调控房价回归

2011年1月出台的“国八条”要求，“各级政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，并将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。

此后，多数城市都以房价涨幅低于GDP或人均可支配收入增幅作为控制目标。这个目标过于宽松，如果各地GDP增幅为10%，那么，当地房价涨幅是1%，还是9%，都能达到控制目标。各地房价涨幅差别这么大，显然，其调控房价的效果也是不一样的。

从长期来看，房价涨幅与GDP、人均可支配收入增幅相匹配，是较为合理的。但由于目前部分城市房价上涨过高，这样确定控制目标就不尽合理。实际上，衡量居民住房支付能力的最适合指标是房价收入比。去年，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6～7年的收入，就能购买一套住宅，其实质就是将房价收入比确定为衡量房价是否合理的参照系。

房价收入比是衡量居民住房支付能力的一个重要指标，但发达国家房价收入比的计算方法和统计指标与我国现实情况不尽相同，故要借鉴并需结合我国现实情况予以修正。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》指出，“停止住房实物分配后，房价收入比在4倍以上，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”根据这个行政法规的确定，目前，普通商品住房价格比经济适用住房价格约高出1/3左右，按照一家三口一套70～90平方米的住房建筑面积，加之综合考虑其他多方面因素，使房价收入比的标准可以提高到6～8倍。

据国家统计局数据，2010年京沪深穗房价收入比分别为17.4、15.4、15.6和9.9，这些特大城市房价偏高，为此，房价调控目标应该与一些房价收入比偏低的中小城市调控目标有所不同，不能千篇一律。作为房价偏高的特大城市，房价调控目标已不是与GDP挂钩的问题，而是通过调控使房价有所下降或有较大幅度下降；这样，经过一段时间，房价才能回归到位。下面对房价收入比指标予以进一步说明：

一、作为房价收入比指标中收入的确定

全面考察居民住房支付能力，在计算房价收入比时，对居民有效购房能力采用的是城镇居民可支配收入指标。有的人认为，可支配收入没有考虑到房改房变现所带来的有效购房能力的增加，但是，要看到1998年的房改已过去10多年了，新参加工作的上亿职工并没有享受到实物分配，而他们是最需要住房的；有的人认为，我国存在着巨大的隐形收入，这些数据难以统计，然而，隐形收入仅存在部分职工中，广大工作在工业、商业第一线的职工几乎是没有隐形收入或很少有隐形收入的，而他们当前是最需要改善住房条件的。因此，引用统计局居民可支配收入指标是能较为准确反映出居民有效购房能力的。

二、作为房价收入比指标中房价的确定

国际上通行的房价收入比是指当地一套中等水平的住房与一个中等收入家庭年收入之比。而在我国由于缺乏这两个“中等”的资料，即用“平均”来代替。作为宏观统计上处于平均水平的房价，可用普通商品住房的均价来显示。按照国家规定各地住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，根据国家《十二五》规划，到2015年保障性住房总量要达到住房总量的20%，也就是说，到《十二五》规划末，普通商品住房总量大约能够占到住房总量约50%左右。如果再按照2005年国务院转发建设部等七部委（25号文），普通商品住房最大面积可达144平方米的标准，那么，普通商品住房将占到商品房市场的绝大多数。因此，可以依据国家统计局从2011年1月起开始实施新的房价统计制度方法，新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上三个基本分类。其中房价收入比中房价宜采用90平方米及以下和90～144平方米普通商品住房销售价格两个类别加权平均得到，以此作为依据；而不考虑保障性住房、144平方米以上商品住宅价格。

三、各地应依据各地的房价收入比的指标，确定本地区年度新建住房价格控制目标

由于各地房价差别很大，收入也有差异，其房价收入比的指标也会有很大不同，其控制目标也不能一致：房价收入比偏高的城市，近一段时间房价应是负增长；房价收入比偏低的城市，房价也可能是较低正增长。这样，经过一段时期，或许是几年，通过调控，可使房价回归到合理区间、回归到位。此后，房价还会随着人均可支配收入的增长，随着住房设施设备的增加、功能增加、住房性能的提高而带来的建安成本的增加，房价也会相应地继续增长。