城市扩张背景下的地铁商业发展研究

◎ 王先庆

观点

城市扩张背景下的地铁商业发展研究

◎ 王先庆

地铁商业是城市化过程中，随着地铁这一交通工具的兴起而出现的一种新兴商业。地铁商业的发育成长及发展不同于地面商业形态，有它自身的特点和规律，只有充分地重视和认识这种特殊性，才能有效地培育和推进地铁商业的发展，也才能充分发挥城市地铁的功能和作用。那么，地铁商业是如何起源的？其发展定位是什么？有哪些特点？影响地铁商业发展的因素有哪些？地铁商业的发展有哪些规律？世界其他知名城市的地铁商业发展有哪些模式和经验启示？文章对此进行了探讨。

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城市化水平的提高将会直接带动各个领域的发展，随着城市化进程的推进，城市有限的资源面临着容纳更多人口的要求，同时也面临着城市范围扩张与居住工作分离的必然前景，轨道交通的发展是城市化进程的必然选择，对城市发展起到了积极的推动作用。地铁商业正是随着城市化水平的提升及城市扩张，而不断发育成长的一种新兴商业形态。

一、城市化过程中地铁商业的起源及发展定位

当前，我国内地已有北京、上海、广州、深圳、南京、天津等城市相继投入地铁运营，对解决城市交通问题与人口流动产生了极大的作用。地铁在实现城市空间结构调整的同时，也在促进城市商业的变革。

所谓地铁商业，是指由于交通的通达性而带来的大量人流的集散转化为商业客流，从而将地铁站点与商业系统融为一体，实现地铁与商业系统共同发展的结合体。地铁商业可划分为地上商业和地下商业两个部分。城市地铁的主营业务是为乘客提供各种交通服务，方便乘客出行，其固有资源是保证地铁正常运行的线路、站场、通道、隧道、车辆和站域用地等服务设施，但是，由固有资源建设运营派生出一系列的房地产、广告、地下商业、旅游、餐饮等服务业，成为城市地铁的一种衍生资源。①地铁沿线容易形成新的商业走廊，而商业的付租能力最高。②早在1930年，欧美国家就对城市地铁对土地开发的影响进行了研究。③我国第一条地铁开通时间与一些发达国家相比相对滞后，如表1所示。

表1 世界部分国家/地区第一条地铁开通时间

（一）地铁商业的起源

地铁商业实现了轨道交通和商业的双赢。地铁商业史上具有代表意义的是日本东京地铁商业街。1931年地铁步行道由于未设置商业设施，小商铺在地下通道两侧摆设临时摊位，迎合地铁带来的巨大客流量的需求，并发展成为最初的“上野地铁商店”，后逐渐演化为地下商业街，实现了商业中心、地铁中枢和地面商业纽带三大功能的衔接。④地铁的出现不仅实现了人流的快速输送提高了交通效率，同时地铁出口也广泛成为城市的黄金地段。商务、住宅、商业的迅速崛起总是与地铁站口之间存在密不可分的关系，如香港政府全资的地下铁路公司除提供列车服务外，更积极地参与地铁沿线的上盖住宅、商用物业发展和物业管理，提供各项设施服务，将交通与其他社区设施融为一体。⑤国内外地铁商业发展的事实表明，经济发达城市的地铁对城市商业具有重大的影响，地铁商业已成为城市区域扩张与城市发展的重要载体，对城市经济发展具有重要作用。在我国，地铁商业近些年也实现了迅速崛起，形成了一个个繁华的地铁商圈，成为我国商业史上不可忽视的现象，我国内地一线城市主要地铁商圈如表2所示。

表2 我国内地一线城市主要地铁商圈列表⑥

地铁商业的产生与城市化进程以及城市发展有着密不可分的联系。地铁商业代表了地铁与商业的联姻，综观地铁商业的产生，大致可分为两种情况：（1）先有商业，后有地铁。地铁的发展会巩固壮大已有商业，促进商业的快速发展。如有着深厚商业积淀的广州北京路商圈，地铁的开通为其带来了活力，是地铁促进商业繁荣的重要证明之一；（2）先有地铁，后有商业。地铁的开通促进产生新的地铁商业甚至新的商圈，如地铁对中华广场商圈、天河商圈发展所产生的推动作用。在城市地铁发展之初，在促进已有商业/具有商业底蕴的商圈的繁荣方面表现明显，当发展到一定程度，体系较为完善之后，作用逐渐转向为促进新的商业的产生，商业随地铁而扩张。在城市地铁路线设计之处，应着重于考虑连接城市主要节点，将商业中心纳入到重要节点范围之内，设立地铁站口在商业中心附近，将会对城市商业的发展与商圈繁荣产生重要的集聚作用和推动作用。随着地铁建设的完善，地铁站口更应倾向于城市发展方向与城市人流集聚区域的发展，促进具有较高消费能力区域的商业建设与消费引导，服务于城市整体经济发展与空间布局。

（二）地铁商业的发展定位

地铁商业的产生将会改变城市的商业格局，地铁的功能需要借助地铁周边具有丰富业态的商业来完善和发挥。小至商贩、小店，大至卖场、商圈，无不深谙“人气旺，则财旺”的道理，但目前对地铁商业的大部分认识仍停留在“有人流即可有商机”的偏狭观念上，而对地铁商业的整体发展缺乏较为全面的认识。将人流转化为商机，除关注交通在人流与商流之间的过渡作用之外，更应关注整体商业文化的建设，将地铁与商业的发展阶段相融合，营造基于地铁和商业发展不同阶段之间相互组合的特色，通过对地铁商业的发展定位，实现不同成长模式之间的互补与错位发展。与传统商业相比，地铁商业基本特征表现在：

（1）区域分布显著。地铁使得城市商业布局呈现出更为明显的扎堆趋势，传统商业空间分散与消费需求不够强劲而带来的商圈影响力限制在很大程度上得到了解放，传统商业具有了更大的发展空间，在同一区域上，商业密度增加，商业的区域优势逐渐突出，空间集聚使地铁商圈能够产生传统商业所不能媲美的集聚效应。与传统商业的分布相比，地铁商业的区域性特征更为明显，对人们的购物选择具有更大的导向性，使人们在消费选择上具有更强的目的性。

（2）商业集聚明显。商业网点的高密度分布态势更为明显。地铁出行的两个最大目的是通勤和消费，地铁的交通优势使人们更易根据自己的意向来选择消费的目的地，商业吸引力和商圈定位对于消费者选择具有重要影响。地铁站口作为商业宝地，商业集聚效应日益明显，体现在辐射范围的不断扩大、商业网点的不断增加、业种业态的不断完善，⑦所产生的市场效应日益增强，促进了商业的发展与沉淀。同时，城市的商业集聚效应和商业布局将受到更大的挑战，地铁商业的商业集聚对激活整个商业圈的发展具有重要作用。

（3）商圈价值提升。地铁商业对商圈价值提升具有重要影响，这起源于地铁所带来的交通优势，同时，也有赖于原有的商业沉淀。从国内外经验来看，商业的发展对交通的发展具有极高的依赖度，多种交通方式之间的互补发展对商圈繁荣具有重要意义，对一般商圈而言，几种主要的交通方式包括地铁、公交、私家车、步行，对火车站大型批发商圈来说，还包括火车这一主要交通方式。对于当前许多大型零售商圈而言，地铁与商业已经实现了密切结合，地铁所带来的客流对商圈价值提升具有重要意义。

在城市化进程中，地铁商业的发展在城市商业中的地位将越来越重要，在大部分发达地区的城市中，地铁商业正逐渐成为城市商业的代表与重要支撑，成为城市商业形象的重要部分。在城市商业的发展定位上，地铁通过预期效益、通达性、人流效应作用于商业，推动城市商业的前进，地铁商业起着促进商业集聚、丰富繁荣商圈、代表城市形象、补充主体商业等不同的作用。综观国内外地铁商业的发展，地铁商业的定位可分为两种：（1）主导城市商业发展；（2）城市商业补充定位。

当前我国部分城市正处于城市转型的重要时期，商业发展将成为城市发展的重要部分，地铁对商业的影响及在整个城市商业中的定位使得对地铁商业的研究具有重要意义。

二、影响地铁商业发育成长的主要因素及机制

（一）影响地铁商业发育成长的主要因素

1.城市扩张与城市规划

城市具有显著的集聚效应与规模效应。城市扩张与城市规划以及城市化过程中所伴随的城市功能改造和基础设施改造对地铁商业的发育成长具有极其重要的作用。每个城市在特定时期都有其特有的发展方向与扩张规律，城市扩张的原因，被一些大城市称为“承载能力到了极限”，而实际上，城市扩张体现要素流动的方向，在国家发展过程中，许多要素处于不断流动的状态，如人力资源要素、资本要素、技术要素等，都处于一个动态变化的状态，资源总是向区域经济强势的地方集聚，要素的流动与集聚导致城市规模的不断扩大。当前我国城镇化率处于不断提高的状态（如图1），城市扩张不可避免地伴随有交通问题及城市居民生活与消费问题，进而推动城市交通事业与消费环境的打造问题，而城市规划则更好地体现了城市的总体综合定位，起到了巩固已有商业和发展新商业的作用，在城市商业发展上具有极大的指导意义，对地铁与商业的结合具有重要作用，一方面促进了资源要素的快速合理流动，另一方面促进了城市经济的高速发展。城市扩张与城市规划对商业的发展具有极大的影响，促进了城市商业的繁华与衰退，见证了商业的跌宕起伏，起起落落中不断彰显城市的成长与特色。

图1 中国城镇化率变化图

城市扩张为地铁商业带来了机会，城市规模的扩大有利于商业在城市中地位的增强与人口集聚的形成。在一定程度上，地铁商业的发展与城市发展方向存在着极大的相关性，商业的发展方向总是与城市的发展方向相匹配，商业重心的变化也经常与城市发展方向保持一致。地铁的发展形成了一张网络，将城市发展笼络其中，同时也对城市的发展方向形成了一种导向性的影响，对时空观念、就业习惯和生活方式都造成了大幅的变动。由于交通通达性的提高，空间转移消耗时间变少，城市人口内部流动率大大提升，消费空间也大大提升，地铁商业拥有大规模的人流量作为支撑，满足商业发展的基础条件——人的因素，对促进消费流的集聚具有重要作用，国内外许多地铁商业的发展都见证了从一无所有到人潮汹涌的变化。城市规划对交通与商业的融合，将会对城市经济发展产生质的影响。

2.区域经济与产业结构

地铁商业的发展离不开消费能力的支持，消费能力离不开区域经济发展水平的支撑。商业发展与区域内收入水平直接相关，在城市化发展过程中，如果商业发展不能够及时跟上城市经济发展步伐，则极易导致消费大量外流，不利于本区域经济的发展，如何将消费能力留住甚至吸引外部消费的进入，已成为当今许多大中型城市的主要研究课题。

区域经济发展创造了消费需求，为商业提供了充足的资金流保证。并为吸引要素流向起到了重要的作用，以广州市最早运行的一号线为例，在一号线单线运行的几年内，“东部热（尤其是天河城、公园前等段），西部冷（尤其是长寿站以西段）”，地铁线路内的这一运营表现与地面相应区域的社会经济发展水平大致吻合，当然，在一号线建设之前，区域间发展水平高低不均的情况已经客观存在。在地铁一号线单线投入运行最初几年，西部的芳村地区更多地扮演着一种“输出”角色，而这种“输出”角色反映于区域经济发展中的简单表现，莫过于芳村地区的房地产业一直得不到大发展，也一直落后于广州市的平均发展水平。地铁的开通方便了交通往来，却也产生了“风洞效应”，方便了各种经济要素的流动，进而却带来了“马太效应”，使得发达区域发展更快，相对落后的区域则拉大了差距。⑧

在产业结构方面，第二、三产业的发达程度与商业的发展程度密切相关，第二产业通常为城市发展初期带来巨大的资金，但第三产业比重对商业的影响更大，如果说第二产业为区域经济发展带来腾飞，则第三产业的作用是更好地将经济发展成果实现转换。在国内外商业发达地区，第三产业都具有较高比重，而且，在城市发展历史上通常都有工业史。当前存在一个疑惑，很多工业集聚地区并不能形成良好的商业，这一现象主要有以下几个原因：（1）工厂员工以打工者为主体，收入用于攒钱回乡而非消费，不能纳入大商业的消费人群范畴；（2）区域内未形成良好的商业氛围与消费环境，导致消费外流；（3）各方更重视工业对地区贡献，而忽视商业发展；（4）商业对工业的替代作用过弱。

3.商业配套与商业环境

地铁为商业带来充分的人气，但地铁的商业价值仍需通过其周边物业与商业的配合才能得以实现，地铁商业需要在地铁站口设置丰富而完备的商业基础设施，业态多样的商业综合体来实现地铁与商业的衔接。如上海徐家汇，能够融合的同时，也易于形成明显的商业核心区，有利于地铁商业形成品牌来促进扩张优势。如果有成熟的商业区作为依托，则地铁商业的作用更易发挥，促进商业集聚的作用更加明显。

对于老城区而言，地铁建设能够有效改善交通饱和状态，改善营商环境；对于新城区而言，地铁建设能够对新的商业环境的形成与改革起到极大的促进作用。但商业归根结底是需要一个良好的商业环境。商业环境建设主要受历史因素、规划因素、区位因素、消费者行为因素、投资因素等多方面的影响，在实体环境方面，包括商业空间外部环境（整体商业布局、广场、户外广告、建筑形态等）、商业空间内部环境（内部装修、室内广告、展位布局等）和商业公共配套设施（休息区设置等）；在虚拟环境方面，包括商业文化（商业积淀、品牌开发等）和商业氛围（购物氛围与购物体验）等，地铁商业必须要考虑与周边商业环境的统一性。

天河城、中华广场等因为地铁而功成名就的经典案例自然让人津津乐道，然而特色建筑物的拆除、自然生态景观的破坏，也使得中山路曾经的繁华景象一时风光不再。在地铁为沿线区域开发带来刺激效应的同时，也应该高度重视地铁建设可能对途经区域造成的破坏作用，尤其在生态环境、商业氛围等方面的负面影响。⑦

（二）地铁商业发展规律探讨

商业的发展一直都存在着内在的发展规律，这种规律体现在商业发展与经济发展阶段相适应、与流通经济发展水平相适应、与城市发展方向相适应等多种形式。而对地铁商业而言，如果地铁系统与商业联动得好，城市既发达又方便，它会制造出新的商圈。探讨地铁商业内在发展规律将有助于实现更为合理的定位，突出城市商业特色，又能实现城市商业繁荣与促进城市经济合理快速发展，可以说，商业的成功是遵循商业规律的结果。

规律探讨之一：一城之中，地铁商业的发展空间大小

显而易见的是，地铁商业不可能无限发展，地铁商业的发展空间最终仍会遇到其局限，但地铁商业的发展空间究竟如何评价，仍是一个需要实践检验的话题。以广州中华广场商圈（英雄广场商圈）为例，英雄广场商圈是广州第一个以地铁人流支撑起来的商圈，是北京路商圈和天河商圈东西两个商圈的连接点，英雄广场商圈具有畦地连接作用，只能作为次级商圈，再加上商圈在进一步扩展上受到地域空间的限制，再建商业设施几乎是不可能的。目前该商圈基本已经定型，很难再有大的突破。地铁商业发展空间的影响因素主要包括：（1）地铁商业发展潜力；（2）地理空间限制；（3）要素投入水平；（4）地铁商业发育成长过程中的消费力衔接；（5）人流量限制；（6）交通衔接；（7）商业认同感；（8）商业氛围。

克里斯塔勒（1933）所创建的中心地理论中将中心地定义为向居住在它周围地域的居民提供各种货物和服务的地方，与现代商圈概念较为接近。根据中心服务范围的大小分为高级中心地和低级中心地，两者之间存在中级中心地，认为居民的日常生活用品基本在低级中心地就可以满足，但要购买高级商品或高档次服务必须到中级或高级中心地才能满足，不同规模等级的中心地之间的分布秩序和空间结构应该是不同的。

因此，并不是每个商圈/每种商业，都必须以充当都市龙头老大为己任，也不是都适合定位为最高端的商业，特色和持续生存，远重于盲目的攀比规模和等级。地铁商业发展过程中，机缘巧合之下，也可通过“合体”来实现大型化、规模化，以提升商圈的集聚能力，实现商圈发展，增强商圈的发展空间。如广州天河城商圈，目前正与岗顶商圈逐步成为一体，将三个地铁站连成一条带状商业，辐射效应将更为明显，但同时也意味着商圈之间的融合与消长，新的大商圈逐渐形成，老的小商圈必有消失的部分。但对大部分地铁商业而言，生存必须走差异化路线，通过个性化和特色化的打造，尽可能引起消费者的好奇心和消费热情，除购物本身之外，尽可能增加消费附加值。从现代商业要素来看，这种附加值的来源必然是休闲、餐饮、旅游、文化和娱乐。

规律探讨之二：地铁延伸与商业的融合与偏离

我国地铁线路设计大多是选择居住人口或流动人口具有较高密度的地区，较易促进新的商业区的形成。如北京公主坟商圈的形成和发展与地铁便有着密不可分的联系，而广州天河城的发展已与地铁发展密不可分。地铁的延伸，伴随着大量的商业集聚产生，在一定程度上，地铁形成了网状分布后，聚拢作用将表现得甚为明显，可带动区域范围内的商业规划和商业整合，提升商圈效应。如在天河商圈购物消费的不仅是广州人，有很多来自珠三角甚至是全国各地的消费者，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者，而调查显示，这些消费者到达天河城的方式，大多数是通过地铁。地铁对人流、商流、资金流的集聚作用在天河城的发展历史和现状上体现得淋漓尽致。

但并不宜将地铁对商业的提升作用理想化、过度夸大，地铁的集聚作用并非总是能实现商业集聚，地铁沿线商业也并非处于“一荣俱荣”状态。地铁是对商业造成影响的诸多因素中的一个，但如果没有其他因素的配合，特别是商圈商家的努力，很难说就会对商业产生多大拉动作用，在商圈高速发展时期，影响商圈聚集的主要因素不仅包括商圈本身的地理交通条件，还在很大程度上受周边环境因素的影响。⑨当地铁充分发展，形成成熟的网状分布后，则会产生稀释客流的作用。当地铁成为一种常态，仅靠地铁的便利性和稀缺性显然是不可能成功的，更重要的是要看经营者的管理水平。⑩当地铁商业的发展超出区域经济发展水平，则消费的分散也会随之发生。

地铁延伸与商业之间也存在着悖论。如“疏散人群”与“滞留人群”之间的辩题，地铁本身的基础必备功能是实现交通的发展，达到快速疏散人群的目的，而商业的发展则需要人流的大规模集聚，两者的结合为城市商业发展创造了前所未有的生机，但两者的存在目的在本质上是相背离的，地铁与商业之间的融合与偏离是客观存在的，解决该矛盾的关键仍旧在于合理进行商业定位，促使地铁与商业能够达到相互促进协调发展的结果。

规律探讨之三：地铁的人流与商业客流之间的转化

传统意义上认为，人流规模与商业规模存在正相关关系（如图2所示）。在传统商圈发展中，这一观点具有重要意义。事实上现代商圈发展仍旧离不开大规模的人流量作支撑，地铁能够在短时间内带来大量人流，那么是否地铁一定能够形成巨大的商业发展空间呢？

图2 人流规模与商业规模相互关系图

地铁所聚集的人流，以通勤和消费两种出行目的为主，能否形成商业，仍旧需要地铁人流与商业客流之间的转换。由于地铁所带来的人流量大，容易使人高估地铁的价值，而实际上，地铁站点只是影响地铁商业的一个优势因素，仅仅具有地铁所带来的人流因素，并不能实现商业的大发展，更关键的在于将地铁所带来的人流转化为有效的消费，并同时形成消费吸引力，同步吸引地铁及地铁以外的消费人口的进驻。我国当前总体上地铁小商业分布广泛，其中不乏优秀经营者，但若无法引导大的潮流，仅依赖于快速消费为主的人流特征，并没有办法形成实际意义上的商业前景，较大商业体仍会面临客流不足的危险。因此，地铁商业建设依据不同区域的实际情况对客流量有不同的依赖程度。

乘客的流动并不直接表示消费的到来，若要将地铁人流转化为商业客流，仅靠地铁的魅力是远远不够的，必须考虑乘客结构与站点区位发展等因素，形成一种商业氛围，培养出目标客户的商业认同感，形成自身独有的特色与定位。从目前来看，影响地铁商业客流形成与集聚的主要因素包括：（1）地铁商业的业态组合；（2）地铁周围的商业配套；（3）商业氛围与商业积淀；（4）与客流消费定位的匹配度；（5）满足多样化需求的程度。综观国内外客流集聚较大的地铁商业，都实现了商业、休闲、旅游、购物等的充分结合，可满足客流多方面需求，实现潜在顾客需求的一体化，留住顾客脚步。

从国际地铁商业及广州、深圳的地铁商业发展经验看，在地铁开通的初期，一般是强势的商圈通过地铁将更远的人流吸引过来，而随着“商业均等化”趋势的加强，地铁商业客流才开始回流，然后“倒吸”大都市商业人口的外出购物。这有一个互相变动的过程。客流可分为小区域客流与大区域客流，强势商圈辐射范围大，在客流方面具有极大的吸引力，在各层次商业定位，尤其是高端商业方面具有较大优势，而略显弱势的商圈则可满足一定区域范围内的需求，消费者不会因为地铁交通方便而到较远区域购买生活必需品，所以不同的地铁商业对客流的定位可实现差异化。

一个城市中商业最理想的状态是，城市内拥有大大小小数个商圈，这些商圈能够连成整体，商圈之间形成相互竞争兼差异化生存的关系，满足出行目的的多样化，同时体现出城市的精神文化。如伦敦的地铁与当地历史人文相联系，以地铁将不同年代的建筑融为一体，将交通文化、商业文化、历史人文连接成一个整体，体现出城市的商业与人文特色。

表3 地铁商业不同发展阶段的特征及定位

三、地铁商业的阶段特征与发展趋势

（一）地铁商业发展的阶段特征

与传统商业相比，地铁商业对交通体系的依赖性更强，能够整合多种交通方式（步行、公交、地铁、私家车等），才能够满足消费人群的出行需求。成熟的地铁商业必须能够形成多业态并存的格局，满足消费人群全方位的需求，在地铁商业的不同发展阶段，表现出不同的特征和其相对应的定位特点，如表3所示。

从地铁商业发展路径来看，优秀的地铁商业都是经过无数次发展转型从而逐步走向成熟，在发展过程中，不断地进行优胜劣汰的选择，同时也在定位上不断突破，在业态上逐步升级，从而实现商业上的壮大，这是一个动态的发展过程。从当下来看，地铁商业的主体构成与层次分布如表4所示，而地铁商业发展程度与业态之间的对应关系则可简单地归纳为图3。

在地铁商业发展过程中，存在地铁商业的业态组合选择与调整问题，其设置和布局关系到地铁商业的发展与定位，甚至关系到地铁商业的生死存亡。业态组合是指在特定区域内，通过各种经营方式的交叉组合，达到互补经营的方法。具体地说就是多种业态在相关商业区域内的取舍选择，这个过程主要通过相关业态的互补性作用来达到最佳的商流、人流的效果，是区域商业持续繁荣的核心要素。地铁商业的业态组合与选择要考虑区域范围内的商业发展基础条件、有效购买能力、周边商业环境、地铁与商业的距离等有效衔接，当前地铁与商业业态的联接方式大致如表5所示。

表4 地铁商业主体构成与层次分布

图3 地铁商业发展与主体业态的对应关系

（二）地铁商业发展的主要趋势

1.商业定位与业态组合选择将更受重视

随着城市商业发展，同质化在竞争过程中将会越来越显示出不利于地铁商业的成长壮大的状态，地铁商业必然面临着商业定位和业态组合的问题。现代商业普遍表明，商业定位在某种意义上重要程度高于地段位置，尤其是在同质化发展较为普遍的今天，只有达到定位准确，才能实现地铁商业的繁荣，很多地铁商业都在发展过程中不断改变着自身定位，以期更为符合消费者需求，创造差异化，避免同质化，来占据市场地位。地铁商业的定位要立足长远，对目标客户群进行分析，根据目标消费者的真实而持久的需求进行定位，打造地铁商业的经营档次和综合形象。

业态组合直接关系到商业在留住客流方面的能力，同时也对地铁商业的定位起到积极的展示作用。从人的需求发展方向来看，有形商业和无形商业相互匹配，才能满足消费者多样化的需求。在业态组合中，主力店选择往往会成为商业开发的重点，因为主力店需具有极强的号召力，促进人气集聚，释放广告效应和收获经济效益，成为商业整体业态活力的源点。同时，不同的业态组合会体现地铁商业的不同定位。一般而言，丰富而合理的业种和业态组合更能实现地铁商业的“留人”功能。将商业定位与业态组合实现良好的衔接，才能将商业的整体形象展示出来。许多地铁商业在发展史上都有着不断调整商业定位与业态组合的经历，这是地铁商业产生的集聚效应所带来的必然结果，也是地铁商业未来所必须进行的抉择。

2.地铁商业差异化发展的状态将逐步显现

地铁商业的集聚效应使商业在城市实现高度集中而形成一种城市商圈网，当地铁进一步发展，“商业均等化”效应进一步凸显之时，本地客流的流动将会降低，此时城市商业如果不能及时吸纳外界人口，则必须通过差异化来促进客流的流动，以维持城市商业的活跃，不能有效实施差异化战略的地铁商圈，将会面临生存的问题。

表5 地铁商业业态选择

以香港为例，地铁通车之前已出现零售业高度集中的购物街区，如港岛英皇道和九龙弥敦道，商业集聚现象十分明显，但当地消费者跨区购物现象却并不是特别普遍，因为交通条件的限制也同时促进了能够满足消费者就近消费的区域零售商业，除集聚效应特别明显的英皇道和弥敦道外，其他地区的零售商业面积表现得较为平均，但随着地铁的发展，消费者跨区购物现象迅速发展，地铁商业从传统商业中脱颖而出，获得了快速发展，地铁沿线约30个购物中心可占据香港购物中心总数的3/5，地铁对购物中心开发的影响甚大，同时，如此多的购物中心也使得消费者在一定程度上沿地铁线路进行分散，易于在近处实现购物目标。

内地与香港的不同之处在于，香港消费者来自世界各地，香港商业对外来消费力量的依赖程度较大，能够支撑数量较多的地铁商业的发展。而我国内地大部分城市能够吸引的外界消费有限，对当地客流的依赖极大。只有差异化的发展定位才能够实现客流的交替，成为长期发展的动力。此外，地铁商业的发展也是一个不断演化的过程，每时每刻都在发生着变化。只有差异化的实现是一个逐步形成的过程，也是地铁商业未来的重要发展方向。

3.由地上空间开发开始转向对地下空间开发的重视

地下附属空间可进行大量以地铁站为枢纽的综合节点线性开发，在商业上具有许多有利条件。如较为固定的大量人流、完全步行化的空间、不受气候影响等，理论上会获得较好的经济效益，但事实上却往往处于附属商场地位或穿越过道，未能如想象中体现出良好的效益。

根据一般的规律，城市化后期，地上空间不足，才会考虑发展地下空间。地下商业项目需要提供几个动力，一是交通优势，二是更方便，三是弥补地上的不足，有特色吸引力。当地上空间被充分开发且不能满足商业发展需求时，地下商业的开发将成为一种必然的选择，当前大部分的地上商业都未得到充分开发，因此，地下商业的定位大多是为了弥补地上商业的不足，个别地上商业的地理空间开始受限，出现了地下空间的开发需求，但总体而言，与国外相比，我国地下商业仍未达到能够成为城市商业重心的地位（表6）。

表6 部分国家/地区的地下商业定位选择

四、广州地铁商业的发展历程及经验启示

（一）广州地铁商业的发展现状

广州具有“千年商都”的历史文化积淀，近年广州商业的崛起和辉煌，与地铁商业有着密不可分的关系，地铁商业在广州商业总体中的地位变得尤为重要，自1997年广州第一条地铁线路开通至今已有14年的时间，至2011年，广州地铁已有8条线路运营，运营里程接近260多公里，在当前我国已开通地铁城市里排名第三，到2012年广州计划实现300多公里里程的运营，远期规划中，计划实现600多公里的里程，地铁将会对城市交通格局和城市商业发展产生重要影响。当前我国部分城市地铁线路与运营里程如表7所示。

广州地铁发展速度加快，地铁商业进入黄金增长期。2010年上半年，地铁商业面积占整个广州市商业面积的13.5%，地铁商业零售额占整个广州社会消费品零售总额（1184.9亿元）的31.4%，地铁人群每月在地铁周边的直接消费达718.8元/人。地铁商业为广州零售经济做出了很大贡献。地铁的开通带动了站点周边部分地区的商业、商务、居住、娱乐设施等的集中分布，推动了城市发展格局的改变，大型商业中心都逐步显示出向地铁站口集中的趋势，一些著名商业单位都在积极筹划将自身的商业物业与地铁站口相联系，拉近与地铁的距离，以实现进一步发展。广州市所形成的部分著名地铁商业圈发展情况如表8所示。

地铁商业见证了近几年广州商业的腾飞，并造就了中国最先进的、最有代表性的带状地铁商业集群——天河商圈、岗顶商圈。从地域上看，天河路东西走向，路北一侧为广州购书中心、维多利亚广场、天河体育中心，太古汇，路南则有中怡时尚、天河城、正佳广场、万菱汇；再往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货等均已进入成熟期，当前万菱汇的开业使东西方向连成一线。地铁体育西路站、石牌桥站和岗顶站之间在地上商业方面实现了贯通，公交路线更是密集汇聚。从单个商圈的总面积看，远远高于深圳的东门、华强北，还大于上海的徐家汇、淮海路、南京路步行街及北京的西单、王府井与CBD核心商业区，天河商圈已成为囊括众多业种、地上地下商业丰富、包容各种业态的名副其实的超大型现代地铁商业代表。

表7 当前我国部分城市地铁线路与运营里程

表8 广州市部分著名地铁商业圈发展情况

同时，地铁商业也见证了广州新兴商业形态的成长，1996年天河城作为中国大陆最早的SHOPPING MALL之一，在1997年地铁通车之后开始实现跨越式的成长。地铁是广州新兴商业的见证者。如今，广州已形成数量众多的大型商业形态，超市、便利店、购物中心等琳琅满目，代表性的商业企业有：天河城、正佳广场、广百百货、摩登百货、中华广场、友谊商店等，这些本土企业得地利之便，实现了迅速崛起，当前正在逐步进行地域上的扩张，而在扩张模式选择及扩张选址方面，已将地铁发展作为极其重要的因素考虑在内。

综观广州地铁商业的发展路径，可总结出以下特点：

1.地铁成为商业发展的重要助力，商业发展逐渐沿地铁线形成集聚分布

广州地铁商业已构成了城市商业的主体，城市商业沿地铁线路分布的趋势越来越明显。在城市规划初始阶段各方并未预料到地铁对商业的影响，地铁建成以来广州商业发展发生了巨大调整，地铁商业对广州传统商业布局形成了巨大冲击，而在意识到地铁对城市及商业发展的重要意义之后，地铁与商业的结合程度大大提升，两者之间密不可分，地铁商业圈的发展引人瞩目。从当前发展情况来看，人们所熟悉的发展水平较好的商圈都位于地铁周边。

一号线使得处于衰退的北京路商圈焕发生机，使得中华广场商圈旺了起来，令商业相当薄弱的芳村批发市场商圈发展壮大；二号线不仅稳定和进一步盘活了流花商圈，还带旺了江南西商圈、中大布匹市场商圈和客村商圈；三号线的开通，则造就了未来最有前途的番禺商圈。

地铁对商圈发展的带动作用，在各个商圈发展史上体现得淋漓尽致，对比广州大型商圈在发展历程上的关键成长点，无一不与地铁的发展相关。而在交通上发展较为滞后的老城区商圈，则在发展上也呈现出发展滞后的现象，或被后起之秀抢占先机，或明显出现客户流失，甚至出现大幅的衰落，种种迹象都使经营者开始重视地铁交通的力量，关注地铁交通对城市商业的助力作用。

2.地铁商业对商业格局变化冲击大，核心商圈处于不断发展与调整之中

在商业发展程度很高、竞争极为激烈的广州，商业格局的变化也从来没有停止过。从城市整体发展来看，城市商圈必然存在核心商圈、次级商圈和边缘商圈，商圈也存在生命周期的不同阶段。能够与消费需求相适应的商圈将会获得更好的发展，而不相适应的商圈则会逐渐没落。综观广州地铁商业发展历史，地铁商业的定位与转型一直都处于不断的探索之中，地铁商业对广州商业格局变化起到了巨大的推动作用。

图4 广州地铁沿线商圈分布

在广州市的商业历史传统中，传统的商业布局在珠江以北，而河南商业则处于长期落后的状态，河南人到河北购物，是几十年甚至几百年的历史习惯。而广州市的地理分布呈沿珠江东西走向，广州市的城市发展路径与商业分布在一定程度上与广州市的地理分布十分契合。而地铁商业对广州商业格局冲击甚大，原城市商业中心中，西堤已风光不再，北京路无法一枝独秀，上下九定位下移，而天河商圈则迅速成为广州一个新的城市商业中心。

与广州市传统商业格局相比，地铁交通的便捷和快速大大促进了广州商圈的格局调整。北京路、上下九等商圈在地铁商业发展之前一直处于广州商业的领头羊地位，在地铁商业发展以来，造就了包括天河商圈、东山口商圈、中华广场商圈、北京路商圈、康王路商圈、上下九商圈、江南西商圈 、岗顶商圈、环市路商圈等在内的9个大型新老商业圈，成为广州市商圈的典型代表，同时也促进了其他处于发展过程中的商圈的形成。以天河城商圈为例，天河城商圈是最早的地铁带动商业发展的证明，从经营惨淡到如今的华南第一商圈。在天河城的发展进程中，地铁促进了商业集聚的形成，天河城商圈发展到现在的商业风向标地位，将高端定位与业态组合作为商圈的主要特色。相形之下，广州大道北商圈、番禺广场商圈、芳村商圈、白云新城商圈等都处于发展过程之中，仍需不断进行定位调整，适时转型，实现更好的发展。

3.地铁商业引领“千年商都”，促进广州整体商业升级与发展

广州有着浓厚的商业历史，商业立世，是广州千年商都的根本。当前，广州的商业形态正在发生着剧烈变化。地铁商业正在促使城市商业从“一站式消费”到“商圈式消费”、“商业带式消费”过渡，人的消费空间变大，消耗时间变小，商业形态也因为地铁经济的出现而更加繁复成熟。凯威尔和肖(Kivell＆Shaw)认为，商业业主之所以倾向于聚集，很大程度上是受顾客需求多样化的影响，即随着需求的多样化，商品零售者很可能会聚集在一起。地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”，有利于城市商业中心由“单中心”向“多中心”转变，全面促进城市商业发展。

地铁商业所带来的商业集聚对商圈的形成与发展具有重要作用。地铁所带来的人流转化为消费力，从而吸引商业入驻，具有一定辐射范围的重点商业网点集中于商流、客流、物流的中心所在地。随着商业聚集地的辐射范围不断扩大，容量不断变大，商业网点不断增加，业种业态不断完善，商圈就形成了，如图5所示。

图5 商业集聚与商圈的关系

地铁商业对消费半径的扩大有重要作用，规模化的商业气氛将会依托地铁而逐渐形成，地铁逐渐超出交通概念范畴，演变为城市商业概念，由于地铁的发展，城市商业网点得以有效衔接，商圈能在多大程度上满足消费者的多样化需求，逐渐成为商业发展的重点。以天河商圈为例，从西向东形成了商贸业、电子业的多样化衔接，每个大型商业设置都有其不同的定位，商圈整体上实现了商业形态的组合与商业定位的转型，功能上实现购物、餐饮、娱乐百花齐放的转型。中华广场商圈中，中华广场也曾存在商业定位模糊、业态布局混乱、品牌结构散杂等特点，经过重新调整，定位为以高端时尚潮流活动力为鲜明主题的大型购物中心，与周围业态融合较好，从而实现了地铁商业圈的突破。当下，地上商业与地下商业联动发展的态势更加明显，商业形态的互补为地铁商业提供了更大的发展空间，同时也对商业形态组合与商业定位的互补起到了极大的优化作用。地铁商业对广州商业整体的升级与发展起到极大的促进作用。

4.地铁商业发育成长迅速，推动广州商业的繁荣

地铁商业对城市商业的发育成长具有重要贡献。广州地铁商业的发育成长模式可分为三种：中心企业带动模式、零售网点带动模式和地铁与商业互动模式（如表9所示），各种模式协调发展，使广州市地铁商业发展迅速，对广州市商业的繁荣起到了极大的促进作用。

地铁商业发育成长模式与地铁商业的发展基础与区域经济发展水平、客流的消费力及消费目的、地理因素、商业文化基础、商业投资等有直接关系，而地铁所带来的人流量是地铁商业客流量的基础，地铁站口所指向的目的地代表了客流的主要出行目的，地铁商业创造了大量的消费需求。更重要的在于，推动了城市的转型，对长期以来重工轻商的观念形成了冲击，为广州市商业的繁荣与城市长期发展定位的改变做出了重要贡献。

（二）广州市地铁商业存在的问题

1.交通发展与客流分布问题

广州的立体交通体系打造取得了很大成效，在几十年的发展过程中所未考虑到的问题正在逐渐被重视，如城市的规划和各部门的规划考虑交通时，逐渐将商业的购物停车、购物用车、物流配送车考虑进去。过去几十年广州重制造、轻商业，曾一度忽略商业方面的交通考虑，未留过多的地方停车，抢了其他规划的用地，这样就构成了矛盾和冲突，这种矛盾和冲突不是一时可以化解的，但当下正逐渐受到重视。

在客流上，当前广州中心城区，尤其是天河路商圈的客流正在急剧分化。首先，广州本地的消费购买力一直都在外流，珠三角经济实力强的人群中相当一部分人不在广州消费已形成一种惯性，很多分流在香港、澳门及其他国家，所以留住本地的高端购买力相当困难，不利于广州高端商业的发展。其次，广州的城市化过程正在快速向郊区化转型，在转型的过程中，庞大的开车一族，已经开始脱离主城区，转向郊区化消费，这个趋势会越来越大，老幼等购买力不强的人会越来越多的在中心城区。第三，广州商业的区域布局与均衡发展当前存在一些问题，主要包括白云、黄埔、开发区等的弱化问题与如何培育提升问题，老城区商业过度拥挤、发展潜力不断枯竭及活力再造问题等。

表9 广州地铁商业发育成长模式

2.商业文化与基础设施建设不足

当前广州在商业文化方面的缺陷较为突出，缺少中长期发展战略，盲目跟风现象普遍。同质化问题的背后，是缺少自主发展意识，更深层次的原因是企业普遍缺少创造，文化缺陷明显。如品牌问题，外资品牌在广州的扩张力度明显，而本土品牌则处于弱势地位，商业文化的行业缺陷表现突出。

在商业基础设施建设方面，项目的公益性和私人性问题突出，商业基础设施是城市商业文化实体的重要组成部分。以商业广告为例，香港经验认为如果没有四五层高堆出来的广告，就没有城市的商业繁荣；而北京市的教训则是不应该拆除广告，广告分为公益广告和非公益广告，还包括由私人企业承担的公益性广告，其中的投资与利益分享之间的平衡很需要合理把握。而在基础设施建设方面，相关部门在进行城市规划时，没有把商业的购物停车、购物用车、物流配送车等考虑进去，造成交通堵塞、车位短缺等问题凸显。

3.非理性因素对商业的影响广泛存在

广州市地铁商业开发经营中存在很多的非理性因素。一是城市规划的因素，导致城市配套与商业融合存在欠缺。如珠江新城规划时对商业元素的考虑不足，打着以金融为主的CBD，以跨国公司总部为主的区域，不是中长期发展战略的必然产物。二是在认识上概念上的崇洋心理，盲目追求高端品牌，不符合商业规律和市场规律，只要实现企业发展和城市繁荣即可，发展框架无须太过一致。三是对顾客消费心理的非理性把握，中华民族的消费心理学与西方在一些方面是有所不同的，“扎堆”是一个典型特征，以当前发展迅速的地下商业为例，如果不能实现很好的展示来吸引人，就不能达到将客流引到地下的目的，造成商业发展不起来。非理性的因素影响行业的健康发展，导致城市商业资源的大量浪费和发展机遇的流失，面对行业发展，必须保持理性态度，以生存为基础，在此之上谋求发展。

4.地下商业开发超前与定位问题显著

广州目前地上空间开发尚且不足，远未到地下空间大规模开发的阶段，但地下商业开发项目却表现出迅速增加的现象。广州当前发展不均衡，中心城市拥挤，周边则发展不足，虽然香港也存在这样的现象，但是两者之间城市化的进程和经济发展不一致，不能相提并论。且大众的消费习惯，并没有往地下消费的习惯。改变这种习惯，广州地下商业开发曾有许多失败的教训，如康王商业城、江南新地都经营惨淡，而天汇城三改定位更名东方宝泰，首创“非MALL”业态后才逐渐走上正轨，动漫星城和地王广场，相比香港的地下商业，人气还是稍显不足，仅有流行前线、天河又一城、景点商业街的发展相对顺利，而这是它们与成熟的商业环境互补发展的结果。广州城市商业的发展现阶段尚未达到大规模开发地下商业的程度，地上商业的完善程度仍存在很大空间。

地下商业可随着地铁商圈的成熟，把所在商圈的内在潜力激发出来。但地下商业开发从来都比地上商业开发难，地下商场更需要清晰的定位，商业规划一定要做好，停车场等配套设施也必须配备到位，才能吸引人流。在地下商业的定位问题上，地下的商业在规律上没有以走高端的做法定位，在地下淘金的地方不符合人的心理学，而方便性、实用性、灵活性是地下商铺的最大特点，与地上商铺形成合力，才能实现消费集聚与共赢发展。

（三）广州地铁商业发展的经验启示

1.地铁站口与周围环境相联合，促进地铁商业网点布局

地铁站口与周围环境相结合，在交通上，实现地铁与汽车、火车、居民区、商务区等的有效衔接，使地铁商业能够拥有更多的客源，形成地铁商业区，促进地铁商业网点布局的发展；在用地上，重视地铁站口周边地理空间的合理开发利用，统一规划，合理发展，立足长远，为未来预留发展空间；考虑商业发展的情况下，尽量把地铁站口开到有人气、有商业氛围的地方，科学布局沿线商业网点的数量、规模、配套功能等。以广州二号线延长段的白云公园站和飞翔公园站为例，现阶段看来，缺乏商业氛围，但万达广场和五号停机坪将为白云新城商圈注入新的活力和生命力。

2.商业定位与业态组合相匹配，丰富地铁商业经营机制

通过对地铁商业进行合理的定位，发挥不同区域地铁商业的个性特色，实现广州商业的差异化、特色化的发展路径，形成广州城市商圈相辅相成的发展路径，促进广州地铁商业的可持续发展。同时，根据地铁商业的定位，发展连锁超市、便利店、百货、购物中心、专卖店等多种业态，结合丰富的业种匹配，配合区域内的文化积淀与商业积淀，打造特色化经营，增强地铁商业的特色化吸引力，同时，鼓励多种经营方式并存的发展方式，为地铁商业发展注入活力，丰富地铁商业的经营机制。

3.城市规划与市场配置相结合，共同推进地铁商业发展

地铁商业发展潜力非常大，尚有很大的提升空间有待开发，城市规划应具有前瞻性，充分发挥地铁对商业的正向作用，同时将整个交通体系纳入考虑范围之内，合理规划路网系统，克服交通将人流直接带走的不足，同时还要考虑购物广场与道路的搭配，对预留发展空间问题、车流设计、住宅布局，都需要清晰透明的信息指引，实现地上交通与地下交通的合理对接，将城市规划与地铁商业结合考虑，促进地铁商业与城市发展方向的统一，保护城市长远发展能力与投资主体的积极性，遵循市场规律，适当引入竞争机制，形成合理的业态结构，充分发挥地铁商业的作用，同时避免恶性竞争。

（注：本研究报告是2010年度广州市商贸流通重点研究基地立项的重点项目的同名主报告，项目编号：GZSM201003。本研究要感谢原天河城董事长禹来博士、羊城地铁报、广州地铁的支持。）

注释：

①聂凌毅,韩志国.基于产业链视角的城市地铁资源开发初探[J].铁路工程造价管理,2008(7):18-21.

②GOLDBERG M A, PEIER C. Urban land economics[M]. Milton:John Wiley＆Sons, 1984, 102-108．

③邵德华.试论城市轨道交通对土地空间的利用[J].经济前沿,2002(4):21-23.

④陆姗姗,常健.依托地铁站的城市商业空间开发思路探讨—以武汉市街道口地铁商业空间为例[J].华中建筑,2007,25(2).

⑤易晓英.香港地铁的现有规模及最新发展[J].都市快轨交通,2004(6):38-43.

⑥崔霁.上海地铁商业的发展趋势及开发政策建议.

⑦王先庆.现代城市商业集聚与商圈的发育成长——以广州大道北商圈为例[J].中国流通经济,2009(6): 57-60.

⑧广州地铁沿线商业布局探讨[J].规划+实践.2006(4).

⑨王先庆.都市型商圈的聚集与扩散分析[J].商业经济,2010(2):l-3.

⑩王先庆.广州地铁商业白皮书之地铁商业时代[N].城地铁报，2009,9,28:A12.

杜强.城市向郊区发展对城市中心区的交通影响分析[D/OL].长安大学，2005(5):36

王先庆,王晓春.商贸流通业高速成长背景下都市型商圈繁荣的业态组合及改进策略[J].中国市场, 2010(3-4):54-57.

赫磊,束昱,王璇.地铁车站及周边地上、地下空间城市设计探讨[J].地下空间与工程学报, 2006,2(7):1199-1203.

数据来源:广州地铁商业白皮书.

Kivell, P. T. and G. Show. The Study 0f Retail Location，Retail Geography【M】. London, 1980

王先庆.现代城市商业集聚与商圈的发育成长[J].中国区域经济.2009(6):57-60.

Metro Station Commerce in the Context of Urban Sprawl

Wang Xianqing

Metro station commerce is a new type of business rises as the metro railway transport developed rapidly. Different in forms from business above the ground, it can be effectively promoted only when its distinctive characteristics are recognized. In this paper the author tries to find out its evolution process, business orientations, special features, influencing factors, development patterns and successful experience of some world-renowned subway commerce models.

urbanization; metro station commerce; railway transport; urban sprawl

F572

10.3969/j.issn.1674-7178.2012.05.001

王先庆，广东商学院流通经济研究所所长、商业地产研究中心主任，广东省商业经济学会秘书长。

（责任编辑：卢小文）