房地产调控处于关键期

◎ 首创集团董事长 刘晓光

在全国“两会”召开之际，大家都在探讨宏观调控。关于调控政策，当前的形势是地产政策调控难。目前的行业调控实际上是在逐步的变化，最开始是控制房价的过快增长，后来变成了稳定房地产市场和房地产价格，接着保证房地产价格的合理回归。国家主席胡锦涛在最近的讲话中，提到要推动积极的就业政策，努力实现社会的就业更加充分。温家宝总理讲话中更是提到了本届政府一定要善始善终。从这些内容透露出，中央政府仍然坚持调控，而且决心非常大，尤其是一些限制性的措施，不会发生太多变化。目前，我国还处于一个房地产市场的调控的关键时期和敏感时期，主基调还是以稳定市场的大局为重，方向不会改变。到底会有什么样的可能性？我判断，今年3～8月可能是一个地产的冰点。在这个阶段，不会有重大的调控出现。

房地产将来会有微调

政策的松动力度和瓶颈将来会不会出现？取决于中国经济的发展速度，取决于中国经济的基本面，现在还很难判断，中央政策目前仍是以维持政策为主。

自从实施限购政策以来，有芜湖、中山、合肥、上海等约十七个城市出台了不同的微调政策，这些微调涉及到了限购门槛，普通住宅的标准，公积金和税费优惠等。微调虽然出现了，但它不会动摇国家进行房地产调控的决心和方向。地方政府和中央政府的博弈，会贯穿到整个宏观调控的始终。

比如三四线城市的人口、房地产总投资和市场份额都不是很高，并没有出现泡沫，现在从改变国家限购政策的情况下做些微调，反映出地方政府的需求，也就是说全国不应该采取一刀切的办法限制干预市场。这些微调后来叫停了，归根到底是一个宏观大局的问题，主要是怕带动更多的城市效仿，在这个阶段中央是不允许的。到底什么时间会有微小的调整变化，还要看房地产大的变化。

我认为，下一步，房地产市场肯定会出现微调，为什么？第一、一刀切的调控政策出台以后，肯定会出现差异性，也会出现差异性调整；第二、中国的地产形势也在发生巨大变化；第三、我们有很多刚需需要保护；第四、国家下一步会越来越多地动用经济手段调节；第五、最重要的各个地方政府可能会自身进行微调，甚至于自身进行更大的调整。

投资增长呈下降趋势

有很多人提出，对在宏观经济过程中，地产低迷，下降的GDP发展怎么看？今年的房地产形势肯定不好，房地产的投资也会继续下降，这个下降拉着宏观经济往下走。2012年的房地产投资不能说没有增长，但它的增长速度肯定会低于固定资产的增长速度，对于开发资金紧张，新开工拿地等，都会有一系列的影响，在这种情况下，对GDP影响是肯定的。

国家的新增目标往下调，从8调到7.5。31个省市也在调，意味着什么？主要是为了淡化单纯GDP的指标。我不赞成中国经济最大不确定性是房地产，真实的需求还是存在的，城镇化的进程还是在继续加速，此外经济下滑的因素还有很多，比如出口、投资、资金市场等等，所以，不能完全认为唯一影响中国整个宏观经济发展的是GDP。

2012年房地产投资增长呈下降趋势。新增的开工面积，土地市场都会下降，保障房新开工的规模也会降低，这使得房地产行业投资的增速下滑比较大。因此，中国的房地产业的增长，不能单纯的依靠保障房，而保障房只占一部分，应该把保障房和商品房一起形成的新商品供求体系加以完善。

去年九月，商品房新开工面积下降比较大了，加上保障房总的销售面积略有增长，2011年的新开工面积是19亿平方米，同比增长6.2%，但扣除保障房，下降了17%。中国未来十五年过程中，房地产还会是前景不错的行业，但是它的黄金时代已经过去了。实际上，大力发展商品房和保障房的建议，是前总理朱基在1998年提出来的，关键是这涉及到重大的发展模式模型的问题。

适度宽松有望激发刚需

关于信贷政策，适度宽松有望激发刚需，这个情况还会出现。虽然没有对于房地产开发企业直接增加，但是对其他产业链的放松，对房地产也会产生很大的影响，保证金率还会继续下降，但是减息可能比较难，今年整个资金形势应该是好于去年。

关于市场的走势，3～8月份最少下降17%。在这个时期过去以后，应该会有新的变化，对于一线投资比较大的城市，市场低迷情况可能会延续的时间长一点，其他城市，特别是有一些投资比较小的城市，或者城市价值比较高的城市，市场状态可能会好一些，不会有更大的问题。

目前，对于每个企业来讲，都面临一样的宏观环境政策，如果在这种情况下不能进行创新，进行商业模式的改革，不能很好的实施自己的调整战略，就会出现问题，所以企业都应该准备好“人有我优，人无我有”的战略。(根据“第十二届中国房地产发展年会”录音整理，本文代表个人观点)