浅谈房地产开发企业内部财务管理工作的发展

2012-10-09重庆房地综合开发公司李晓川

财经界(学术版) 2012年4期

重庆房地综合开发公司李晓川

房地产开发企业承担着项目建设和价值创造的多重使命，加强内部财务管理对企业防范风险、增加收益具有积极的意义。企业应运用前瞻性的方法，推动财务管理工作步入良性循环的发展轨道。

一、我国房地产市场发展概况

房地产市场兴起以来为国家创造了可观的经济价值，同时也使人们的居住条件得到了前所未有的改善。但是任何一个新兴的行业都需要经过由不成熟向成熟的发展历程，房地产开发企业也在经历洗牌分化。经过金融危机和国家宏观调控政策的考验，企业逐渐完善经营管理，行业市场秩序日益规范。而且在行业会计准则方面，投资性房地产准则的颁布实施也具有鲜明的时代特征，意味着房地产企业的财务管理将更加走向规范。今后，我国房地产市场还将在深化改革的进程中不断向成熟方向迈进。

二、房地产开发企业财务管理工作存在的主要问题

在行业逐步发展的过程中，房地产开发企业的财务管理工作仍然存在多方面的问题需要改进：

(一)企业资金链管理不足

资金可以说是房地产开发企业运营的“血液”，企业从开展可行性调研、征地开始，到完成拆迁，进入开工建设，整个项目至竣工之日必须经过较长的时间周期，对资金链有严格的要求。金融危机期间，不少房地产开发企业都面临资金链断裂的危机，财务运转不灵，建设几乎停滞，而且产品销售价格也持续下滑。目前，不少企业自有资金、流动资金的比例很低，同样会造成项目建设的中断。

(二)投融资规划性差

房地产开发企业运营的核心任务是对建设项目展开投资，而资金来源离不开融资的支持。但是行业利润对企业来说是巨大的吸引力，企业为此有可能盲目扩大投资，并采取传统的融资方式解决资金来源问题。这说明房地产开发企业财务管理的计划性差，不能从实际出发，对短期、中期、长期的投资和融资工作“量力而行”。而且近年来我国的货币政策不断变化，如房贷利率及购房限制政策，企业的融资往往陷入被动。据国家抽样调查显示，房地产开发企业资产负债率居高不下，甚至超过2008年金融危机时的水平。

(三)财务管理监督薄弱

房地产开发企业更多地重视项目前期的预算和收益预期，而项目开工至竣工期间，预算的执行情况、资金使用效率等指标都缺乏细致深入的评估，财务监督犹如空中楼阁。企业在房地产开发项目中经常会出现预算追加的现象，无形之中影响到预期收益。房地产开发企业的投资会受到诸多不确定因素的影响，它们对投资成败及经济效益都具有重要意义，如果缺少严格的财务管理监督，企业整体的运营风险就会增加。

三、房地产开发企业内部财务管理工作发展的举措

针对房地产开发企业财务管理的现状，今后的发展应着力推进以下举措：

(一)重视财务预算，严格财务内部控制

房地产项目开发过程资金贯穿始终，所以企业财务管理工作的发展首先应从预算开始，用严谨的制度规范管理。在不少房地产开发企业，财务预算都没有获得足够的重视，今后企业要将预算工作放置在新的高度，依据各项战略决策，制定适合中长期发展的年度财务预算，细化各个项目节点的预算目标。而且财务预算的执行应建立责任人机制，对项目开发过程中的相关部门、工作人员都要明确职责，一旦发生工程变更、预算追加的问题，及时查找原因，改进管理。在预算改进的基础上，企业还要激励销售部门加速资金回笼，提高资金周转效率，从而不断降低资产负债率。

(二)创新投融资规划，走可持续发展之路

随着预算制度的发展，房地产开发企业在制定未来的投融资规划时，应遵循可持续发展的理念。在投资方面，企业应选择朝阳投资项目，如绿色住宅开发、节能项目建设等，避免盲目追求高风险的投资项目，这样不仅能够获得更多的政策支持，还有利于促进资金流的良性循环。在融资方面，企业应选择传统融资和新型融资渠道相结合的路线，在银行贷款以外，努力开拓房地产投资信托融资、项目融资、上市融资等渠道，通过多方面的资产评估，降低融资风险。与此同时，房地产开发企业应改进投融资决策的流程，全面分析现有风险，增强决策的前瞻性和科学性。

(三)制定严谨的财务监督机制，加强财务预警

房地产开发企业面对的风险很多，财务监督是规避风险的重要保障。企业应当对日常运营中的项目选择、资金流动、成本和收益进行深入监督。同时，财务监督特别要重视风险预警工作。企业应借助财务管理信息系统，时刻监督企业资产负债率、现金流状况等，设定企业内部的预警线，并事前做好预警应对规划。当被监测指标接近预警线时，财务管理人员应及时采取风险抑制措施，防止财务风险的蔓延。为此，企业要授权专人负责财务监督工作，定期制定财务监督报告和风险防范计划，从而推动房地产开发企业的财务管理由被动转向主动。

(四)关注国家政策，做好全面的筹划

房地产行业在发展初期尤其要受到宏观政策的影响，如近年来的利息调整、第二套房的购买和利率调整、会计准则改革等。这些宏观政策都要求企业财务管理工作适时调整方向，积极配合政策实现发展。因此，企业应时刻关注宏观政策的变动，按照政策导向筹划未来的开发和销售方向、融资渠道，明确涉税范畴等，努力促进财务管理的优化。