明确房价合理区间，加强住房保障推进力度

◎ 财经大学房地产研究所所长、教授 郭松海

山东财经大学教师、同济大学博士 孙大海

2011年国家宏观调控力度加大，年初出台的“国八条”要求，“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，并将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。此后，多数城市都以房价涨幅低于GDP或人均可支配收入增幅作为控制目标。这个目标总起来看过于宽松，如果各地GDP增幅为10%，那么当地房价涨幅不论是1%，还是9%，都能达到目标；各地房价高低不一，人均可支配收入差别又很大，加之涨幅差异，其调控房价的效果也许大相径庭。据国家发展改革委价格司数据，2011年北京、上海、广州、深圳四市新房房价收入比分别为25.3、17.6、11.5、18，房价显然过高。

2012年“两会”期间，温家宝总理在答记者问时谈到：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，这再次表明了中央坚持房地产调控的决心。

一、房价合理区间的确定

衡量居民住房支付能力的最适合指标是房价收入比，许多发达国家都把房价收入比当作衡量房价高低的主要指标。尽管这些国家房价收入比的计算方法和统计指标与我国现实情况不尽相同，但并不防碍借鉴其方法并结合我国具体情况予以修正。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》[国发23号]指出，“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上”,“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”根据这个行政法规的确定，当前，普通商品住房价格比经济适用住房价格约高出1/2～1/3，按照一家三口一套70～90平方米的住房建筑面积，加之综合考虑其它多种因素，使房价收入比的标准可提高到6～8倍。重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6～7年的收入，就能购买一套住宅，其实质就是将房价收入比确定为衡量房价是否合理的参照系。

国际上通行的房价收入比是指当地一套中等水平房价的住房与一个中等收入家庭年收入之比。而在我国由于缺乏这两个“中等”的资料，即用“平均”来代替。考察城镇居民住房支付能力，引用统计局城镇居民可支配收入指标是能够较为准确地反映居民有效购房能力的。在计算收入时，通常是用城镇居民可支配收入乘以全国平均每个家庭户的人口3（第六次全国人口普查显示，我国平均每个家庭户的人口3.10人）

作为宏观统计上处于平均水平的房价，可用普通商品住房的均价来显示。(如90平方米套型面积×平均每平方米房价)近些年，按照国家规定各地住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；如果再按照2005年国务院转发建设部等七部委（25号文），普通商品住房最大面积可达144平方米的标准，那么，过几年普通商品住房总量大约可占到住房总量70%以上，将占到商品房市场的绝大多数。因此，可以依据国家统计局从2011年1月起开始实施新的房价统计制度方法，新建住宅和二手房类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类其中设有90～144平方米的基本分类，其房价收入比中房价宜采用这一类别得出，而不考虑保障性住房、144平方米以上的商品住宅价格。

据国家发改委、中国指数研究院数据测算，北京、上海、广州、深圳四市2010年中等收入户的房价收入比分别为28.7、18.8、11.3、21.5 ，北京、上海、广州、深圳四市房价收入比相比合理范围偏离程度，2010年分别为173.40%、73.40%、18.10%、112.80%，2011年 分 别 为 169.10%、87.20%、22.30%、91.50%。根据这两年数据比较分析，在调控不放松的政策环境下，房价收入比相比合理范围偏离程度的缩小程度是较小的，如照此年缩小程度，到《十二五》末，房价收入比达到合理区间的难度较大。

二、加大住房保障的推进力度

根据国家《十二五》规划,到2015年保障性住房总量要达到住房总量的20%；而据中国统计年鉴，我国城市居民家庭结构分七个层次，其中最低收入户、低收入户占到城镇居民家庭总户数的20%，中等偏下户、中等收入户、中等偏上户占到城市居民家庭总户数的60%；这就是说，到《十二五》末，保障性住房保障的主要是低收入家庭，而对于中等收入家庭涉及部分较少，或仅能顾及到部分中等偏下的家庭。因而，对于某些房价过高城市的中等收入家庭，如果调控不到位，面对高企的房价，仍然是望房兴叹。

因此，必须加大住房保障的推进力度，对某些房价过高的城市除了限购限贷还要限价。进一步落实《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》[国发 2003（18 号文）]，通知中要求“控制土地价格”，进而控制房价，加大限价普通商品住房建设，使房价早日回归，“努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”使自住需求得以更大地释放。为此建议：

（一）进一步完善招挂拍制度，实行用地竞价招标的方法。变“价高者得”模式为“综合指标”模式，割断土地成本对房价的传导机制。即先由有关部门根据该地房价收入比、市场房价、基准地价等因素，确定其住房的预售价格，然后将预售价格减去诸项生产管理成本、利息、税费和一定幅度的利润后，倒推出具有一定幅度的土地交易价格，再按项目规划条件，实行土地招标出让或挂牌出让。各地包括保障性住房的普通商品住房用地不得低于每年住房用地供应总量的70%。为完善这个招挂拍制度，就要从体制上解决地方政府“土地财政依赖症”问题，使地方政府通过正常的财政体系就能够解决其财政收入问题，改变“分税制”造成地方政府“财权”与“事权”不匹配的状况，深化税制改革，将部分税收纳入地方财政，有利于增强地方财政实力，弱化对土地出让金的依赖。同时加快房地产税制改革，利用40城市个人住房信息联网的条件，首先对拥有第三套住房的户主开征房产税，并对拥有多套房户主实行累进税率。

（二）对普通商品住房的户型面积予以合理限制。普通商品住房是为普通居民提供的，符合国家人口、土地资源等基本国情，适应国家某个发展阶段经济社会发展水平而制定的标准住房，它代表一个国家或地区一个时期城市居民实际达到或能够达到的居住水平。为适应我国的经济发展水平和消费水平，在普通住宅中,要增加小户型、低价房供应；新加坡、德国人均国内生产总值现已达到2万多美元，他们仍然坚持供应较小户型；我国人均国内生产总值只有4000多美元，仅为新加坡和德国的五、六分之一，更应该坚持小户型住房。特别是在特大城市，一般宜控制在70～120平方米之间。对于中小套型住房，在住房建设用地上要加大供应量，在税费收取上要加以优惠，在住房生产性和消费性贷款上要降低贷款门槛，放宽限制，适当下调利率。

（三）关于普通商品住房的销售供应对象。因普通商品住房是政府定价限价，故对购买条件、销售限制应作严格规定。由于目前我国个人信用体系没有很好建立起来，部分个人隐形收入没有也不可能有确切的资料。因此，界定普通住宅供应对象，可依据申请购买普通商品住房的可以是没有住房或住房面积未达到政府规定标准的人；人均年收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的人；城市危房户、房屋拆迁中的被拆迁人；进城工作一段时间的农民工。

（四）为普通商品住房市场创造良好政策环境和舆论环境。由政府部门制订普通商品住房中长期规划、年度计划，通过市场竞争择优选择企业进行开发建设，确保普通商品住房市场供应。建立完善市场的规章制度，注重立法，用立法形式明确普通住房市场的规则和政策及定价办法、购买对象，以保持政策的稳定性。要加强宣传，增加政策的公开性、预见性，明确告知全体社会成员，使参与市场的企业和个人能够有一个清晰的预期，对未来作出明确判断、选择，以有利于相关政策制度落实到位，有利于市场健康发展。

（五）放开高端商品住房市场，有助于普通商品住房市场发展。放开别墅、排屋、标准面积如144平方米以上公寓的高端商品住房市场，不再限购限价；在高端商品住房开发土地供应限制的大环境下，由市场调节，实行市场定价，由开发商依据市场需求自主决策和组织建设。市场严格按相关法律法规及制度管理，不再执行临时性、试点性监管措施，这些可通过房产税制改革，抑制住房的过度投资投机，对高端住房虚高价格进行调节。这样，就可以缓解因目前土地出让金和房地产业税减收造成对地方财政压力，便于市场实行软着陆，反过来也有助于住房市场持续健康的发展。