小产权房：剿灭还是招安

文/魏雅华

小产权房：剿灭还是招安

文/魏雅华

2012年的开年，国土部宣布，今年将试点处理现存小产权房问题。中国数量惊人的小产权房，又一次走到了十字路口。中国所独有的小产权房问题，又一次发出“哈姆雷特之问”：生存还是灭亡？这是个问题。

国土部今年将试点处理现存小产权房问题

2012年2月19日《京华时报》刊登了这样一条新闻：《国土部今年将试点处理现存小产权房问题》。文中说：“在近日召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，相关负责人表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。”

国家土地执法监察局局长李建勤表示，国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。

初读此文，似乎没有什么新的内容，仅仅是重申了国家对小产权房的相关政策，特别是禁止性条款。

但细读此文，有五个字很有嚼头，那就是：“妥善处理好”现存小产权房，显然像济南那样，出动武警，出动装甲车，大掀“强拆风暴”，这样的事是不会再发生了。“妥善处理好”显然是排除“强拆风暴”的。

我们再接着看刊发在人民网2012年2月21日上的另一条新闻：《国土部:规范开展农村集体建设用地建租赁房试点》。其实，这件事在一年前便已经开始了。这两条新闻放在一起读，似乎您能够对“妥善处理好”现存小产权房，会有所悟。

一问：开放“在集体的土地上建公租房”意味着什么

2011年1月25日，中央电视台在晚七点的《新闻联播》中，播出了一条看似平常的，时长不过一两分钟的短新闻：《上海：在集体的土地上建公租房》。

该新闻中说：“中国要建公租房，可建设公租房也并非易事，一要地，二要钱。投资大，利润低，回收资金慢。很难吸引企业来投资。”

今年中国要建1000万套公租房，需要资金1.3万亿元，占到我国银行全年贷款总额的1/7。可想而知，这对各地地方政府的资金压力有多大。

上海市闵行区联明村利用村里闲置的集体土地，建起了2.75万平方米的公租房。联明村村委会以每年7%的利息，向村民每户集资15万元，自筹资金8500万，每户每年可以分红1万多元。

用闲置的集体土地建公租房，似乎并没有多少新意。可解决了困扰公租房建设的两大难题：土地和资金。

住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤说，我们希望社会资金能够投资公租房建设，这个想法可以通过一定的政策支持得到解决。在刚刚闭幕的北京市的两会上，北京市住建委明确表示，鼓励农村在闲置的集体土地上建公租房。

新闻播出后，没有看到多少网评，真的很平常。像中国新闻网每天都要播出的海量新闻一样，被信息爆炸的天量新闻所淹没。

然而，这着实是条包含着多么巨大的信息量的新闻，包含着异乎寻常的价值：

第一，农民第一次被允许可以在自己拥有的集体的土地上建房，并从中受益；

第二，农民第一次被允许对自己拥有的集体土地有了处分权，中国房地产市场不再是国有土地的单一模式。

这两个“第一次”意义重大。

二问：关于小产权房的民意调查说明了什么

这是一家大型门户网站上的网上调查：

您认为小产权房是否是违法建筑？回答“不是”的为2466人，所占比例为57%，回答“是”的为1268人，所占比例为29.6%，回答“说不好”的为547人，所占比例为12.8%。

而问您赞成给小产权房发房产证吗？

回答“赞成”的为2950人，所占比例为68.9%，回答“反对”的为1144人，所占比例为26.7%，回答“不好说”的为187人，所占比例为4.4%。

比率如此之大，着实让人震惊。人心向背，政府决策能不考虑吗？

网上调查问：在低价与风险之间，你会选择什么?有45%的人认为：虽然有风险，但是价格低，还是会选择购买。38%的人认为，只要是自住，其实没有什么风险。3%是犹豫不决，14%考虑到风险。不会购买小产权房子。

不要小看了这个调查，这就是在最宽松的语言环境下，自由表达的民意。

网上调查的结果直让人叹息：谁能抗拒小产权房的诱惑?

三问：小产权房是一道禁令便封杀得了的吗

让我们回顾一段旧事：2009年5月30日，深圳市人大通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。

许多媒体对这个《决定》是这样解读的：这个《决定》标志着深圳为小产权房颁发了第一张“准生证”，小产权房法化的大门从深圳开启。买不起商品房的工薪们，眼里有了希望。但此决定才刚宣布，立即又被封杀了。

可中国小产权房的现实，是一道禁令便能封杀得了的吗？

如何处置小产权房，我们不能不先调查小产权房的现状。只有摸清了小产权房的生存现状，才有可能作出正确的处置。

对于这一点，CCTV的评论员白延松说：有关部门对小产权房的现状进行了调查，调查中发现，小产权房的问题比原先预想的要严重得多。究竟有多严重？

深圳市国土资源和房产管理局2008年初完成的一项全市住宅状况调查显示：在深圳的住房构成中，农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房，占71%。

仅仅一个深圳，我们姑且将单位自建房、政策性住房排除在外，仅农民建设的小产权房便多达“33万栋，3亿平方米，占住宅总量一半。”事情是如此严重，真如白岩松所说，“问题比原先预想的要严重得多。”

如此惊人的、天量的小产权房，如果剿灭，那不是要灭掉半个深圳吗？

小产权房，铲了几十年了，在济南、青岛等城市，连武警、公安、刑警、法警，连装甲车都出动了，铲干净了吗？不铲还罢，越铲越多。绝不是只有深圳，小产权房占到了城市房产的一半还多。

四问：农民有权在自有的土地上盖房并出售吗

说白了，小产权房问题是非常中国的土地问题。首先，靠卖地来维持地方财政本身的合法性便很可疑。

《中华人民共和国宪法》第十条规定：

“城市的土地归国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定归国家所有的以外，属于集体所有。”

所以，农村的土地是法定的农民集体所有的土地。农民享有对土地完整的的产权，即不受侵犯的财产权，财富权，处置权。

2009年6月6日，中国最权威的声音，中央电视台以《房改，别遗留新的历史问题》为题，对深圳的《决定》所作出了一段非常精彩的评论。

国嘴白岩松评论说，农民们发现，政府低价征收了农民的地，高价卖出，发了大财。那么，农民自己为什么不能用自己的地盖房赚钱呢？

白岩松的话符合《宪法》精神，既符合法律，又符合法理。

几天后，6月13日，CCTV的经济半小时又播出了《小产权房：一碗必须端平的水》的专题评论，说：

从目前来看，深圳小产权房的建设、销售、交易、转让已经处于无政府状态，在这种状态中，政府损失大量的税收、以及土地出让金；开发小产权房的各方，在火爆的销售中，赚到了大把的利润。

这话说反了。

政府低价征地，使农民的利益蒙受了巨大的损失，农民的地，一经政府的手，便十倍几十倍地增值，政府发卖地之财，农民遭失地之灾，公平吗？政府用农民的地来搞房地产开发赚钱，是为了“公共的利益的需要”吗？若不是，又凭什么动用公权力来征地？

说“政府损失大量的税收、以及土地出让金”税收应该按规定补缴，而土地出让金本身便是不义之财。

说“开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润”；又让人贻笑大方了。如此便宜的小产权房还能“赚到了大把的利润”，那么，就不怕听话的人反问一句：您的商品房又赚了多少？

五问：城镇居民为什么不能在农村购置宅基地

有人说，小产权房入市不合法，是因为它违犯了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定。

中国城市的居民凭什么不能选择定居农村？这不是在以法律的形式，明确禁止城镇居民到农村定居吗?这不是在以法律的形式，加深加固中国农村和城市之间的二元结构吗?这不是在以法律的形式，加深加固中国农村和城市之间，本来便已经太高太深的城墙城壕吗?这不是在以法律的形式，剥夺公民的自由迁徙权吗？

现在农村人可以进城，并在城市落户，买房定居，而城镇居民却不能到农村落户，买房定居，这对于城镇居民是否公平，是否是一种歧视。

显然，它违背了《宪法》所规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的精神，它侵犯公民在中华人民共和国境内的自由迁徙权。这一规定的谬误，竟严重如斯。

六问：国外为什么没有小产权房

改革开放三十多年以来，中国人逐渐形成了一个好习惯。那就是如果对哪件事有了疑问，便看看人家外国人是怎么处理这件事的，特别是市场经济程度较高、经济较发达的、成熟的国家，是怎么处理这件事的。

说这是一个好习惯，是因为这里蕴涵着一个朴素的道理：它山之石，可以攻玉。

于是，人们便自然而然地将目光转向国外，想知道同样有着城市化要求、同样在经历着或已经历过城市化过程的发达国家或发展中国家，是怎么处理小产权房这件事的。

可巡视的结果是：国外根本就没有小产权房问题。

如果你就此询问一位蓝眼睛黄头发的经济学家，他们会一脸的茫然，会反问你，什么叫小产权房呀?你得费好大劲解说，说得口干舌燥，他们还是没听懂。

小产权房问题是一个中国独有的，充满了中国特色的中国式的问题。

在国外，大多数国家的土地是私有的，或是分作国有与私有的，个别国家或地区是国有的，唯独中国，土地分成国有的和农民集体所有的。

如此独特的土地制度制造了中国社会的二元结构，制造了新中国成立以来半个多世纪的中国式的三农问题，中国农村的贫困问题，已经严重到非解决不可的时候。因为它严重地阻碍了中国经济前进的步伐，成了中国经济的瓶颈。

尽管年年中共中央的头号文件都是农业问题，可农业问题还是会年复一年地成为中国的头号问题。

这是因为我们始终不敢触动中国的土地制度。建国五十多年来，中国的变化沧海桑田，可中国的土地制度纹丝不动。

现在，小产权房问题又一次碰上了这个问题。小产权房问题说到底，是农村的土地能不能合法地进入房地产市场的问题。

七问：为什么不允许小产权房进入房市

说白了，不允许小产权房进入房市，是因为小产权房的售价明显低于市场价。小产权房的入市，会颠覆中国房地产市场的价格体系。所以，它才会被地方政府和房地产商们如此敌视。

没错，小产权房入市的确会颠覆中国房地产市场的价格体系，会颠覆中国房地产市场的正常秩序。可问题是中国房地产市场的秩序正常吗？

小产权房“侵害了”地方政府对土地买卖的专营权。

农民的土地就没有成本吗?

土地对农民意味着什么?土地，那是农民的命哪。农民最难割舍的，农民最不愿意卖的，便是土地哪。“自家的土地”可不是自家地里的韭菜，割了一茬还会再长出一茬来。“自家的土地”只能卖一次，这一次卖了，便永远地没有了。

对于农民来说，建设和买卖“村证房”是桩一锤子的买卖，是桩今生今世永远不可能再有第二次的买卖。那是剖宫产，是连子宫都被切除了的剖宫产。我们的法律就不能依据法理的“善良原则”，而网开一面吗？

八问：“小产权房”如何合法化

其实，解决的办法很简单，《城市房地产管理法》中已有现成的办法。

即：对“城市规划区”内的小产权房补缴土地出让金。而国家征用农村集体土地的出让金是非常低廉的，即征地补偿费，（并非市内土地的挂牌价），所以，一平方顶多几百元，这样“小产权”房仍非常之便宜。

而城市规划区外的“小产权”房，连土地出让金都不必补缴。便可发给产权证。让“小产权”房变成“大产权”房。

什么是“城市规划区”?该法并未给出定义。我们只好按“城市规划局辖区”来理解吧。若不妥，请权威机关作权威解释。

还有，由政府收购“小产权”房，用于“保障房”，“公租房”，不也是一条很好的出路吗?

不要以为这是对“小产权”房既成事实的无奈之举，“小产权”房是构建房地产市场的多极化的一枚棋子，是打破高度垄断的房地产市场的一个有效缺口。

九问：小产权房合法化会给中国带来什么

中国需要多极化的房地产市场，中国的房地产市场原本就不该是大一统的。这就像大海，深水鱼、浅水鱼、中海鱼，各得其所，各行其道。

这又像今天的世界格局，只有在多极化的格局中，才有世界的和平、繁荣和进步。

别把小产权房不当回事儿，别放过这个大话题，对小产权房的讨论涉及中国的土地制度，涉及中国的三农问题，涉及中国房地产市场的制度设计。

“小产权”房的合法化将会为彻底解决中国的“三农问题”打开一条新路。“小产权”房的合法化毫无疑义将会平抑中国畸高的房价。“小产权”房的合法化将会给贫穷的农村打开一条发财致富的高速公路，难道这不是我们多年来所梦寐以求吗？

从这个意义上说，“小产权”房的合法化将给中国带来的变化，可以用“划时代的”、“里程碑式的”等最夸张的形容词来形容。

十问：该不该给“小产权房”私生子上户口

严格审查城中村农民建房售房的所有环节，未见什么不合法之处。“法所不禁，即为合法”。“小产权房”在手续上也许有些欠缺之处，应该允许他们补办，并缴纳该缴纳的税费。在这件事上，“堵”莫如“导”。正如深圳所作的那样。

2009年6月10日，国土资源部针对深圳的小产权房新政，紧急发表的声明中说，深圳市人大作出的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的，向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。有关媒体报道深圳将发首个“小产权房”准生证，是对《决定》的误解。

深圳市人大出台《决定》，一揽子解决深圳市历史遗留的土地利用中的违法违规问题，符合深圳市发展实际，国土资源部应予支持。深圳市依法妥善处理历史遗留的各类违法用地问题，对全国其他地区解决城乡违法建筑，也具有一定的借鉴意义。

无论事态会如何发展，“小产权房”不但会大量存在，还会越建越多，昂贵的房价会为“小产权房”带来无限商机，现在，许多房地产的加盟已使“小产权房”如虎添翼，登堂入室。无视“小产权房”的存在，会让我们犯下一个绝大的错误。

而且“小产权房”的确会对构建和谐社会，平抑房价，实现“居者有其屋”，作出贡献。

编辑：靳伟华 jinweihua1014@sohu.com