当前宏观调控下泉州地区房地产业的发展前景探析

魏秀华，何奕桥

(1．福建师范大学福清分校经法系，福建 福清350300;2．泉州市光大证券，福建泉州362000)

自2010年以来，政府出台了多项房地产调控政策，加大力度遏制房价过快上涨，先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。当前房地产市场的严厉调控与以抑制通胀为核心的从紧货币政策相叠、增加保障房供给与限购令干预需求相叠的情形，对房地产开发商甚至是中国房地产市场构成极为严峻的市场与政策环境压力。在“新国五条”出台后，一线城市的房产量价齐跌，开发商展开与政府的博弈之战，将市场投资逐渐转向二三线城市。然而因房价下行的预期，购房者持币观望的情绪将进一步加深，2011年，部分二三线城市房地产销售在“金九银十”之际也大为失色。在该情形下泉州地区的房价若顺势上涨也可能受政策波及，故此，能否有效地把握利好政策对泉州市政府及房产从业者而言是不小的挑战。

一 当前房产宏观调控政策的效力分析

2009年11月27日，温总理在上海考察时明确提出“要抑制投资性购房”。自此揭开了政府对房产展开新一轮调控的序幕。从2010年1月10日起至今，政府陆续采取了一系列调控手段干预房地产市场发展，旨在以落实地方政府问责机制、增加保障房供给、加强税收征管、强化差别化信贷、区域限购控制需求等措施配合加息坚决遏制房价过快上涨趋势。

(一)行政干预方面

从2010年1月10日起至今，国务院各部委陆续出台了“国十一条”“新国十条”“新国五条”“新国八条”等房产调控政策。

表一 各房地产调控政策部分核心细则

总体上，密集的房产政策主要指向在于调控北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分发达省会及直辖市的房地产业发展，其中“新国五条”规定首套房首付比例最低为30%，并提高放贷要求，政策效力较为明显，加上而后发布的“新国八条”提出“对已有十套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”的限购指令，二者共同作用使一线城市的房地产业面临真正意义的“寒潮”。2011年以来，华创证券监测的20大城市住宅成交面积同比下滑约31．9%，40大城市销售面积和销售额占比全国逐月下降。截止10月初，9大一线城市的商品住宅可售面积约有5012万平米的可售面积，库存量不仅高于2008年金融危机后的高点并且仍处于增长阶段，去存压力越来越大。另从主要上市房企的资产周转率来看，万科、招商地产、保利地产和金地集团四大龙头的周转率分别下降约3%、6%、10%、24%，扩张较快的绿城集团资产周转率则大幅下降约40%，只有致力于开拓二、三线城市的恒大地产等部分房企有所上升。新政对一线城市调控效力可见一斑。

(二)财政、税收政策方面

接连发布一系列房产调控政策的同时，财政部和国家税务总局也配合着出台相关税收制度。2010年3月9日，财政部发布了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，要求两人或多人共同购房时参与者皆应属于首次购买住房，方可享受1%的契税优惠，收紧了契税优惠范围，按购买普通住宅所缴纳的契税算，费用多了0．5%;同年5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题;6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。规定除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1．5%，西部地区省市不得低于1%，短期内两次出台关于土地增值税的从紧政策，增加开发成本，无非是要控制房地产的开发收益，旨在督促房地产开发商有效把握拿地、开发、销售的节奏，进而促进市场稳健进行;2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定对个人销售购买不足5年的住房按收入全额征收营业税，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

财政、税收政策方面主要从契税、土地增值税、转让税、个人所得税等的从严征管抑制投机需求来配合房产调控政策发挥效力，但部分税收政策执行较为不力，特别是个人转让房地产所得税的征收亟待加强落实。若各地政府能严格把关各税收政策，则将促使房产调控更为高效。

(三)货币政策方面

在货币政策方面，政府通过加息及上调准备金率等从紧货币政策调控房地产发展，给购房者、房地产商及金融市场等都增加了不少压力。

2011年以来，三次加息无形中加重了购房者的购房成本，使购房者在承担更多首付的同时不得不把日后更大的经济负担也考虑在内。以70万的商业贷款为例，选择等额本息还款方式借贷20年，以现7．05%基准利率还款，要比以年初6．40%基准利率每月增加还款额305元(房贷利率以基准利率的1．1倍计算)。而6次上调存款准备金率冻结了部分流动资金，使得银行对房贷的发放更为谨慎。年初至今各大银行如民生银行、兴业银行、华夏银行、交通银行等因信额紧缩都相对放缓了房贷办理速度甚至是暂停房贷业务，这也在一定程度上增大了购房者的购房阻力。对开发商而言，加息和上调存款准备金率也使得其融资更为困难，资金链必然受波及影响。在目前房地产市场趋势尚不明朗、交易量逐渐萎缩的状况下，这无疑是“雪上加霜”。

据央行发布的2011年前三个季度《金融机构贷款投向报告》显示，2011年伊始，房地产贷款增速持续减缓，这与三次加息及上半年6次上调存款准备金率不无关系。三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行的人民币房地产贷款余额为10．46万亿元，同比增长14．6%，比上季末回落2．3个百分点，比同期各项贷款增速低1．3个百分点;前三季度累计增加9923亿元，同比少增7439亿元。

二 当前泉州地区房地产业面临的机遇与挑战

相比各大城市，泉州等中小城市受房产新政的影响较小，大部分地方政府对中央新政细则的实施有所保留，中小城市商品房销售额占比全国自2009年4月以来基本逐月增多。“新国八条”出台后虽及时执行二套房首付在60%、贷款利率在基准利率1．1倍以上的政策，但基于中小城市房价尚未出现暴涨，以及考虑到房地产业发展对地方经济发展的重要性，多数地方政府并未出台“限购令”这一终极政策，只是言明房价指数同比涨幅的控制要求等。新政调控下一线城市土地供应越发有限，难与大型房企在一线城市争地的中小房企加快向二、三线城市转移，使得二、三线城市房地产投资开发快速升温。

据国家统计局公布的2011年10月70个大中城市房价数据中可以看出，［1］70个被统计城市中，新建商品房环比价格下跌的城市有34个，其中，一线城市房价环比全面下降，降价潮同时蔓延至部分房价伺机高涨的二三线城市。虽然当前政策旨在控制一二线城市房价，但基于各大中城市经过近10年的地产开发，一定程度上已趋于饱和，需求达到了高峰(2011年《中国住房绿皮书》指出全国35个大中城市普通商品住房平均房价泡沫为29．5%)，稳住一线城市房价过后，二三线城市将成为资本投资的中心同时也将会是政策调控的主要对象，当前情势尚不明朗。另一方面，当前中国正处于城市化的快速发展期，中小城市城市化以平均每年1．03%的速率增长，住房需求量有增无减。同时，中小城市地价较低，楼盘占用资金较少，可以有效地降低开发商运营成本，房地产业存在着巨大的发展空间。故此，泉州等中小城市欲复演一二线城市的发展历程，对房地产开发而言既是挑战，也是机遇。

(一)2011年泉州地区房产销售状况

在2011年1－9月期间，泉州地区商品住房销售26322套，总销售面积为300．85万平方米，分别同比增长7．27%和11．85%。其中，泉州市区商品住房销售8734套，总销售面积108．54万平方米，分别同比增长9．07%和26．55%。全市商品住房销售均价为6119元/平方米，较2010年年底均价增长13%。［2］同比2010年，销量和房价增长速度有所放缓。

同期，非住宅市场则是较受关注的房产类型。2011年1－8月份泉州市区非住宅成交量为4115套，相比于上年的 3525 套，上涨了 16．74%。［2］从成交数据上看出，2011年不少开发商将非住宅产品作为推盘重点之一，特别是异地强大实力开发商的进驻，加大泉州非住宅市场的开发力度，使非住宅建筑供应量呈明显上升态势，无论是已推出楼盘大量推出车位，还是品牌开发商推出的沿街商铺，无疑都受到了购房者和投资客的青睐。泉州浦西万达广场商铺、南俊新街商铺等产品的推盘销售，都在市场引起不少的关注。

可以说，泉州一手商品房住宅市场的趋稳与非住宅市场的热销形成了鲜明的对比。显然，房地产调控政策对于住宅市场的限制越来越大，以至于不少投资者选择商铺作为投资对象，在“不限购、不限贷”宽松政策刺激下，商业地产发展持续受到关注。［3］

(二)泉州房地产业发展的特有机遇

1．政策扶持更突显区域优势，城市化脚步加快。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》提出，将发展重点由大城市向中小城市过渡。“十二五”规划提出，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城市化的重要任务，中小城市要根据实际放宽外来人口落户条件，并大力完善基础设施建设，全方位提高城市化发展水平。中央政策导向的扶持为中小城市发展营造了良好的基础条件，为房地产业发展灌注强劲动力。

泉州借力提出环湾城市建设，构建一幅全新的城市框架蓝图。在新规划下，泉州将逐步改变以往城市开发腹地狭小的现状，发展空间不断扩容。《泉州市城市总体规划(修编)》获省政府正式批准实施，中心市区建成区面积从2005年70平方公里，拓展到环湾区域建成区150平方公里;城镇化率从49%提高到60%。原先以泉州中心市区片区、东海片区、城东洛江片区、江南片区、台商投资区片区等组成的城市空间，逐渐向惠安、晋江、石狮、南安等百强县市的腹地延伸，扩大海湾型城市板块，并不断完善环湾高速等交通路网。再加上2011年一系列利好消息如:泉州晋江机场获准对外开放(两岸可通航)、泉三高速公路和福厦高铁等投入运营(惠安高铁站预计2012年年底建成)、泉州港和肖厝港成为首批两岸海上直航口岸、扩大教育资源对外来工子女提供同等待遇、“厦漳泉城市一体化”概念的提出等，如此，城市化进程提速已成必然，对外吸引力增大，居住人口将得到大幅提升，开发商可以将目光聚集在更宽广的环湾区域，更有拿地意愿。

2．房地产投资潜力大。

2011年中国房产监测中心和中国房地产信息集团发布了《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》，泉州位居榜单第二，仅次于广东东莞。而各界也用实际行动作出了一定回应。第九届中国·海峡项目成果交易会(简称“6·18”)上共有822个泉州项目成功签约，占总比15．8%。投资额约247亿元，比2010年增长44%，占到全省总投资额的两成;2011年以来，新增的房地产企业和房地产开发项目带动房地产开发投资较快增长，前三季度全市完成房地产开发投资192．78亿元，同比增长44．2%，较上一季度增幅提高5．7个百分点，比2010年同期提高8．6个百分点。

3．建设规模扩大，施工面积及新开工面积持续增加。

2011年前三季度泉州市建设规模持续扩大。商品房施工面积3122．86万平方米，同比增长39．7%，增速较去年同期提高3．5个百分点。前三季度商品房施工面积增速分别为 33．0%、34．7%、39．7%。商品房新开工面积967．06万平方米，同比增长102．3%，增幅较去年同期提高11．9个百分点。前三季度商品房新开工面积增速分别为109．5%、96．4%、102．3%。施工面积及新开工面积的持续增加为我市房屋供应提供了有力的保证。

(三)泉州房地产业发展面临的挑战

1．房产新政中部分细则与金融调控的效力，致使泉州房地产市场量价齐跌。

中小城市房地产业能在这两年的调控不受太多影响，主要原因归于房价并没有超速增长，没有暴涨过则回落的空间也有限，也无须限购。但这不等同于漠视新政细则，不受任何限制。“新国八条”中上调通过贷款购买第二套住房的首付款比例最少为60%，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。配合2011年年内的三次加息，这条细则对中小城市房地产业而言是最强的条款，对于抑制中小投资者的投资需求，作用是肯定的。同时，加息也可能推迟了刚性需求者的置业，一定程度上会影响供求的平衡。且2011年上半年的六次上调存款准备金率，终于渐显2010年出台的“新国五条”中对第三套房贷“一刀切”的迟来的效应，此前对第三套房贷有所放松的银行迫于资金流转压力不得不叫停。进入2011年第三季度以来，政策效应已由一二线城市蔓延到如泉州的三线城市。最明显的表现是:全市第三季度商品住房销售7769套，相比一季度下降29．4%，市区下降26．7%。2011年9月份泉州市区四区楼盘成交量为508套，跌落近四成，创下2011年以来成交量的新低。商品住房销售均价7880元/平方米，较上年底均价下降11．1%。10月份泉州市区四区楼盘成交量为536套，持续低迷状态。［2］房地产市场传统的“金九银十”佳期却未能继续。成交量萎缩，价格下滑，泉州地区房地产业在此之际的发展不容乐观。

2．基础配套设施建设滞后，商业地产投资吸引力不足。

泉州市区目前有三个主要商业圈。其中仅以中山路、打锡街、涂门街为中心的老商圈最全面也最为成功。以丰泽广场为依托的商业圈主力业态为服饰、鞋皮具专卖店，缺乏休闲、娱乐等主题区域。而以汽车站为中心的商业圈本是接纳外来人流最多，被视为城市第一印象的区域，却没有受到应有的重视，存在诸多问题:汽车站台位置偏远;众多商贩堵塞交通;非法拉客现象严重、态度恶劣影响城市形象;周边布局缺乏前瞻性，依车站而建的大型商场导致人流、车流增多带来的交通拥堵问题把古城置于被人诟病的境地。而今，以客运中心站为依托的商圈也渐将重蹈其覆辙。市中心基础设施的不完善、城市形象被人所误解，必然导致房产方面流失部分潜在的投资需求、改善型需求等。另一方面，全市公交车服务网建设存在的缺陷也是影响房产需求的重点。一是多条线路实行一票制，虽然方便但价位不合理;二是线路的设立不完善，部分城区交通不便，影响其投资吸引力。

3．住房市场需求减少，待售面积亟待消化。

未来中小城市房地产局势尚不明朗，鉴于传统的消费心理，购房者会因一线城市的降价而产生本市房价下行的预期，下跌预期进而收窄了市场需求;再者，银行等金融机构严格二套房信贷的政策，增加了市民观望氛围;此外，泉州市本级和所辖区保障性住房的供给也在一定程度上分流了商品住房的市场需求。

住房市场需求减少的结果直接导致9月底我市待售面积124．50万平米，同比增长44．5%，较去年同期增幅提高36．1%，其中，住宅待售面积为60．06万平米，同比增长73．7%，较去年同期增幅提高73．4%。［2］市场待售面积不断增加，既影响了开发商的资金链，又造成房屋资源的浪费，不利于房地产市场的健康发展。

4．房地产金融体制不健全，资本市场运作乏力。

目前，我国普遍缺乏发达的多层次房地产融资市场，主要表现在:一是融资工具简单，许多重要的业务品种还没有建立起来;二是配套机构不完善，造成融资过程运作不畅;三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。［4］中小城市城市房地产金融问题更为突出，融资渠道有限，成本高，风险大，手续繁杂等各种因素对中小城市房地产业的发展更为不利。

三 面对宏观调控政策泉州市房地产业可采取的对策

面对愈加复杂的房地产市场情形，不论是为了规避风险还是挖掘城市潜能，泉州市政府与各房产开发商都应互相配合工作，抢抓机遇采取对策应对挑战，共同促进泉州地区房地产业稳健发展，加速推动城市化发展进程。

(一)泉州市政府方面

1．结合中央政策做好基本工作。

现今中央新政非常重视落实地方政府问责机制，因此政府切不可盲目追求地方经济发展，图一时之功而放任房地产的非理性发展，留下隐患。新政的压力不可避免，硬性细则应力保落实，辅以结合地方特色而出台的政策并行，在此敏感阶段稳定房价。一些基本工作应得到有效的跟进:如优化房地产体系，调整保障房的合理比例以平衡供需并落实其申购制度;支持、推进小城镇建设试点工作，放宽城镇户籍限制;各县级市围绕环湾建设的主题完善交通网络，提升城市凝聚力等。

2．提升城市形象，打造宜居城市。

针对泉州市中心当前基础设施辐射力不够的问题，政府需加强区域规划及配套建设，提升城市形象，打造宜居城市，吸引外来资金。细致的可做到:合理统筹车站的配套服务，吸纳商贩合法经营;建立长效监管机制，严厉打击非法拉客现象;增加公交公司补贴，进一步优化路网，为居民和旅客提供便利;加强城市绿化建设，发展旅游、娱乐项目开发等一系列措施来提升城市形象。城市第一印象是发展房产潜在需求的关键。

3．完善金融体制，积极培育房地产金融市场。

政府应大力加强对金融市场的监督和管理，有效预防风险、防止违规融资现象发生。具体工作可落实到对融资资金发放程序的严格检查，密切监控房地产开发过程中资金的动向，完善差别化住房信贷政策，控制个人投资投机性购房贷款的审批等。清理和完善本地区的信用体系的同时，政府也应支持房地产市场合理的融资需求，发展房地产产业基金，加大对公司债券的支持力度，以分散房地产市场从银行信贷和在股市融资的风险。甚而是参考国外成功的房地产市场体系模式，加快金融创新，积极培育房地产金融服务品种，建立多元化的金融产品体系。

(二)泉州市房地产开发商方面

1．强化诚信、规范化经营，树立房地产品牌形象。

中小城市房产的发展潜力巨大，开发商应具有长期发展的眼光，进行诚信、规范化经营以赢得好口碑，品牌效应在房产销售上推动作用非常明显，这点从万达广场在泉州市中心掀起的热潮便能得知。另外，从保障房建设作为品牌建设的基点也不失为一个好办法。现今大多大型房企并不青睐保障房的建设，主要还是因其售价受政府限制盈利空间有限。中小房企在商品住宅的销售上本身不具有优势，可在此时适度参与保障房的建设，再加以宣传树立自己的品牌形象，把目光放在长远的未来。

2．充分利用现有条件打造特色楼盘。

2011年上半年，3月19日开盘的冠亚·凯旋门推出372套房源，从正式对外开始连续蝉联两周的销售冠军，其中一周更是以193套创造泉州第一季度单周单楼盘的销售神话，到5月初二期所开出的房源几乎全部售罄;4月份泉州浦西万达广场推出将近1000套的SOHO公寓开盘以后同样是受到泉州购房者的疯抢。开发商可参考上半年万达广场和冠亚广场创下销售神话的营销理念打造属于独具匠心的特色楼盘。一是引入大型商业地产项目，强强联合打造高水平的商业圈，如以现有的“麦德龙”“沃尔玛”为中心，建立高档次的消费广场，从而带动其周边的地产发展，再逐渐向现有商业圈靠拢，形成一个包含各种层次规模的商业地产网。二是构建富含新意的生活模式，如在江滨打造公园式居住环境，或明星式名门楼盘，满足现今收入水平提高而激增的改善型需求。

3．优化小户型结构，平衡供需关系。

考虑到2011年前三季度全市90平米及以下住宅施工面积421．54万平米，占住宅施工面积比重18．7%;90平米及以下住宅新开工面积105．24万平米，占住宅新开工面积比重16．9%，占比重仍显偏低，这与国家政策规定的新开发楼盘90平米以下的住宅占楼盘总面积70%以上有很大差距。且依前文分析得知，在城市化快速进行的同时，房产的刚性需求大增，小户型的未来市场值得看好，开发商应大力调整户型结构，逐步将供需接轨。

4．适度促销，缓解资金紧缺风险。

因此前供求结构的矛盾突出，2011年9月底，泉州市尚有待售面积124．50万平米。现今存款准备金率六次上调，开发商的资金链受严重影响，在此时候各滞销楼盘适度促销不仅可以增加楼盘人气，回笼资金，满足自身开发需求，也可在中小城市调控局势尚未变局的情况下安稳“过冬”。

5．拓宽和优化融资渠道，增加资金供给。

当前开发商利用银行贷款、信托融资受宏观政策干扰，应采用多元化的手段进行融资，拓宽资金来源渠道。如:利用民间借贷、投资担保融资、项目融资、典当融资等。各种融资方法互有利弊，开发商应针对各阶段选择相应的融资渠道，降低风险。在前期开发阶段，融资期限长，需求数额大，可接受较高的融资成本以保证资金获得高稳定性，此阶段可选择民间借贷和投资担保融资，中小型房企也可在此阶段选择项目融资，与一些资金雄厚的企业联合，协调双方现金流实现双赢。在建造阶段及其与销售阶段的衔接过程，开发商面临项目拖延、原材料价格上涨等风险，此阶段的融资必须配合开发阶段，既满足工程资金需求，又不宜过度融资增加成本，可选用典当融资，不仅成本较低，也相对容易筹得资金。

四 结语

随着中国城市化建设的推进，中小城市房产的刚性需求将不断放大，而通胀压力高居不下，一二线城市房价又趋于饱和，中小城市房产潜在投资保值需求也将释放。房地产作为我国国民经济的支柱产业，调控政策主要指向在于稳定房价，泉州等中小城市房产发展起步慢，在现今宏观调控下仍具有巨大的升值空间。地方政府应在把握当前机遇的同时响应中央政策，出台合理的地方细则，与开发商共同改善自身房产问题，推动促进房地产业和地区经济健康发展。

［1］ 国家统计局．2012年70个大中城市1月房价数据情况［EB/OL］．http://roll．sohu．com/20120218/n335132 545．shtml.

［2］ 泉州统计信息网［EB/OL］．http://www．qztj．gov．cn/outweb/index．asp．

［3］ 2011泉州地产蓝皮书［Z］．2011.

［4］ 赵宏伟，徐立敏，王晓峰．二三线城市房地产业发展策略研究［J］．商业现代化，2007(9)．