房产测绘市场化可能产生的问题与对策

王晓

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

“房产测绘市场化”是当前房屋权属管理中的一个议题，或者说是一种趋势。但是，什么是市场化，市场化的标准是什么，如何走向市场化，还有不少具体问题需要探讨和解决。

一、房产测绘的概念及其应用

按照测量学分类， 房地产测绘是一项专业性测绘，它分为房产测绘和地籍测绘，这里主要探讨房产测绘。房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，进行房产权属管理和实施房地产开发建设管理需要测绘房产分幅平面图；房产项目测绘，是指房屋权属登记时对房屋面积测算而进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料，为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后，在法律上得到认可。为此，房产测绘企业必须具备房产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，经所在行政区的房产权属登记机构审核，纳入房产档案集中统一进行数据处理"建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。

上述的运行过程是一个完整意义上的房产测绘。房产测绘本身是为房地产产权产籍管理服务的，一旦它离开了房地产产权产籍管理就无实际存在价值。特别是目前建设部建议推广的商品房按套论价销售，它与建筑面积的精确、大小与否没有多大关系。 因此，房产测绘只能依附房屋权属管理而存在，它不是完整意义上的市场行为。在我国，房产测绘一直是房地产产权产籍管理的基础工作。

二、房产测绘市场化可能产生的问题

房产测绘从房屋权属登记的程序中分离后，担任房产测绘的企业按照市场运作方式向房屋权属登记机构提供测绘成果并独立承担相应的民事责任，登记机构按照房屋权属登记的技术规范和房地产产籍信息化管理的要求择优选择房产测绘企业为其提供测绘成果。这种行为，实际上是房屋权属登记机构与房产测绘企业之间的具有市场化性质的双向选择。这种选择的特征是：

（1）房屋权属登记机构可避免因房屋面积误差所产生的纠纷，不承担因房屋面积所引起的行政、法律责任。

(2)房屋测绘企业不因其不规范行为而损害行政机关的形象。

(3)受市场因素的制约，房产测绘企业不得不考虑企业的生存与发展，于是就必须不断地提高房产测绘产品的质量与效率。

房产测绘市场化后，不能排斥众多的测绘企业参与竞争，这就可能产生一系列问题：

1、目前尚无专门的房产测绘市场管理的法律法规，难以营造一个公平、公正、公开的竞争环境。

目前，房产测绘市场化尚无正式的专门文件，只是在《测绘法》和建设部的一些文件中提及。作为测绘体制改革，使测绘监督管理与经营行为分离后如何实施市场化，各地正处在探索阶段。因此，当务之急是制定一个房产测绘市场管理的法律法规文件，否则难以保障房产测绘市场化的推进。

2、不以基础性测绘为市场竞争的主项测绘企业难免良莠不齐。

房产测绘是一项长期性的基础工作，需要测绘资料长期积累并保存，又需要不间断地对本地区房产现状进行修测、补测，建立一个有效的数据图形库，这样才能适应房屋权属登记的需要。市场化后，入市的房产测绘企业有相当部分不进行或无能力进行基础性测绘，往往是完成某个项目测绘后就结束任务"这对房屋权属登记是有害无益的。房屋权属登记需要的是既能从事基础性测绘又能从事项目性测绘的企业，这样才能确保房屋权属登记的质量。

3、鱼龙混杂的房产测绘企业入市将引起不正当竞争，难免损害其他测绘企业和当事人的合法权益。

多个测绘企业并存后，由于个别测绘企业不具备为权属登记服务的能力，有可能通过不正当手段或渠道去剽窃其他企业的成果"即运用高科技手段将他人测绘图纸复制后作为自己的成果去骗钱，实际并不去现场测量，从而导致竞争，其后果是十分可怕的。

4、不提高房产测绘企业的入市标准和加强资质管理，难以确保房产测绘质量。

入市的测绘企业有2类：一类是为房屋权属登记服务的基础性测绘企业，另一类是以赢利为目的的项目性测绘企业。后一类企业人员素质差，流动性大，有的甚至做完一个项目就解散。这类企业提供的测绘成果质量难以保障，其产生的面积差错，其中相当部分要过若干年后才能发现，此时该测绘企业已经解散。房产登记机构极有可能为此遭受惨重的损失。

三、房产测绘市场化的对策

房产测绘市场化处于起始阶段，应当用实事求是的态度来对待市场化，循序渐进；不应超越市场需求，一哄而上，避免“人满为患”、“无米下锅”。因此，房产测绘市场化应适度、有序、专业。

适度，就是房产测绘市场的开放，应是一个渐变的过程，要与房产权属登记的实际需要相适应。否则，各个测绘企业盲目入市，就会出现良莠不齐、恶性竞争、僧多粥少的情况。

有序，就是房产测绘市场的发展应当健康有序。管理不力、放任自流、无序竞争，将导致质量下降、纠纷不断、市场疲软，受伤害最大的还是房屋权属登记机构。

专业，就是入市竞争的房产测绘企业，必须具备一定的资质、专业的水平和为房屋权属登记服务的成功经验，应当是常设的企业；而不能是“打一枪换个地方”的临时性单位。

具体来说，要做到：

1、切实加强测绘市场管理。

首先要立法，制定专门的房产测绘市场化管理的办法，统一全国的房产测绘市场管理；依照测绘市场化管理的有关规定，明确各地房产管理部门为房产测绘市场管理的主管部门，负责制定本地区的管理办法和资质认定，并进行全面管理；房屋权属登记机构负责具体的监督管理，发现问题及时处理，并对不符合房屋权属登记要求的房产测绘企业提出相应的处理意见，包括终止其测绘成果的提供，甚至追究其相应的法律责任。

2、按资质等级确定施测范围。

要建立房产测绘范围和测绘资质的分级测绘制度。资质等级高、业务水平、施测精度和测绘仪器设备相对高的房产测绘公司可承担重大项目，资质等级低，业务水平施测精度低的房产测绘公司只能承担一些简单容易的项目。这样既能保证测绘成果质量，又能激励房产测绘公司尽快加大投入，健全机构，提高自身各方面层次，提高市场竞争能力。

3、建立专家会审制度解决市场争议。

要建立房产测绘成果鉴定委员会，明确其法律地位，负责处理本行政区域内对房产测绘成果有异议，争议的问题。可选择具有房产测绘资格、长期从事房产测绘的专家，组成房产测绘成果鉴定委员会，对鉴定工作进行技术指导监督，协调解决房产测绘成果所产生的纠纷和争议。

4、按市场准入制要求运行。

房产测绘成果，一定要依附于房屋权属登记，离开房屋权属登记则无存在的实际价值。房产测绘市场化，将使测与管分离，责任更为明确，迫使房产测绘企业必须提高人员素质、技术水平，增强法律意识，对施测的成果严格进行质量检验。房产测绘公司对外提供的成果，不管是否已经审核，法律责任都应由其承担，房屋权属登记机构要对房产测绘企业提供的成果进行审核，审核的目的是确认成果可否用于房屋权属登记，并纳入房产档案统一管理。

5、建立风险保障体系。

房产测绘企业进入市场后，市场竞争激烈，企业有生有灭，人员流动性大，稳定性较差，一旦企业经营不善，关门歇业所引起的法律责任由谁来承担？为此，必须建立房产测绘风险保障基金，来确保房产测绘企业因工作失误所承担的赔偿责任，并保障当事人的合法权益不受侵犯。

6、同步实施房地产测绘市场化。

虽然目前许多地方房产与地产分设管理机构，房产测绘与地籍测绘也分别实施"但是总的发展趋势是“房地合一”，即房产与地产管理机构合并，实行一体化管理，以适应精简机构和市场发展的需要。既然如此，房产测绘与地产应同步实施为宜，否则房产测绘与地籍测绘在市场运行中主体不平等，难以营造出公平的市场竞争环境，不利于为当事人服务，更不利于市场化的实施。

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