要危改区，共有居民298户1064人，房屋595间。这里的房屋多为解放前及解放初的简易平房，一些是由当年的仓房翻改而成，破旧不堪，积水严重，受困扰的居民不仅不愿缴纳房租，还要经常上访上告。1986年有56户居民联名向市长写信，要求尽快解决居住的危旧困问题。正是由于居民有改造的急迫愿望，小后仓危改伊始便得到了辖区群众的支持，近300户千余人的拆迁只用了一个月，有80%的居民是自己找房想办法进行周转。因为群众知道这次危改不是房地产开发，不是大市政建设，而是由政府出面进行的非营利的改善群众居住条件的惠民工程。在签协议时，就有49户居民预购了单元住宅51套，以表示对房改和危改的支持。虽然这点儿资金对整个危改工程来说微不足道，但对于那些迫切需要改变居住条件的北京市民来说，表明的是一种心态上的改变。
　　小后仓危改试点由原市长助理黄纪诚负责，设计师是清华出身并受教于梁思成门下的黄汇女士。黄汇将小后仓设计成错落有致的灰瓦坡屋顶三至五层建筑，很适合北京人的生活起居习惯。竣工后，小后仓危改区的人均居住面积也从4.75平方米提高到了7.4平方米。
　　危改上台阶：德政之初
　　1990年4月30日，或许应该是让许多北京老百姓记住的日子。
　　北京市政府第8次常务会议意外地增加了一项议题，德宝危房改造问题在会议上正式提出。市政府常务会议专题讨论危改，这在当时是破天荒第一次。西城区区长衣锡群率领着他的危改班子向市领导用文字、图片、沙盘及真实而完整的幻灯片作汇报，全面展示了德宝地区的危房现状。这引起了会议的关注和震撼，会议一致通过了对德宝地区进行危改的议案。
　　会议研究了危房改造的必要性和可行性，指出北京市的破旧房已经到了非改不可的地步，因此必须投入较大力量在10年之内将旧城区的破旧危房改造完。为了达到这一目的，在规划方面、设计方面、市政方面、税收方面，尽可能地为危改提供方便，适当放宽限制条件。
　　围绕着资金回收，会议提出了“一个为主，一个转移，四个结合”的指导方针，即：危房改造要以各区政府为主；城市开发建设重点要从城外转移到旧城区以内来；危房改造要与新区开发相结合、要与住房制度改革相结合、要与房地产经营相结合、要与保护古都风貌相结合。
　　会议提出了在危房改造中要发挥国家集体个人3个积极性的要求。并将德宝地区的危房改造确定为北京市的危改示范区，由市政府拨付启动资金2000万元。
　　消息于第二天见报，当日的《北京日报》在德宝地区销售一空，有的人家竟不约而同地买回4份，这在当时是很少见到的景象。老百姓奔走相告，相互询问危改片的划定范围和改造的具体办法。一时间，危改成为街谈巷议的热门话题。
　　德宝地区位于西直门外，紧邻北京展览馆，包括了德宝胡同、小园胡同、新兴中巷、新兴西巷及西外大街一部分，总占地5.2公顷，有居民998户4260人。该地区的房屋多为破旧平房及简易楼房，还有不少是建设展览馆时遗留的简易工棚，经整修加固后沿袭为住房。这儿的市政基础设施极差，低洼积水，有的院子不仅“三级跳”，也根本没有排水设施。宅前屋后街道上还有许多抗震棚改建的违章简易房，群众居住拥挤不堪，生活极为不便。为了改善居住条件，该地区居民频频上访，意见很大，许多人家长年拒缴房租。而房管部门对于这样大面积成片的危旧房也难以修缮，只能勉强维持，保证不塌不倒不伤人而已。
　　德宝危改工程匡算下来，最少也需要经费1.2亿元，除去市政府先期拨付的2000万元，区政府给予的改造经费800万元，尚有资金缺口9000多万元，如何筹集到资金并保证改造资金持平，是德宝危改必须解决的问题。为此，德宝危改区的规划设计在首规委总建筑师程恩健先生的主持下，由市房地局设计院反复平衡，几易其稿，才最终敲定了方案。
　　危改是由政府实施的惠民工程，目的是要解决对居民生命财产构成威胁的破旧危房，它不同于房地产开发，不能以改造赢利。更何况在当时的情况下，住房商品化还谈不上，居民群众对房改尚心存疑虑，开发赢利不过是说说而已。
　　然而要筹集改造资金，根本出路只有进行住房改革，为此市房改办在德宝改建处专门派驻一个小组，负责房改政策的制定和实施，危房改造的许多新办法新政策便是从德宝试点并向全市逐步推广的。
　　由于当年亚运会在北京举办，德宝危改工程于11月5日正式开始动迁。12月初，德宝地区近千户居民、23个单位、21家个体经商户全部迁出，没有出现一户“钉子户”。12月5日，现场三通一平，市、区主要领导兑现承诺，亲临现场参加了开工奠基剪彩仪式。
　　继德宝危改后，菊儿胡同二期、槐柏树街、甘雨桥、东花市、安外大街等危改项目相继开工。到1991年岁末，市政府共批准37片危房改造区，开工27片150万平方米，其中有50万平方米的住宅竣工。
　　北京市的危房改造终于迈出艰难的一步，形成了全面开花的大气候。
　　借助于危房改造，房改也全面推开，并取得了可喜的成果。
　　住宅商品化终于触手可及。
　　危改与房改：收拾金瓯一片
　　1992年4月30日，德宝危改示范区竣工，改造后的德宝小区总建筑面积10万多平方米，为多层楼房围合的院落式住宅，坡屋顶，红瓦白墙，保持了北方民居特色及古都风貌。德宝小区已建成的9栋住宅楼自“五一”起居民陆续回迁，另3栋临街带底商的住宅楼也进行内装修。此外，为德宝危改资金平衡而建的德宝饭店也初具规模，矗立在西外大街，成为一道景观。
　　当天上午，北京市、区政府的主要领导来到德宝地区，向回迁群众表示祝贺，并为居民代表发放新居钥匙。居民代表向北京市政府敬献了一块满含深情的牌匾，上面写有“改造危房 为民造福”8个大字。
　　北京市的危房改造确实是项为民造福工程，得到了北京市民的拥护和支持，无论是动迁、建设，还是房改资金的回收都相当顺利，从而使一些房改政策得以推广和实施，住宅的商品化也藉此迈出坚实的一步。可以说北京市是以危改促进了房改，又以房改推动了危改。
　　从“双改”的相互促进上看，似乎有着一定机缘的巧合，而从更深层次来探讨，它也是北京市建设发展的一个从上而下，自下而上相互促进的成功范例。
　　各区政府是危房改造的重要推动力，危旧破房对它们压力最大，紧迫感最强，危改成功后，也获利最多，以区为主的政策在当时无疑是正确的。市、区各主管和职能部门在区政府的督导下，整合力量，简化程序，特事快办，极少出现扯皮推诿的现象，为危改的成功作出很大贡献。
　　随着危改的推开，不仅各区都相应成立了危改办、改建处、开发公司，危改的范围也不断扩大。
　　最有力的证据就是北京市在1985年的统计中共有危房区29片230万平方米，而在1990年再次统计时，亟待改造的危房区竟达到了200片近1000万平方米。这显然不是统计数据上的失误，而是新统计中含有了大量的水分。
　　危改可以享受一些政策优惠，四源费（自来水厂建设费；煤气厂建设费；供热厂建设费；污水处理厂建设费）、大市政费、营业税等诸多方面可以减免缓返，这让日渐强大的房地产开发企业也转变了对危改的看法，许多开发公司不失时机地转而寻求与区政府在危房改造上的合作。
　　北京市的危改很幸运，它延续着顾大局的北京市民“拆迁拆迁，一步登天”的童话梦，尽管当时的有些房改及拆迁政策并不完善，带有许多强制性色彩，可对长期在破旧危房中艰难度日的老百姓来说，已经很知足了。而就在这个童话梦尚未醒来时，1992年的开发热和房地产热便“忽如一夜春风来”，很快席卷了神州大地。
　　这次房地产热来得迅猛，声势浩大，对北京市的危改来说，恰逢其时，让老百姓更相信危改与改善居住条件的迫切性和必要性，同时它的光环也暂时遮蔽了危房改造大范围推开后必然出现的问题与弊端。
　　当1992年底北京市政府赴港招商引来大量外资时，危改成为诸多项目中最吸引港商的大热门。其中不少是以区政府名义进行招商的危改项目，门槛较低，监管较弱，其首要的目的是为吸引外资，也就附加了一些优惠条件。在房地产业混迹多年的港商太清楚北京城内繁华商业区的价值了，许多港商不动声色地一步步将黄金地块的“危改”项目低价拿到了手。或许在当时来讲是个“双赢”的局面，但其后所出现的大量拆迁却摘掉了危改头顶的光环，人们发现它所伴生的是让各级各类开发商所能攫取的暴利。
　　话题再回到德宝危改示范区。1993年新年刚过，在北京市西城区房地产管理局的大礼堂里举办了一场商品住宅拍卖会。在北京尚非健全的房地产市场拍卖商品住宅，这应该是首次。尽管与其后各种场面宏大的拍卖相比，它显得原始、简陋、不成熟、程序不尽规范、操作青涩，但能容纳800人的大礼堂里还是座无虚席，市、区行业内的主管领导及不少开发企业的老总都来捧场看热闹。
　　拍卖会共计推出了10套住宅，是德宝改建后剩余的住房。主办单位对参与竞拍者进行了较严格的筛选，都是缺少住房的居民个人。拍卖会上每套住宅的竞争都相当激烈，有一套107平方米的三居室住宅从37.7万元起价，经过了33次竞投，最终以77万元成交，价格约为每平方米7142元。当中买人与家人一道走上拍卖台，现场领取了房产证时，竟然激动得话语哽咽热泪盈眶。
　　拍卖会上的10套住宅成交总额为446.2万元，平均价在每平方米7000元以上，拍卖款全部纳入危改回收账户。这次拍卖会让业内人士包括政府官员都表示震惊，称见了世面，想不到城里的房子能卖到这么高价。
　　而在改造之初，德宝当地居民按政府优惠价购买住房的房价仅为每平方米300元。当时北京二环附近的房价在每平方米3500～4000元，而稍远些在三环附近的房价为2000～2500元。不过这只是停留在纸面上与百姓印象中的数据，实际上对居民个人来说，还可以叫做有价无市，没有一定的关系或单位背景是买不到商品住宅的。
　　扩大化的危改：孰是孰非？
　　房地产开发热和危改的全面推开，让北京市的城建驶入高速发展的快车道，几年前还相对平静的老城区似乎转瞬间到处是工地，到处是塔吊，到处是轰轰隆隆的机器声，到处是头戴安全帽操着全国各地口音的民工。
　　北京城在变化，在日新月异地变化，在开足马力向着现代化大都市的目标飞奔。老北京人面对身边的变化在惊诧欣喜之余，也有了一些忧虑。他们虽然渴望住进舒适安全现代化的新小区，但也有着对老城区的眷恋。面对着到处旧墙面上用白灰水刷出大大的“拆”字，他们惶惑了。
　　危改的全面推开对北京市的城市建设、对房改、对提高居民的生活水平所作出的贡献是有目共睹的，无疑是一次成功的尝试。
　　1993年下半年，中国经济进行宏观调控，首当其冲被叫停的便是开发区圈地热潮。银行银根收紧，房地产开发公司大整顿，炒房炒地炒楼花的“炒家”们逐渐淡出市场，全国的房地产开发似乎进入寒冬。但是由危改作为主要支撑的北京房地产业却相对幸运，一切还在按部就班地进行，外资继续涌入，大部分正规的开发公司或与各区政府联合，或与港商联姻，也逐渐将重点转向了旧城区的危房改造。由于开发公司具有丰富的开发经验，专业的开发队伍和成熟的经营理念，北京市危改的主力军不经意间已经转变为房地产开发企业。出于同样原因，各区政府也愿意将危房改造的运转经营交给专业的开发企业来完成。
　　至1998年，这种由政府挂名，房地产开发公司实施的危房改造已经成为主流，危房改造的基本性质发生了变化。于是，许多媒体将危改称为“变了味儿的危改”“推平头式的危改”。
　　说危改变味儿，主要变的是什么呢？
　　既然旧城内进行的是成片危房改造，那么什么算危房，什么算危房片呢？
　　按照主管部门对直管公房的传统规定，房屋鉴定标准共划分为5类：一类房是指比较完好的房屋；二类房是指一般完好的房屋；三类房是指一般破损的房屋；四类房是指严重破损的房屋；五类房是指危险房。这一检查和统计是动态的，房管局每年都要对全部所管房屋进行两次检查备案。
　　危改初期，对于成片危旧房改造区的认定必须符合两个条件：一是该区要有70%以上的房屋属于三、四、五类房；二是该区要有30%以上的房屋属于四、五类房。
　　至于危改片有多大则没有具体规定，大多以地区传统的约定俗成加以圈定或命名。
　　“危房改造以区为主，城市开发重点从城外转移到旧城区来”的指导方针，在危改初期成果突出，各个城区最棘手，多年不敢动的危旧房区陆续得到改造。可随着进展，危改扩大化势所难免。一些质量不错，结构完好的旧平房、老宅院、名人故居也被无辜地卷入危改之中。当危改受到政绩和利益的裹挟时，其他的也只好让步。
　　北京市危房改造成功的关键在于资金平衡，资金平衡最有效的措施来自商品房和商业房的出售。提高容积率，增加改造面积，减少住宅扩大商用，突破限高，这都是具有极大诱惑的获得收益的办法。而更主要的是通过外迁当地居民，通过赚取地区差价获得资金支持，而要多获取地区差价就必须加大居民外迁数量。
　　曾经有位很成功的开发公司的老总，被问到成功的关键是什么，他回答：第一是土地位置，第二是位置，第三还是位置。这基本也是业内的共识，一个有了一定基础的开发企业，房地产开发的关键在土地，而要获得最丰厚回报则在于土地的位置。
　　北京的旧城区恰恰符合这一条件，要在老城区进行房地产开发则必须迁出大批的居民，危房改造既符合政策，又符合民意。随着住宅商品化的发展，北京城内商品房价格与三四环外商品房价差也越拉越大。
　　前期危改包括德宝示范区的成功，并被北京人誉为德政，在于多数居民都能够回迁，并按优惠价格购买了住房，负担不是很重。外迁居民则出于自愿，主要为增加住房面积，改善住房条件。
　　但当危改全面推开，房地产开发公司纷纷经手后，一切都逐渐发生了转变，外迁为辅变成了外迁为主，而回迁的优惠房价也大幅攀升，逼得老城区的居民不得不大量外迁。而开发商也正是抓住了这一要诀，借危改赚得盆满钵满。
　　危改的大面积推开，无形中将许多权力下放，开发商的介入使危改从政府行为演化为商业行为，一些内幕交易、暗箱操作、权力寻租幻化为行业潜规则，一些随便更改设计的“三边”工程也时不时地会冒出来，这些都给危改带来了负面影响。
　　据《新京报》披露的统计，1993年～1995年，北京出现了700多家市、区属的项目公司，它们举起参与政府“安危解困”的牌子，以“先划拨后出让”的形式拿到了土地使用权。而1992年～1997年，北京市立项的危改片达到114片，近11.8平方公里，占旧城面积的五分之一。
　　当新世纪到来之际，北京市的危旧房成片改造的原有意义实际上已经消失，代之而起的高楼大厦基本上淹没了原有的街巷、胡同、小平房，特别是在主要街道和地区，现代商圈、高档社区、涉外公寓写字楼成为地标式建筑。一个现代化的大都市展现在人们面前。
　　危房改造成为历史，如果还有这一称谓，也不过是借助于这块金字招牌对残存的旧平房的最后围剿而已。
　　具有相似命运的还有房改，北京市的住房福利分配制度在新世纪到来时已经寿终正寝，表明住房制度改革的历史任务基本完成，北京市的住房商品化时代已全面来临。
　　面对着近年来北京市的房价高企不下，老百姓为争房亲人反目，开发商为争地豪掷千金，恐怕很少有人会忆及当年危改给人心灵带来的温馨与震撼，更很少会有人记得小后仓危改为保护一棵老槐树削掉了一个楼门的住宅，德宝危改为保证北京展览馆的天际