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中国特色保障房体系建设任重道远

2012-09-10中国房地产研究会副会长顾云昌

中国建设信息化 2012年1期
关键词:住房对象机制

◎ 中国房地产研究会副会长 顾云昌

众所周知,中国现在正在进行的世界之最,也是历史之最的保障房建设。我们五年内建成的保障房可以保障日本全国的居民,每年新建的保障房可以保障任何一个欧洲中等发达国家人口居住。因此,如此的规模和速度,堪称历史之最、世界之最。

怎么样评价保障房对民生的关注都是不过分的。房地产始终是宏观经济这个大盘子当中的一颗棋子,保障房成为调控当中的一颗重要棋子,当然也是全国经济发展中的一个棋子。在上世纪90年代末大兴经济适用房,作为公益主体,也是为了拉动经济主题,这次保障房多多少少也是这个概念,我们在保障房建设当中不仅为了民生,而且对于促进经济的健康发展,调整经济结构,产业调整也有很大的关系。在未来的市场,保障房不是占据半壁江山,还是四分之一强。保障房对房地产市场产业结构的合理化有重要作用。

保障房制度是推进住有所居的关键

“住有所居”是中国提出来的一个目标。早在30多年前联合国就提出来人人享有住房。他讲到的是“人人享有”。“住有所居”和“人人享有”是同义词,而且“住有所居”关注的不是有钱人,而是住不起房子的人,租不起房子的人,解决他们的住房问题是最难的。保障房是针对中低收入家庭的,它的关键是推进住有所居的观念。

这是一个世界性的命题,也是世界性的难题。英国这样的发达国家,现在为止还有很多买不起房、租不起房的人。美国更不用说了。在市场经济国家,市场经济主要讲效率,它对公平这个问题,尤其是在住房问题上,必须通过保障房来解决,但是也很难,需要一个很长的过程。

建设保障房是快速城市化的需要

任何一个国家的快速城市化过程中,必然会带来贫民窟的产生。在我们的发展进程中,市场经济、快速城市化和贫富差距,这三个问题在中国同时发生。所以保障房问题是一个非常非常重要的问题。但是对这一点,应该说我们过去认识不足。特别是在房改推进市场化以后,认为市场化能够解决所有的住房问题的观点占了上风,因而忽略了保障房建设。现在我们回过头来看,应该高度重视。

保障房建设重点要解决三个要素,第一是保障对象,第二是保障标准,第三是退出机制。现在我们的保障对象还不明确,比如说北京市,不管收入多少都是保障对象,好象还振振有词。所以我认为保障对象,一个是收入,一个是住房程度。但是我们这一点,到目前为止,各个城市也没有颁布保障对象标准,不能不说是个缺陷。

第二,保障的标准。到底多大面积?应该要明确。

第三,退出机制。这个问题很重要。我们现在建3600万套保障房,这3600万套退出怎么办?因为这些人不可能永远是穷人。

三个给力解决保障房建设难题

一是法规政策要给力,二是体制要给力,三是运行要给力。比如说法律体系问题,我们现在法律体系还不完善,我们国家在这个方面重视程度不够。当然现在有《房地产法》,那是1993、1994年制定的。但是住房法现在遥遥无期。我们现在提保障房体系建设,这个体系的法律依据是什么?首先,应该是一个法规体系。另外管理体制,谁来保障?许多国家是中央政府解决的,我们现在主要是中央政府百分之十几的投资,其他的都是地方政府出的。然后就是管理。将来管理需要一大笔钱。我们的保障房建设有没有造血机制?有的国家利用商业用房来补充保障房的费用,我们现在有没有?我们现在缺少这么一个法律的运营体系和管理体系。

保障房发展应具体问题具体分析

保障房的发展应该因国制宜,因城制宜。我们在讨论保障房建设的时候,常常提到新加波、英国、美国如何如何,我觉得这恐怕不行。我们要强调中国特色,要建立中国特色的住房保障体系。新加坡、香港,没有什么城市化的过程,他们可以建设比例达80%多的保障房,我们能够做到吗?财政收入比较高的国家,保障可以多一点。我们国家是发展中国家,国情不同,需求不一样,供应量也不一样。

我国保障房的保障对象,包括低收入和中低收入阶层,另外还有“农民工”。我们保障的对象,既有低收入,又有中低收入,只是保障的方式不一样。

关于发展的途径。现在一个是租,一个是售,一个是先租后售。各地可以采取不同的形式,一些大城市可以以租为主,有的中小城市可以租售结合。只要是公平的就可以,只要是合理的租住就行,强调地方和中央政府的合理负担。

新建保障房主要是实物配售的。贵阳市政府在社会上收购了许多空闲的房子,作为公共租赁房出租,既盘活了整个市场,减轻了政府的负担,而且解决了低收入家庭住房困难问题,得到社会的赞誉。应该有更多用存量房或者是用货币补贴的办法,来解决住房困难问题。相比而言,实物配售的问题比较多,退出机制很难实施。

保障房需要一个生态的市场

我们真正要从保障民生的角度出发,而不是仅仅是从拉动经济的角度出发,来看待保障房建设问题。应该是建设一个生态的市场,尽管这个市场是初级阶段,但是我们要充分利用社会上现有的社会保障房资源来解决问题。真正从住有所居角度说,我认为一些城中村也好,农民房也好,甚至一些地下室也好,都是可以暂时作为居所的地方,因为我们目前没有更强的实力来保障所有有住房需求的都住上好房子——这需要一个过程。

保障房建设应该有顶层设计

保障房建设是个长期任务。“十二五”我国将建设3600万套,这是个艰巨的任务,随着社会情况的动态变化,保障房建设还会出现这样或那样的情况,不可能一蹴而就。我们当前是边实践,边总结,边设计,还在摸着石头过河,我觉得这种做法应该改变,应该有顶层设计。我们要在保障房的投资机制上、分配机制上、运营机制上要进行考虑。钱到底从哪儿来?我们先把任务制定下来再找钱,以前是有条件要上,没有条件创造调整也要上,但是现在不是那个时代了,作为大的工程应该把计划先制定好。这方面有许多问题需要提前予以解决。

首先是投资机制的问题。即谁投入?如何投入?投资受益保障是什么?解决好这个问题,才能够吸引到广泛的社会资本进入。

其次是分配机制问题。如何分配?分配给谁?这个一定要搞清楚。顶层设计应该解决好这些问题,规划是什么?未来要达到什么目标?从当地的实际情况出发,保障房也要考虑需求,要全面计划好,还要知道体制是什么。

再次就是运营机制。发达国家贫富分化的情况给我们一个启示,但是目前我国的现状是穷人和富人住在一起也不一定和谐,到底怎么解决?对于这些问题我们要先拿出意见来,从实际情况出发,通过顶层设计解决,需要要长远的来考虑的,不能随机对待。

另外就是保障房建设需要长远规划,不断完善。随着时间的变化,房价会发生变化。比如某个城市某个阶段的房子相当一部分人买的起,包括中等收入家庭也是买得起,但是房价上涨,到了一定的时候中等收入家庭就买不起了,可能受保障的人群就会扩大了。同时,流动人口的人流变化,生活条件的变化,经济的发展、收入水平的提高,人们对保障房的要求也越来越高。因此保障体系的建立和完善是在发展过程当中的完善,不能一蹴而就。将来覆盖了20%的中低收入阶层,那就没事了?我觉得没有这么简单。中国特色保障房体系到底是一个什么体系,现在是一个框架,将来要逐步完善,滚动发展,这样才能达到理想的状态。

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