拆解商业地产高租金之谜

2012-08-16撰文田广利编辑赵晓嬿

餐饮世界 2012年11期

撰文_田广利编辑_赵晓嬿

房租、原料、工资三大因素促使餐饮业进入高成本时代。加之高物价下消费者的购买力下降，外出用餐减少，给餐饮业以致命的打击。从前只是房租高，还比较容易消化。现在房租、原料、人力都居高不下，消化起来就相当困难了。

以某休闲餐饮企业为例，5年前食品成本率只有20%多，现在已经接近40%了；5年前一家200平米餐厅的人均工资性支出约为690元/天，现在已经超过1300元/天，同样1万元/天营业额，过去有7000多元毛利，现在只有5000元左右。扣除昂贵的房租和工资等固定费用，过去每天能有4000元左右利润，现在已经所剩无几，甚至会亏损。

不断攀升的店面租金已成为越来越多的餐饮商家“不能承受之重”。下文主要列举出导致商业地产高租金较具代表性的三种情况，有些是因为商业地产商的“过人高招”，有些则是由于餐饮企业自身的失序与失衡，而最终受伤的还是餐饮企业。

制造“竞租”之假象

2000年，位于王府井东方广场地下一层的餐饮街开业，是北京最早的大面积做餐饮的主流商场，当时租金大约45美金/月/平米，按当时的汇率大约折合为人民币12元/天/平米。2004年，国贸附近一个甲级写字楼一层店址的租金大约是30美金/月/平米，折合人民币8元/天/平米（按使用面积计算）。2004年开业的远大路金源购物中心餐饮租金也不过3～4元/天/平米，相比而言，王府井、国贸这两处店址的租金在当时绝对是天价。

大约2005年以后形势就逐渐变了，几家来自国外的开发商和商业地产代理公司进入北京市场，一下子把北京餐饮地产租金提高了一大截。例如，2006年开业的望京某商业项目，招商时租金报价超过10元/天/平米（按建筑面积计算）。此时西单的主流商场租金报价也只有7～8元/天/平米（按使用面积计算）。望京是个新兴起的区域商圈，客流量小，成熟度低，其价值只相当于西单的一半，租金最多值5元。实际上他们租金却贵了将近一倍。

国内的餐饮企业和餐饮机构，在和这些来自国外的公司打交道时，屡屡处于下风，通过一次次的实战，逐渐发现他们经验老道，精通谈判，善于利用肯德基等大品牌“忽悠”人；善于制造竞租假象吊足餐饮企业的胃口，让其以既痒痒又心疼的价格达成租约。这些公司工于算计，甚至比餐厅老板更了解餐厅的赢利能力，店铺到期后他们甚至不给优先续租权，而是广发消息，采取竞标的方式让众多餐饮企业拼得头破血流，自己坐收渔人之利。可以说正是这些公司的“攻心之计”在一定程度上抬高了租金，掀起了第一波涨价潮，也是商业招租中惯用的一招。

分割产权，层层抬价

在第二波涨价的浪潮中，某些房地产大亨在商业租售项目上又使出了新招式——分割产权。项目地段选得很好，商场经营模式说得很炫，然后以非常高的价格卖给小业主。小业主高价买了产权，自然会把租价抬得很高。当时他们的租金报价普遍都超过建筑面积10元/天/平米，使用率却只有60%左右。刚开始时，租赁情况很不理想，但有的业主死扛不降价，宁肯让店铺空上三、四年，也不降价租售。

这些商业项目位置确实很好，有不少新入行的不明真相的餐饮老板被迷惑。但由于商圈很不成熟，租金又太高，餐厅开业后往往扛不了多久就关闭了。如果将这些项目刚开业时印刷的餐饮企业名录，与现有的餐厅名单做对比，会发现极少有能坚持下来的，这些项目3年内平均换手率超过2次，早期进入的餐饮企业大多都成了牺牲品。