“商品房”、“保障房”一个不能少

◎ 本刊编辑部

在经历了2011年”不放松”的系列宏观调控措施“修整”后的房地产，2012年将会有什么样的表现？是如早些年的“越压越火”？还是会出现打压性反弹？楼市在继续坚持“不动摇”的调控政策措施下，去向何方？坚持“不动摇”的房地产调控政策，底气何来？

底气十足的保障房

住房和城乡建设部官方网站公开的数据显示，截止9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%。到2011年底，原计划开工建设1千万套保障性住房的任务顺利完成已成定局，明年将迎来一个保障房竣工的“丰收年”。2012年1千万套保障房上市的市场放量对房地产市场价格的稳定和供求关系平衡将起到一个蓄水池的作用。

2011年保障房对全国房屋新开工指标贡献良多，数据表明，保障房拉高2011年新开工增速13个百分点，而全年商品房新开工增速仅保持6%。

近日，河北省出台的《城镇保障性安居工程“十二五”规划》，提出“十二五”期间，全省将新增保障房139.4万套，其中保障性住房96万套（廉租住房12.8万套、公共租赁房51.3万套，经济适用住房12.5万套、限价商品房19.2万套）；各类棚户区改造43.4万套。保障方式包括通过廉租住房、公共租赁住房提供租赁型的保障性住房；通过经济适用住房、限价商品住房提供产权式的保障性住房；通过各类棚户区改造，改善居民居住条件和居住环境。

山东省近日出台《公共租赁住房项目贷款财政贴息资金管理暂行办法》，加大公租房建设财政支持力度，将对纳入该省公共租赁住房发展规划和年度计划并使用银行贷款的项目给予一定财政贴息资金，贴息率原则上不高于3%。

保障房针对城镇中低收入家庭，未来20%的住房困难户将被纳入保障范围，保障房建设的民生意义远大于其经济意义。

房地产业步入调整期

持续高热的房价刺激了房地产业的快速发展，如同一个病态的身体，房地产行业在收获巨大财富的同时，也逐渐显现出不良反应：对土地的过度追逐；地方财政对土地的过度依赖；过快上涨的房价对普通民众的伤害，等等，不一而足。2011年持续高压的宏观调控给房地产业下了一剂猛药。房价在2010年始进入下降通道，经过长达2年的政策调控，房价在经过僵持、上涨、僵持、微降的痛苦，2012将迎来新的下降波潮。

有观点认为，降价是释放政策压力、地产迎来真正春天的首要途径。降价带来的将是再生的希望。

房地产行业巨大资金缺口的压力，更加快开发商降价的速度和幅度。而房价的真正调整，才能使政策面真正有趋于缓和、从失衡走向平衡的可能。

房产销量对房价的影响至关重要，2011年后续市场对下降趋势明确后，带来观望情绪的弥漫，供需关系失衡形成巨大的市场压力，房价下降同时并不能换来量升。

各地的限购政策导致了购买力的快速下降。各城市普遍的限购政策为：限制本地居民购买第三套房子，限制外地居民购买第二套房子；且无论之前是否有房，限购令颁布后最多只可新购买一套。各城市限购的区别：外地居民购买一套房的连续纳税证明或社保证明的年数，北京为连续5年缴税、上海为2年、大部分城市为1年。2012年在“不动摇”的政策大局前，各城市的限购政策估计依然将以维持为主，但限购政策在房价下跌、地方政府巨大资金压力下，在2012年下半年譬如针对改善性需求等的有条件放松的可能性较大，由于限购直接遏制35%的购买力，在有条件放松后，预计伴随着房价的下降、按揭利率的回归、整体性降息的可能。

房企业态进一步调整。进入2012年，房价下降将进入一个趋缓的状态，房产品质的提升、品种的丰富将成为主要方向，过度依赖住宅的房地产市场将朝着商业地产、旅游地产等多形态发展，对住宅的过度依赖减缓，将带来房企的结构性调整局面，一方面是资金链断裂的小企业趋于破产或重组，资金雄厚、土地储备丰富的房企通过兼并、进一步扩展则趋于做大做强，其抵御市场风险的能力进一步增强。

2011年经历过宏观调控的梳理，2012年坚持不动摇的调控政策措施，房地产市场逐渐摆脱浮躁，走向理性的回归。中国归根结底需要一个健康有序的房地产市场。

“两条腿”促健康

近年来，房地产市场一路繁荣高歌猛进的同时，是保障房的缺位，包括品种稀缺、面积短少、覆盖范围小、总体规模小。这种“一条腿”走路的现象维持了相当时间，到房地产市场空前膨胀，房价持续上涨达到普通人无法承受的高度，加大保障房建设的呼声日高。2010年正式启动保障房建设以来，经过2011年的开工高潮，“两条腿”走路的房地产发展模式日渐清晰，未来保障房+商品房的房地产市场格局将成为定势。