我国房地产企业融资难问题分析

李飞

(安徽财经大学 金融学院，安徽 蚌埠 233041)

当前，高强度宏观调控政策依然是是我国房地产市场的主要基调。受去年多次连续加息和提高存款准备金率的影响，房地产开发企业融资和上市增发等各方面都不容乐观;同时，大城市和中心城市严格限购，大多数具备购买力的客户都被拒之门外，开发商的销售回款几近断流，房价涨幅较大的二三线城市的限购也已提上政府调控部门的时间表，这对房地产开发商的资金面而言更是雪上加霜。而且从深沪两市已经披露2011年的季报房地产上市企业中，多数企业净利润同比下降，现金流状况恶化和资产负债率上升更成为普遍现象。

一、我国房地产行业融资现状

(一)融资规模持续增长

我国房地产业经过10多年的高速发展，已经成为社会主义市场经济不可缺少的重要组成部分［1］。虽然近期国家出于对房地产泡沫的担忧出台了严厉的宏观调控政策，使房地产行业受到一定的影响，但这并没有影响到房地产企业的开发热情。统计数据显示(如图1)，2011年我国房地产融资额高达83246亿元，是1998年的18.9倍。

图1 我国房地产企业融资规模(2001～2011)

(二)银行贷款占房地产企业融资总额的比重较大

银行对房地产企业的支持除了开发贷款，更重要的是提供了按揭贷款。据统计(如图2)，在房地产开发资金中，20%左右是出自银行的直接贷款;10%左右是来自于业主的个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就将占近30%;加之建筑单位垫资施工已成常见之事，而这部分资金大多来自于银行对施工企业的流动资金贷款。综上三项，从银行直接和间接融得的资金已在房地产开发企业的前期准备金中至少占了50%以上。

图2 我国房地产企业融资结构图(单位:亿元)

(三)房地产企业上市融资较难

目前我国多数房地产企业都在积极寻求在资本市场融资，但是只有少数企业能够取得成功。我国证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度，尤其是民营房企上市，审批极为严格，甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。因此，我国房地产企业国内上市难度极大。此外，作为上市公司，监管机构对公司管理透明度要求较高，能够达到这些要求全国的房地产开发商能够达到的寥寥无几，所以对于大多数开发商来说，上市融资的道路很难走通。

(四)民间融资成房地产融资新渠道

在一系列宏观紧缩政策接连出台的大背景下，近期我国民间资本借贷异常活跃。它们借助信托、典当、私募基金、贷款中介等各种金融形式，成为银行收紧短期贷款之后的新的资金来源。据中央财经大学课题组估算，2003年全国民间借贷总规模即达到7405亿～8164亿元。至2011年，民间借贷规模持续扩张。有机构的研究报告认为，中国民间借贷市场总规模超过4万亿元，约为银行表内贷款规模的10% ～20%［2］。因此，民间资本的兴起，给正处在严厉宏观调控下的我国房地产开发行业提供了新的融资渠道。当然，我们也清楚的看到，目前我国民间资本进入信贷市场的渠道还不畅通，有些民间资本的运作还不规范，民间资本成本还比较高(一般为10%以上)，民间融资仍然无法满足我国房地产行业的对资金的需求。

二、我国房地产融资难的原因分析

(一)房地产行业面临国家严厉的宏观调控

2011年，国家出台一系列调控措施大大的提高了房地产企业融资的难度。

1.提高准备金率使银根日益紧缩

货币政策由“宽松”转向“稳健”之后，央行仅在2011年就密集地6次上调存款准备金率，大中型金融机构存款准备金率一度达到21.5%。受此影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。

2.加息使房贷急剧减少

2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号))，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。此外，2011年连续3次加息，也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。在如此高的利率之下，一方面房地产需求萎缩，房贷急剧减少;另一方面，由于房地产开发商的资金难以回笼，资金链开始出现断裂。

(二)房地产企业融资结构不合理，风险相对集中

房地产开发资金来源一般有:自筹资金、开发贷款和其他资金等，最大的是自筹资金和其他资金。自筹资金一般是开发商的资本金，其他资金则是房地产预售回款，以及很大一部分的建筑施工企业的工程垫款。从这些资金来源分析来看，开发资金无疑属于银行流动资金贷款，其他资金中的建筑施工企业垫款，实际上也大多来自于银行对施工企业的流动资金贷款，而商品房预售回款中接近60%仍然是银行给购房人的按揭贷款或公积金购房贷款。由此可见，银行信贷在房地产企业融资中起着支柱性的作用。这样的融资结构对房地产开发企业来说是非常不利的。一旦银根紧缩，银行信贷开始收紧，房地产开发企业的融资链条就会出现断裂，面临破产的危险。

(三)多数房地产企业融资能力较差

从1998年住房体制改革开始至今，我国房地产业经历了一个较快的发展期，现已成为我国的重要支柱性产业之一。尤其近年来，随着国民经济的快速发展，市场上更是涌现出一大批房地产开发企业。尽管如此，我们必须清楚的看到，虽然我国房地产开发企业都在积极谋求规模化和集团化已实现做大做强的目标，目前市场上也确实出现了不少规模宏大、实力雄厚的大型房地产公司，但是我国的房地产开发企业中绝大多数都属于规模较小，资金实力一般的中小规模房地产公司［3］。这类企业自筹资金较少，大都依赖商业银行的贷款，融资能力一般较差(如上图2我们可以看出，我国房地产企业自筹资金的比例整体处于较低的水平)。虽然由于国家宏观调控，房地产企业从业银行贷款已经有所减少，最近几年情况有了一些改观，但是项目开发式、本土式、挂靠式的开发仍不在少数。

三、解决我国房地产企业融资难问题的对策

(一)完善房地产调控政策，坚持以市场为导向

目前的房地产宏观调控政策是自房地产市场化改革以来最严厉的调控的政策，但是自出台自今，也存在诸多不足。一是在中国整个住房市场中，租房市场极其疲弱。因此我国在进行房地产调控的同时应该推出公租房制度，把建立公租房作为一个战略举措，作为满足居民住宅需求的一个正常的必要手段。第二个缺陷就是我国住房制度的改革确实有点偏颇。社会主义市场经济条件下的住房制度，应该是市场机制为基础，政府调控相配合的制度，市场机制应当在住房发展、住房分配、住房消费、住房调控等整个事务中发挥基础性作用，这一点坚决不能动摇，而不是房地产调控在房地产改革中占主角。

(二)实施多元化融资策略

房地产融资渠道多元化具有重要的意义，它不仅能降低房地产融资中的融资渠道单一的金融风险，而且有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。因此，在银行信贷为主和完善银行信贷体系的前提下，房地产企业应积极促进融资渠道的发展，使房地产融资渠道多元化。如建立和健全我国信用评估体系，提高信用评估的可信性和有效性［4］;完善证券市场体系，使股票融资和债券融资等直接融资渠道成为房地产融资的主渠道;积极发展房地产信托基金，完善信托行业的法律体系，充分利用信托基金的理财优势等。再如中小房地产企业对房地产开发项目以合作或合资形式实行联合开发融资模式，风险互担，收益共享［5］。

(三)建立和完善房地产金融市场中融资中介机构

虽然由于政府出于对房地产泡沫的担忧，房地产开发融资中占很大比重的银行直接贷款和个人按揭贷款受到了严格的限制，银行信贷融资这一重要途径被阻断，但是另一方面，由于我国民间资本规模随着改革开放的不断深入推进而有了较大的提高。富余的资金如何合理规范的进入房地产市场也成为一个重要的社会问题。如何突破房地产企业的现有融资困局，既疏通进入房地产业的资金渠道，又不增加房地产金融风险呢?这就要求我国建设一个完整高效的房地产金融中介体系，解决资金利用的信息不对称问题。首先，建立一支高素质的专业中介人才队伍是关键。他们需要掌握专业的理论和实务知识，熟悉我国市场的政策环境，能够根据本土市场特点较准确地估计具体项目的投资风险并拥有更广泛的信息来源。其次，良好的运作模式是基础。中介的本质即资金供给者和需求者之间的桥梁，其利润也主要来自所促成交易的佣金。因此，对于中介来说，最重要的资源是客户，必须建立以客户为中心的高效运行模式。最后，要有完善的管理制度。一要针对不同层次的员工制定不同的培训计划，不断提高员工的判断力和观察力。二要部门设计既要专业又要能使不同部门保持良好的沟通。市场研究的部门、负责财务分析和估值的部门以及主管发展客户的部门等不同业务部门的业务质量不仅取决于各部门的独立工作效率，也取决于部门间的合作程度。

四、结语

在国家对房地产行业进行宏观调控的大环境下，房地产企业融资迫切需要改变自身以往严重依赖单一银行信贷的融资路线，探索出多种方式互补共进融资发展的新模式。当然，在当前房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善等问题层出不穷的前提下，需要国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。

［1］杨俊.我国房地产上市公司绩效评价研究［D］.上海大学，2005.

［2］宗涛.民间资本进入正规金融可助力实体经济［N］.新闻晨报，2012－01－31(A15).

［3］张帆.我国房地产企业融资问题及改进分析［J］.现代商贸工业，2011，(9):140－141.

［4］费佳儿.我国房地产融资投资风险研究［D］.浙江大学理学院，2007.

［5］王宁.我国房地产企业的联合开发模式研究［D］.同济大学，2007.