关于加快发展我市公共租赁住房的调查与思考

◎ 湖州市住房保障办公室 葛仲翰 邱谨群

公共租赁住房简称公租房，是指由政府或企业等投资方持有房源，并以低于市场价的方式出租给特定人群的房屋。公租房最早起源于新加坡，该国从1964年起，经过半个多世纪的努力，已形成了一套完善的公租房体系。2007年，温家宝总理考察新加坡公租房，使中国住房保障理念逐渐由“重买轻租”向“租售并举”转型。随着公租房体系的扩展，地方政府也越来越倾向于用“租赁补贴”的方式来解决“住有所居”的问题。

一、加快发展公租房对我市经济社会发展具有重大意义

我市响应了我省的号召，也紧紧围绕“住有所居”的目标，着力构建以经济适用房、廉租房、拆迁安置房、农民工公寓、人才公寓、公共租赁房和老居住区改造、农村危旧房改造为主要内容的“6+2”城乡保障性住房体系，相继开工建设保障性住房750万平方米，有效改善了部分城乡低收入家庭的住房条件。

但是，我市的公租房建设才刚刚起步，目前建成的公租房主要用于解决高层次人才、一般技术人才、困难国企职工、部分外来务工人员等“四个层次”人员的住房问题，相对中等偏下收入家庭等广大“夹心层”而言，仍是杯水车薪。下阶段，我们要把公租房放在住房保障体系的重要位置，作为解决阶段性住房困难的重要途径。

（一）加快发展公共租赁住房有利于提升民生保障水平，促进社会和谐

住房问题是基本的民生问题，直接关系到民生福祉，关系到经济发展和社会的稳定。尽管这些年，我们通过实施城乡保障性住房工程解决了一些城市低收入家庭住房困难问题，但我市城市住房保障的覆盖面仍然不够广，还有相当部分的城市中等偏下收入家庭住房困难亟待解决，这部分家庭既享受不到城市住房保障政策，靠自身能力又购租不起商品住房，他们的住房问题是今后一个时期住房保障的重点和难点。

公租房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，适宜建立退出机制。通过发展公共租赁住房，采取差别化租金政策，用来解决这一群体的住房需求，能够在较大范围内解决住房困难这一重大民生问题，促进社会和谐稳定。

（二）加快发展公共租赁住房有利于优化配置人力资源，推进新型城市化

当前，随着我市工业化进程的深入推进，加快经济转型升级已成为发展的主旋律。这一时期，人才的引进和需求显得尤为迫切。但是，城市商品住房较高的价格影响人才的去留。同时，我市每年有大量的农村人口进入城市，流动人口也已成为新一代的城市居民。而新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员的居住条件也亟需改善。而大力发展公共租赁住房正是解决这部分人居住问题的有效手段，是优化配置人力资源、推进新型城市化的现实选择。

（三）加快发展公共租赁住房有利于调整房地产市场供应结构，促进房地产市场平稳健康发展

目前，我们调控房地产的手段多在挤压需求方面着力，如收缩信贷、土地等，但需求是刚性的，一旦信贷、土地政策松动，房地产市场又陷入新一轮的涨价。因此，公租房的建设开发使商品房市场上的需求减少，有利于稳定房价。另一方面，由于公共租赁房的租金是低于市场价，一旦大量面市，其周边商品房的租金势必受影响，会刺激投资者形成看跌的心理预期。由此可见，发展公共租赁住房，既可以增加住房供给总量，又能调整住房供给结构，还可以分流部分购房需求，引导居民特别是中低收入群体量力而行、合理消费，建立住房梯度消费模式，促进房地产市场平稳健康发展，形成有序有效的城市住房供应体系。

二、我市公共租赁住房的发展情况

按照中央、省加快发展公共租赁住房的指导精神，我市高度重视、认真落实，强化举措、迅速行动，全面启动了公租房建设，全市历年累计建设公共租赁住房21.43万平方米，已有13.16万平方米、2000余套公共租赁住房投入运营，其中住房困难职工租赁320套，新就业大学生、外来务工人员租赁近2000套。

我市公租房的保障对象范围主要为城市中等以下收入住房困难家庭、新就业大学生和人才引进人员、有稳定职业并已在城市居住一定年限的外来务工人员等三类人员，按照保障对象的分类，经过对我市公共租赁住房需求的初步测算，明确在“十二五”期间，全市需建设公租房160万平方米，其中，政府主导建设60万平方米，企业配套建设100万平方米。

按照这一目标，各级各有关部门根据城市总体规划、近期建设规划和保障性安居工程建设规划，结合城市产业布局等情况，在综合考虑交通配套、中低收入家庭生活和就业等方面实际情况的基础上，统筹安排、合理布局公租房项目。特别是在2011年、2012年住房保障规划中，明确全市计划新开工建设公租房面积各40万平方米，同时，在统筹各县区实际情况的基础上，合理分配任务，及时落实责任，确保整体高效推进我市公租房建设。

三、我市公共租赁住房的发展面临的难点及有效的解决办法

从目前公租房制度的实施来看，它具有其他保障性住房不可比拟的优越性，但随着进程的不断深入，公租房的建设和管理将面临许多亟待解决的难点。首先，回款周期相对较长，后续建设资金压力较大；其次，政策引导力度不够，社会投资主体积极性不高；第三，建设管理体系不健全，工作推进难度大。这一系列的问题在一定程度上阻碍了我市公共租赁住房的发展建设，那就要求我们提出一系列行之有效的办法。

（一）要加强组织领导，进一步落实公租房建设的责任

要切实把公租房作为当前和今后一个时期完善我市住房保障体系、进一步推进保障性安居工程实施的重中之重，加强组织领导、落实建设责任、加大工作力度，确保按时保质保量完成市下达的各项建设任务。要进一步加强住房保障管理机构和具体实施机构建设，强化建设安排。要进一步完善考核问责制度，把公租房建设纳入相应的目标责任制考核。要加强对公租房建设任务、各项政策措施落实情况的监管。有关部门要按照职责分工，相互协调配合，整体高效推进我市公租房建设。

（二）强化要素保障，进一步破解公租房建设的难题

建设公租房，涉及到规划、土地、财政、金融等多种要素保障，而最关键的是筹措资金。各地各有关部门要突出资金保障，积极争取国家和省补助资金，落实好市县配套资金，强化政府性投入，采取谁建设谁管理谁拥有的原则，积极鼓励社会资金参与公租房建设，并积极探索BT、BOT等建设模式，确保公租房建设资金落实到位。

（三）要狠抓规划监管，进一步提高公租房建设的水平

各地各有关部门对公租房规划、建设、监管都要从严要求，切实把公租房项目建成配套完善、功能齐全、质量过硬的优质放心工程。要强化工程质量，严格执行抗震设防等强制性标准，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。要严格实行全过程监管，确保建材合格、施工规范、房屋优质。

（四）要突出分配管理，进一步健全公租房运行的机制。

各地各部门要规范准入条件，根据本地经济社会发展情况、居民收入、住房情况等，合理确定具体准入条件、科学确定租金水平；要加强资格审核，完善申请、审核、公示、轮候、复核等制度，健全建设、民政、公安、税务、金融等部门协调配合的家庭住房和经济状况审核机制，确保公平分配；要加强使用管理，切实做好公租房物业管理工作；要健全退出机制，对不再符合公租房条件的租户，实行动态管理，提高公租房的运营效率，确保应保尽保、应退尽退。

四、总结

我国是一个人口多而密集的大国，近几年来，农村人口也大量的入住城市，这就给城市住房的供给带来了压力。由于住房的供不应求，这就形成了房价日益上涨的局面。购房渐渐成为人们不敢奢望的事情。而租赁住房的建设发展恰恰给住房这一亟待解决的问题带来了福祉。为人们的安居乐业提供了保障，同时，又为国家和谐的进一步发展提供了契机。