提高河南农村居民财产（不动产）性收入的对策研究

王巧丽

（郑州科技学院 工商管理系，河南 郑州 450064）

提高河南农村居民财产（不动产）性收入的对策研究

王巧丽

（郑州科技学院 工商管理系，河南 郑州 450064）

不动产收入是居民财产性收入的重要组成部分，它的提高对增加农民收入水平、缩小城乡差距、加快中原经济区建设起到积极的作用。鉴于此，本文通过分析农村居民在获得财产性收入的过程中存在的问题，提出了增加农民财产性（不动产）收入的对策建议。

财产性收入；不动产收入；对策

党的十七大报告提出的“增加城乡居民收入，让更多群众拥有财产性收入”的工作目标，引起社会的广泛关注。随着经济持续快速发展，城乡居民的收入、财产不断增加，加之证券、基金、投资与银行理财产品日渐丰富，如何利用自己的财产进行投资理财、积累财富，已成为广大群众关注的一个热点问题。另外，我省“十二五”规划和《中原经济区建设纲要》明确提出，要“缩小城乡差距”。即要增加农民收入，其中包括增加财产性收入。财产性收入是缩小收入分配差距的重要途径，增加居民的财产性收入，扩大中等收入者比重，我国才能最终形成“两头小，中间大”的“橄榄型”社会阶层结构。创造条件让更多农民拥有财产性收入，是提高农民收入水平、扩大消费和缩小城乡差距的重要途径，有助于我省完成“十二五”规划、推进中原经济区建设进程。

1 .农村居民财产性收入的内涵

所谓财产性收入，在《新帕格雷夫经济学大辞典》和国家统计局的统计指标上的解释是：“指金融资产和有形非生产资产的所有者向其他机构单位提供资金或将有形非生产资产供给他们支配作为回报，从中获得的收入。农村居民的财产性收入是指农民对自己拥有的财产，通过行使对财产的占有、使用、处置和收益等各项权能而获得的相应收益。具体包括农村住户的私有资金以储蓄、信贷、入股等方式取得的利息、股金、红利收入，以及农村住户的私有财产（如房屋）以出租方式取得的租金收入，还包括从集体得到的集体公共财产的财产性收入和土地征用补偿等。本文中所研究的财产性收入是广义财产性收入中的一部分，主要指狭义的不动产收入：土地经营使用权流转收入和来自房产的收入。

2 .河南农村居民利用不动产取得财产性收入的过程中存在的问题

本文通过问卷调查的方式，对河南省21个地市及县级市的460户农村居民近三年的家庭总收入以及总收入中的财产性收入进行分析、研究。数据显示，河南农村居民的不动产财产性收入的增长速度高于全省收入增长速度，详见表1。虽然增长速度相对较快，但由于诸多因素影响，农民获得的不动产财产性收入比例却较低，存在的问题主要有以下几个方面。

表1 ：2008～2010年河南省农村居民财产性（不动产）收入

2.1 农民土地使用权的流转比较被动，缺失公平自由的流转市场

2.1.1 农民对自有土地使用权的处置与分配受外部大环境牵制

从20世纪80年代开始，我国开始大规模的对农业用地实行征收、征用，虽然法律规定农民土地承包经营期限为三十年，但是同时也规定了“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。我国的《宪法》、《土地管理法》、《民法通则》和《农业法》也都规定了农村的土地所有权，其基本思想是农村土地属于农民集体所有，但国家可以征用集体土地。农村土地归村集体所有，其实质就是归国家所有。国家所有和集体所有界限不明确，往往导致本该属于村集体农民所有的收益进入了国家的口袋。另外，一些大的政策直接决定了某些区域农民处置自家土地的方向。例如，政府发展规划、产业集聚区的选址定位等都会迫使农民在“服从大局”思想的指导下，将土地被动地征用给政府或其他人。

2.1.2 土地补偿问题千丝万缕难以理清

征地补偿标准国家土地管理法有明确的规定，按照这个标准，对农民的补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿，通常应当在每亩1.5～3.5万元之间。但事实上却大大低于这个标准。同时政府有关部门为了充实地方财政，不同程度地参与到土地征收补偿费用的分配中来，这本身就是不合法的，造成农民经济上巨大的损失。再加上，征地补偿监督机制不完善，少数领导为了一己之私不通过广泛征集意见，民主决策，就形成决议。

2.2 农村房产财产性收入市场混乱，监管不严

2.2.1 农民的房产出租缺乏规范的管理，没有法律保护

农民出租房屋属于家庭式经营，没有工商部门的登记管理，房租收费也没有统一的标准，交易价格基本是口头砍价，然后达成一致。因为没有法律的保护和有关部门的承认，一旦发生出租双方的矛盾和不可抗原因导致的危险，那么农民和租房者将承受巨大的损失。

2.2.2 农民出租房没有形成规模效益

就拿“农家乐”来说，单个农民家庭投入少，容纳游客量小，服务质量也不高，因而获得的收入也不高。虽然通过房屋出租获得除农业生产以外的收入，但由于受到资本投入和规模的限制，通过这条途径发财致富很难。那么，这就需要地方政府统一对搞“农家乐”的农民给予扶持和帮助，使他们所拥有的资源整合起来，统一规划，规模发展，才能提高农民的房屋出租收入。

3 .提高河南农村居民财产（不动产）性收入的对策建议

3.1 明确农民的土地财产权利，保障农民土地权益

通过立法确立农民的土地财产权利，是防止农民土地权益被侵害的根本方法。如果立法能够保证农民拥有的土地像农民拥有其他有形资产的财产权利一样，那么农民在行使土地的占有权、经营使用权、补偿和收益权的过程中，农民才能真正成为土地的主人，维护自身的合法权益。

各级政府要尊重农民土地产权主体的地位。把主要精力放在土地规划的制定和执行上，主要扮演服务者、监管者和仲裁者的角色；规范集体（乡镇、村或村小组）享有对农村部分土地的所有权，使其主要扮演农民土地权益维护者的角色；明确农民土地产权的范围、国家公共利益的边界，依照国家法律、法规让农户享有农村土地使用权、继承权、收益权、流转权，使农民成为独立的产权主体。其次要探索土地流转形式，加快土地流转进程。要在积极探索包括转包、反租倒包、抵押、拍卖、出让、租赁、互换等农村土地流转形式的基础上，借鉴江苏、海南、上海、浙江、北京、重庆、等地的经验，鼓励农民开展“三大合作”。即农民富民合作社、农村集体股份合作社和农村土地股份合作社，重点在城市郊区探索建立农民的多元化财富积累机制，让农民户户持股、分红。

3.2 鼓励农村土地流转，规范土地流转市场

贯彻落实农村土地经营承包制度是农村土地流转的前提，对推动农村区域经济发展也起到积极的作用。首先，坚持农民土地流转的自愿原则，以农民自己的选择为先，严格禁止地方政府和村集体使用行政手段剥夺农民土地流转的选择权。第二，推动非农经济发展，鼓励引导农村土地流转。第三，在全省搭建一个农村产权交易平台，通过这个规范的交易平台，农民可以很清楚地了解土地等多种产权交易流转的过程，防止出现暗箱操作、非法牟利等问题。第四，加强土地流转制度建设，对农村土地的转包、出租、入股、转让等给予法律的支持和保护。规范土地流转流程，构建适合河南省的土地流转管理制度，完善市场化管理，加强宏观土地管理，既保证耕地的不减少，又增强农民土地流转和土地的收益能力。

3.3 完善农村征地补偿制度

3.3.1 使耕地补偿标准更加合理化

《土地管理法》第四十七条规定了征地补偿标准，以征地补偿费为例，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。根据耕地种植作物的不同和土地实际产值的不同，按照法定标准被征收前三年平均年产值的六至十倍，农民得到的补偿是明显偏低的，而且这只是土地产值的补偿，并不是土地价值的补偿。所以提高征地补偿标准是合理化改革的主要方面。按照土地所处的位置和土地自身肥沃程度不同，也可能收获同等的产值，按照同一标准补偿，明显也是不合理的。所以，农村征地补偿标准需要在适当提高补偿标准的基础上，按照土地的级差、产值最大值等要素重新制订或修改，使其真实地反映土地市场价值。

3.3.2 明确补偿分配对象

地方政府、村集体、农民三方是土地补偿费分配对象，要合理明确分配对象的分配比例，保证农民的分配比例不减少，不被他方侵占。关于农村土地补偿费的分配就在于分配比例，产生纠纷的主要原因是地方政府和村集体占有过大的分配比例，农民的利益被侵占。因此，建立有效的监督机制是保证农民土地补偿费合理分配的重要条件。

在村集体和农民之间的分配问题上，可以实行民主、公开的方式，由村民代表组成土地补偿费分配监督小组，监督村委会的分配工作，这样既有利于减少农民和村领导之间的矛盾，又可以调动农民参与分配的积极性，使农民分配利益最大化。

3.3.3 补偿形式采取多样化

目前，在征收征用土地补偿方式上我国主要采取一次性货币补偿，这种方法直接、简洁，却存在一些缺陷，在社会主义市场经济条件下，单一的货币补偿形式已经不能满足失地农民的生活需要，而采取资产互换、实物补偿、土地入股、就业安置、纳入社会保险等形式，则更好地完善了单一的、一次性货币补偿的不足，有利于对失地失业的农民进行充分的补偿和保障。因此，关于补偿形式改革问题，我国一些学者已经做了一些初步研究，提出了多种补偿和安置形式，如分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。国土资源部于2004年11月发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定了农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等补偿途径。具体来说有以下三种方式：（1）一次性、分期、终身的货币补偿，三种方式供农民自由选择；（2）资产互换和实物补偿方式；（3）把农民纳入社会保障体系安置方式。

3.4 完善农村房产出租、转让方面的法律法规

在社会主义市场经济条件下，农村房产出租、转让等经济活动日益频繁，规范农村房产市场，健全农村房产出租、转让的法律法规，成为保护农民房产财产性收入，维护农村房产市场健康有序发展的基础。针对前文分析的农村房产市场存在的一些问题，提出以下几点建议：首先，完善保护农民住房权益。现在农民的房屋财产仍不能进入房地产市场顺利流通，应尽快修改、完善有关法规，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖。同时加强对农村租房市场的管理，应当允许农民长期出租宅基地使用权。可借鉴苏州经验，各乡镇成立农民住宅置换中心，解决农民住宅因缺少土地证、房产证而不能交易的困难。可借鉴广州经验，向农民自有土地上建的自有房屋颁发国有房产证，农民自有房屋办理国有房产证后，可以向银行抵押贷款、进入市场交易。

其次，地方政府应该大力支持农村房地产市场的建立和发展，鼓励农民合法的房产交易活动，为农村房产交易提供服务，为农民获得房产财产性收入消除障碍。制订农村房产交易制度规范，加强对农村房产出租和流转市场的管理，保护合法的农村房产交易，打击非法的房屋租赁行为。鉴于农村“房”、“地”所有权主体的不同，对农民房产交易的环节要严格监督，既保证农民房产交易的自由，也保证村集体财产不受侵害。

再次，放宽对农村宅基地出租、转让的限制。只要保证村集体对宅基地的所有权不变，允许农民出租、转让宅基地的使用权，这样有利于提高农民收入。

最后，要培育规范的农村房屋产权流转市场，鼓励自愿、有偿流转。出台有关政策，培育规范的农村住房交易市场，统一城乡住房交易政策，规范交易行为，鼓励农民自愿、有偿流转住房。对农村政策性住房上市交易的，应象对城市住房二级市场的培育一样给予政策优惠和扶持。同时，需要做好农民的政策解释和宣传工作，转变农民住房消费观念，提高农民的市场意识。

3.5 保护被拆迁农民的合法权益

征收征用农村的土地甚至耕地，是由地方政府和主管部门审批决定的，村集体和农民只能是被动接受的一方。如何保护被拆迁农民的合法权益，怎样对被拆迁农民进行合理的拆迁补偿，是农村征地拆迁工作的重中之重。因此，在农村拆迁工作中，要坚持以农民为本，以维护农民的根本利益为核心，减少拆迁方和农民的各种矛盾。

第一，规范拆迁行为，严格杜绝暴力拆迁和非法强制拆迁，对实行暴力拆迁，或在拆迁过程中对农民身体、财产等造成伤害的，要给予赔偿；构成犯罪的，要按照我国刑法追究行为人和责任人的法律责任。

第二，合理确定拆迁补偿标准，从生活区域的改变、生活环境的改变、工作的调整、子女上学转学等多方面考虑，应该合理地提高对农民的补偿标准。除此之外，对农民搬家、临时安置、误工等方面也要酌情进行补偿。

第三，为农村房屋拆迁管理立法，从法律规章上，规范农村征地和拆迁行为，保障农民的合法权益不被侵犯；规范拆迁程序和方式，加强拆迁授权和拆迁过程的监督管理，规定拆迁补偿基准，提高征地补偿安置工作公正度。

（注：本文系河南省政府决策研究招标课题，课题编号：2011B813）

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